BĐS Singapore (B2): Kinh nghiệm cho Việt Nam

Kinh nghiệm quản lý và phát triển thị trường BĐS tại Singapore có thể được khái quát qua sơ đồ hình lục giác. Và một sự trùng hợp thú vị, nếu dùng tiếng Anh, 7 chữ cái đầu của các nhân tố dẫn đến thành công của thị trường BĐS Singapore ghép lại thành một câu có ý nghĩa “I.A.M.O.P.E.N”, với tiếng Việt là “Tôi cởi mở”.

>> BĐS Singapore (B1): Tầm nhìn quản lý và phát triển >

Mọi người dân đều có nhà ở

Khu căn hộ HDB là những khu vực bầu cử mà đại biểu quốc hội (ĐBQH) phải được sự tín nhiệm của cư dân mới có thể thắng cử và tham gia lãnh đạo Hội đồng Đô thị (HĐĐT). Nhiệm vụ quan trọng và ưu tiên hàng đầu của HĐĐT là thỉnh thoảng lấy trợ cấp của chính phủ và thu phí của người dân để làm dịch vụ vệ sinh môi trường.

Phí dịch vụ vệ sinh cho căn hộ HDB tùy thuộc vào diện tích căn hộ lớn hay nhỏ, thấp hơn nhiều so với mức phí của khu căn hộ tư nhân. Khu đô thị HDB là những cộng đồng gắn bó mà cư dân cảm thấy mình là một thành viên, được đối xử bình đẳng và không phân biệt giàu nghèo. Người dân sở hữu và sinh sống trong một căn hộ HDB được hưởng rất nhiều tiện ích không thua gì nhiều khu nhà ở cao cấp.

Từ nhà họ có thể đi bộ ra ga tàu điện ngầm, trạm xe buýt, taxi, sân vận động, hồ bơi công cộng, thư viện cộng đồng. Cách đó không xa là chợ, siêu thị hay các cửa hàng tạp hóa bán đủ mọi thứ cần thiết cho sinh hoạt thường ngày của cư dân. Gần đó là trường học, phòng khám đa khoa của nhà nước hay tư nhân, nhà thờ Hồi giáo, Thiên Chúa giáo, chùa chiền. Một số nơi quy tụ du học sinh hay người nước ngoài sang khám chữa bệnh thì người có căn hộ cũng có cơ hội tăng thu nhập nhờ cho thuê phòng.

Đối với người Singapore, sở hữu 1 căn hộ HDB là hình thức đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Người nước ngoài  có gia đình được cấp thẻ xanh, thường trú tại Singapore được sử dụng căn hộ HDB trên thị trường thứ cấp và cũng được toàn quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thực hiện các quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.

Nhờ tầm nhìn quy hoạch, sự tin tưởng của người dân vào thể chế chính trị và sự điều hành hiệu quả của guồng máy hành chính công quyền, Singapore là quốc gia có tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở cao nhất thế giới. Việc thu hút các tài năng khắp thế giới đến Singapore lập nghiệp đã khiến chính phủ ban hành luật về quyền tài sản đối với người nước ngoài từ năm 1973. Theo đó người nước ngoài được quyền sở hữu, mua bán, chuyển nhượng và cho thuê.

“Tôi cởi mở”

Nhân tố đầu tiên - Thể chế (Institution - I) nằm giữa hình lục giác thể hiện vai trò quan trọng trung tâm và nền tảng, quyết định sự ổn định và phát triển của nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Từ “thể chế” nghe có vẻ trừu tượng nhưng thật ra đối với người Singapore nó đơn giản là chuyện chấp hành luật pháp và không có ai đứng lên trên luật pháp, cho dù đó là những bậc khai quốc công thần, thủ tướng hay bộ trưởng.

Chính đảng cầm quyền PAP đã biết kế thừa hệ thống pháp luật của người Anh bằng cách thừa nhận quyền tư hữu nhưng vận dụng một cách nhuần nhuyễn và linh hoạt các đạo luật cho phép nhà nước nắm quyền sở hữu, sử dụng và khai thác đất đai phục vụ lợi ích của toàn dân.

Với triết lý hành động “dân chủ xã hội chủ nghĩa”, PAP đã biến lý tưởng và sứ mệnh của mình thành thành quả cụ thể là người dân ai cũng có nhà ở và tách bạch rõ chức năng lãnh đạo của đảng và quản lý của nhà nước. Guồng máy hành chính (Administration - A) của Singapore không song trùng chồng chéo với quyền lực chính trị nhưng lại thể hiện được ý chí lãnh đạo của đảng cầm quyền, hòa quyện với mong ước của người dân.

Thủ tướng và các bộ trưởng chỉ giữ vai trò định hướng, không nhúng tay vào những sự vụ cụ thể mà dành cho những cơ quan tác nghiệp như HDB hay URA. Nhờ thể chế nghiêm minh và guồng máy hiệu quả, Singapore đã kiểm soát được tham nhũng, xây dựng được lòng tin vào chế độ và xử lý ổn thỏa những tranh chấp về sở hữu khi nhà nước tiến hành trưng mua đất đai.

Một điểm đáng học hỏi khác là về bản chất các căn hộ HDB do chính phủ xây dựng là nhà ở xã hội, nhưng trên thực tiễn giao dịch theo cung cầu thị trường (Market - M) đã làm giá trị nhà ở HDB được giữ vững. Trong một cuộc trao đổi với các quan chức từ Việt Nam sang về kinh nghiệm quản lý và phát triển nhà ở, một chuyên gia cao cấp của HDB cho biết chính phủ Singapore không khuyến khích sử dụng cụm từ “nhà ở xã hội” (social housing) vì nó sẽ triệt tiêu ý chí hay động lực làm việc và không được những cư dân sống ở đây trân trọng.

Sở dĩ người Singapore cố gắng chăm sóc căn hộ HDB, giữ quan hệ tốt với hàng xóm láng giềng và không gian công cộng khu nhà ở là vì họ được đảm bảo quyền sở hữu BĐS (Ownership - O) với niềm tin rằng giá trị của nó sẽ tăng trưởng cùng với thời gian.

Cuối cùng, sản phẩm nào cũng có người sử dụng và BĐS được mua bán dù với mục đích đầu tư hay đầu cơ cũng phải có con người (People - P) vào ở. Đất lành chim đậu, có lẽ mọi người trong chúng ta ai cũng muốn được sống trong môi trường (Environment - E) lành mạnh, xã hội công bằng, luật pháp được tôn trọng và đảm bảo giải quyết thỏa đáng những nhu cầu (N - Needs) căn bản của cá nhân trước khi nói đến đến những khát vọng hay lý tưởng cao cả.