Bất động sản Israel: Như chưa hề có khủng hoảng

Cuối năm ngoái, nhiều người Israel quyết định tạm hoãn kế hoạch mua nhà. Vì họ cho rằng, làn sóng giảm giá nhà đất tại các nền kinh tế lớn của phương Tây cuối cùng sẽ tràn qua Israel.

Đó là nguyên nhân khiến số vụ giao dịch nhà đất trong quý cuối của năm 2008 giảm đáng kể khi suy thoái kinh tế toàn cầu bắt đầu quét qua Israel.

Tuy nhiên, đến giữa năm 2009, có vẻ như thị trường nhà đất của Israel không chỉ thoát được khủng hoảng mà còn tiếp tục đi lên, thậm chí cả khi đất nước này đang trong cơn suy thoái tồi tệ nhất từ trước đến nay và tỉ lệ thất nghiệp tăng cao. Theo một cuộc khảo sát giá nhà vào tháng 5 do Cục Thống kê Trung ương Israel thực hiện, giá nhà tháng 5 tăng trung bình 1,5% và trong 12 tháng qua, giá nhà đã tăng 11,4%. Điều này đã đưa Israel trở thành một trong những thị trường nhà đất hoạt động tốt nhất trên thế giới.

Lấy ví dụ thị trấn mới Modi’in. Giá một căn hộ 3 phòng ngủ tại đây trung bình có giá khoảng 275.000 USD, tăng 10% so với đầu năm. “Trong 6 tháng qua, chúng tôi đã 4 lần tăng giá tại các dự án ở Modi’in, mỗi lần khoảng 2-3%”, ông Shaul Lotan, Giám đốc Điều hành Meshulam Levinstein Contracting & Engineering, một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất đất nước, cho biết. Thị trấn 80.000 dân này đặc biệt có sức hút đối với các gia đình trẻ vì nơi đây có vị trí thuận lợi và giá cả hợp lý.

Giá nhà đất đang tăng hầu như ở mọi miền đất nước, mặc dù không phải với tốc độ như nhau. Xét trên phạm vi cả nước, giá một căn hộ trung bình ở mức trên 200.000 USD vào cuối quý I/2009, cao hơn gần 5% so với quý cuối năm 2008.

Một trong những lý do chính khiến giá nhà liên tục tăng lên là lãi suất đang ở mức thấp kỷ lục. Lãi suất trung bình đối với khoản vay mua nhà thời hạn 20 năm đã giảm vào tháng 5 còn 3,75%, mức thấp nhất kể từ năm 1996.

“Hồ sơ vay thế chấp đã tăng 20% trong tháng 5 so với tháng trước đó và xu hướng này vẫn đang tiếp tục”, ông Yaacov Royter, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng Bán lẻ tại Mizrahi Tefahot Bank, ngân hàng cho vay thế chấp lớn nhất đất nước, cho biết.

Không giống như các ngân hàng Mỹ, các ngân hàng Israel không bị nợ nần chồng chất do các khoản cho vay thế chấp khó đòi. Các ngân hàng này xưa nay vốn coi trọng nguyên tắc an toàn trong hoạt động cho vay, do đó, luôn yêu cầu người vay phải đặt cọc 30% số tiền vay. “Trung bình, chúng tôi sẽ cho vay 70% giá trị căn hộ”, ông Royter nói. Điều này hoàn toàn khác với các ngân hàng Mỹ, thường cho vay tới 100% giá trị một căn nhà mới.

Một nguyên nhân khác khiến giá nhà đất đi lên tại Israel là số lượng căn nhà mới tại đây đang ở mức thấp kỷ lục. Theo ước tính, hiện tại Israel thiếu hụt tới 10.000 căn hộ. Tình trạng này sẽ khó có thể cải thiện được trong một sớm một chiều. “Nhiều công ty đầu tư xây dựng bất động sản lớn của Israel đang đối diện với các mức thua lỗ lớn từ các dự án của họ tại Đông Âu và Mỹ. Vì thế, lúc này, họ rất e ngại đối với việc đầu tư dự án mới trong nước”, Bernard Raskin, Giám đốc Điều hành của RE/MAX Israel, công ty môi giới bất động sản lớn nhất đất nước, nhận định. Ông cho biết thêm, cho dù số lượng các dự án xây dựng nhà ở có tăng lên thì mức tăng này phải rất cao mới có thể kéo giá nhà đất đi xuống.

Hầu hết các giao dịch mua nhà hiện nay đều ở phân khúc trung cấp có giá lên tới 500.000 USD. Đa phần người mua đều là người Israel chứ không phải nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, ở phân khúc cấp cao (có giá 1 triệu USD trở lên), giá đang có xu hướng giảm xuống. Đó là vì trong những năm gần đây, phân khúc cao cấp do các nhà đầu tư nước ngoài chiếm lĩnh. Họ chủ yếu đến từ Mỹ, Nga, Tây Âu, chiếm gần 50% hoạt động giao dịch ở các khu vực hạng sang tại Tel Aviv, Jerusalem, Herzliya Pituah. Nhưng khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã khiến cho nhà đầu tư Nga, Mỹ cũng như châu Âu phải chùn bước.