Kinh doanh BĐS: Luật chồng luật, DN không tỏ đường đi

Nhiều nội dung, quy chế trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản còn chồng chéo, chưa có sự đồng bộ giữa các Luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đất đai…gây khó khăn cho doanh nghiệp. Với những bất cập đó, Luật sửa đổi bổ sung Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 dự kiến bổ sung 6 nội dung.

Lấp những lỗ hổng phát sinh

Tại Hội nghị Tổng kết thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) của Bộ Xây dựng diễn ra ngày 23/5/2013, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng, sau 7 năm thi hành, nhiều vấn đề trong Luật Kinh doanh BĐS chưa được giải quyết và còn khó khăn trong công tác thực hiện để huy động các nguồn lực xã hội đầu tư vào BĐS. Nhiều nội dung, quy chế trong Luật còn chồng chéo, chưa có sự đồng bộ giữa các Luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đất đai…

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nhiều loại BĐS chưa chính thức được tham gia vào thị trường như quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm, đất có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền thu có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước... Chưa tạo được nền tảng cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành….

Với những bất cập đó, Luật sửa đổi bổ sung Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 dự kiến bổ sung 6 nội dung. Trong đó sửa đổi bổ sung điều 10 Luật hiện hành theo hướng cho phép các DN có vốn đầu tư nước ngoài được thuê để cho thuê lại BĐS, cho phép các DN có vốn đầu tư nước ngoài mà không có chức năng kinh doanh BĐS được mua và sở hữu diện tích văn phòng làm việc của DN mình.

Luật cũng sẽ điều chỉnh một số vấn đề quan trọng hiện còn thiếu tại Luật hiện hành như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua các loại BĐS khác ngoài nhà ở; về giao dịch các loại BĐS giữa các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS với nhau; về thế chấp BĐS và cơ chế bảo vệ quyền lợi của các chủ thể trong giao dịch BĐS hình thành trong tương lai…

Trước thực trạng tại nhiều địa phương đã xuất hiện các dự án có mục đích hỗn hợp, Bộ Xây dựng dự kiến sẽ bổ sung thêm nội dung này vào luật để làm cơ sở pháp lý cho việc xác định quyền sở hữu BĐS của từng chủ sở hữu đối với từng loại mục đích sử dụng.

Vai trò quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh sẽ được tách thành một chương riêng để quy định đầy đủ về trách nhiệm và nội dung Nhà nước quản lý đối với hoạt động kinh doanh BĐS từ Trung ương tới địa phương.

Hóa giải nút thắt huy động vốn

Góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, Phó chủ tịch Hiệp Hội BĐS Việt Nam, TS. Nguyễn Viết Minh cho rằng, cần quy định rành mạch về ưu đãi đầu tư, trong lĩnh vực BĐS theo lĩnh vực ưu đãi và địa bàn đầu tư. Bởi trong thực tế, nhằm tăng cường thu hút đầu tư, các địa phương đã cho ra các quy định ưu đãi tràn lan, không thống nhất gây nên cạnh tranh không lành mạnh. Mặt khác làm giảm hiệu quả của chủ trương về ưu đãi cho những địa bàn và lĩnh vực thực sự cần ưu đãi đầu tư.

Đối với phân khúc nhà ở thu nhập thấp, nhà cho sinh viên, cho công nhân theo thẩm quyền Quyết định số 65, 66, 67 của Thủ tướng Chính phủ năm 2009 đang gặp nhiều khó khăn vướng mắc do các quy định về ưu đãi đầu tư, chưa được quy định cụ thể trong Luật nên hầu hết các nhà đầu tư đến nay chưa được hưởng các ưu đãi về thuế, vốn khi thực hiện chương trình này.

Tính đến hết tháng 3/2013, cả nước có 1.012 sàn giao dịch BĐS được thành lập; hơn 35.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS. Theo báo cáo sơ bộ, trong năm 2012 đã có hơn 8.000 giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn với giá trị giao dịch đạt khoảng 10.000 tỷ đồng.

Về quy định huy động vốn, sự chồng chéo giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS khiến DN không tỏ đường đi. Đơn cử Khoản 1, Điều 14, Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh và khách hàng được thoả thuận trong hợp đồng về mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải đảm bảo nguyên tắc việc ứng tiền lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho BĐS theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

Tuy nhiên Điều 39, Khoản 1 lại quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây xong phần móng”. Trong khi, khái niệm cơ sở hạ tầng hoàn toàn khác so với việc xây dựng xong phần móng.

Hay như quy định về số tiền huy động theo hình thức trả chậm, trả dần, Khoản 2, Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS quy định, số tiền trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng. Thế nhưng Khoản 1, Điều 39, Luật Nhà ở lại giới hạn số tiền huy động trước khi bàn giao nhà không quá 70% giá trị ghi trong hợp đồng.

Như vậy từ việc các bên được thỏa thuận với nhau phù hợp với nguyên tắc tự do thị trường, Luật Nhà ở lại “trần” hóa tỷ lệ được huy động.

Việc quy định về mức vốn của chủ sở hữu tham gia dự án cũng chưa rõ ràng. Điều 5, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định. Đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã phê duyệt. Đối với dự án nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Việc quy định vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án được phê duyệt nhưng chưa quy định cho từng dự án hay cộng gộp chung các dự án do chủ đầu tư đang thực hiện dẫn tới trường hợp nếu là cộng gộp, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu rất lớn. Điều này sẽ gây khó khăn cho các DN trong nước và làm giảm tính cạnh tranh của các DN trong nước với các DN nước ngoài.

Đây là lý do Tổng công ty Vinaconex đề nghị có quy định cụ thể về mức vốn chủ sở hữu tối thiểu của NĐT để đảm bảo thực hiện của một hay nhiều dự án. Hoặc có thể thay đổi nội dung này bằng việc chủ đầu tư chứng minh có đủ nguồn vốn để triển khai dự án, không nhất thiết là vốn chủ sở hữu.

Tiến bộ… giật lùi

Trong giai đoạn từ 2001-2006, các thủ tục được rút ngắn, dễ dàng tạo thuận lợi cho NĐT như chỉ phải đăng ký thực hiện dự án nhà ở đầu tư để bán hoặc cho thuê với UBND cấp tỉnh, được phép trình thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết cùng với báo cáo nghiên cứu khả thi. Từ 2006 đến nay, phải thực hiện nhiều thủ tục hơn từ việc thẩm tra, cấp giấy chứng nhận đầu tư, xin chấp thuận dự án phát triển nhà, xin ý kiến thiết kế cơ sở, bổ sung nhiều thỏa thuận chuyên ngành. Việc lập, thẩm định đồ án quy hoạch riêng theo luật quy hoạch đô thị với việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi cũng làm kéo dài thời gian chuẩn bị dự án đầu tư.

Về ưu đãi đầu tư trước năm 2006 theo nghị định 71/2001/NĐ-CP các dự án nhà ở chung cư cao tầng được hưởng mức thuế 25% so với mức thuế chung là 32%, được miễn tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất trong 3 năm, được nộp chậm tiền sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ dự án, thì nay không còn ưu đãi về thuế, chỉ miễn tiền sử dụng đất đối với các dự án cải tạo chung cư cũ và các dự án xây dựng nhà ở xã hội.