Vì sao thị trường bất động sản bất ổn?

Thị trường bất động sản (BĐS) hình thành, phát triển, dẫn đến diện tích nhà ở bình quân tăng đáng kể, hàng hóa BĐS đa dạng đã tác động tích cực đến sự phát triển của các ngành kinh tế khác… Tuy nhiên, thị trường này cũng biểu lộ sự bất ổn khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng".

Nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng đưa vào sử dụng, bỏ hoang gây lãng phí; tồn kho BĐS lớn phát sinh nợ xấu ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô… Đặc biệt, lệch pha cung - cầu, giá không phù hợp với khả năng chi trả, trong khi cơ chế thiếu minh bạch dẫn đến đầu cơ, làm giá lũng đoạn thị trường. Vậy, đâu là nguyên nhân?

Một dự án nhà ở bên đường Lê Văn Lương kéo dài. Ảnh: Linh Ngọc

Theo Bộ Xây dựng, có 10 nguyên nhân chính làm cho thị trường BĐS bất ổn. Xếp hàng đầu trong 10 nguyên nhân là hệ thống pháp luật chồng chéo, nhiều vấn đề phát sinh hoặc bất cập của chính sách không được sửa đổi kịp thời, dẫn đến việc quản lý và kiểm soát thiếu hiệu quả. Rõ nhất là thị trường liên quan đến nhiều lĩnh vực do nhiều bộ phụ trách, nên một vấn đề được quy định ở nhiều văn bản quy phạm khác nhau, thậm chí mâu thuẫn nhau. Trong khi địa phương được phân cấp thì các bộ, ngành trung ương không nắm được tình hình, không điều tiết được kế hoạch đầu tư. Thứ hai, thị trường phát triển không có kế hoạch, không theo quy hoạch. Thực tế, việc cấp phép đầu tư dự án thường do nhà đầu tư đề xuất rồi mới lập quy hoạch, nên nhu cầu thực tế tại địa phương không lớn như số lượng dự án được cấp phép. Thứ ba, chính sách không phù hợp, vai trò của Nhà nước trong kiểm soát, điều tiết thị trường thông qua quyền sử dụng đất sơ cấp không hiệu quả. Thị trường đất đai do nhà đầu tư chi phối, Nhà nước giao dự án và thu tiền sử dụng đất, các nhà đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng, công trình kiến trúc để kinh doanh. Trong khi đáng lẽ Nhà nước giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng khung sau đó đấu giá để nhà đầu tư xây dựng công trình kinh doanh… Thứ tư, các chế định tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thiếu vốn trung - dài hạn cho thị trường, trong khi chính sách tín dụng không ổn định gây khó cho nhà đầu tư và người dân. Tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS trên tổng dư nợ bị hạn chế do phải bảo đảm an toàn hệ thống; tồn kho BĐS tăng làm nợ xấu ngân hàng tăng. Trong khi, đối tượng có khó khăn về nhà chưa được tạo điều kiện tiếp cận vốn vay, thủ tục vay rườm rà, lãi suất cao, không ổn định.

Bên cạnh đó, chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS cũng là một nguyên nhân dẫn đến thị trường BĐS bất ổn khi chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ. Bộ Xây dựng cho rằng, việc thuế sử dụng đất tính trên cơ sở giá đất do cấp tỉnh quy định dẫn đến nhiều bất hợp lý, nơi phải đóng cao, nơi đóng thấp, thậm chí thuế đất phi nông nghiệp thấp hơn thuế sử dụng đất nông nghiệp từ 2 đến 4 lần. Lấy ví dụ tại Hà Nội, vị trí có giá đất cao nhất năm 2014 là 81 triệu đồng/m2, tiền thuế phải nộp là 24.300 đồng/m2/năm; vị trí có giá đất thấp nhất 400.000 đồng/m2 chỉ phải nộp thuế 120 đồng/m2/năm, trong khi thuế sử dụng đất nông nghiệp hạng 1 cùng khu vực này là 302 đồng/m2/năm. Cùng với đó, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS, phí trước bạ trong giao dịch BĐS lại cao, không khuyến khích người dân giao dịch chính thức, đăng ký nộp thuế mà tìm cách lách luật, khai man trốn thuế.

Một nguyên nhân khác cũng không kém phần quan trọng là năng lực đơn vị tham gia thị trường hạn chế, đầu tư theo phong trào, kinh doanh chụp giật, đa số chú trọng đến sản phẩm lợi nhuận cao dẫn đến lệch pha cung - cầu hay thiếu sự kết nối với các thị trường khác như vốn, vật liệu, lao động… Nguyên nhân cuối cùng được Bộ Xây dựng chỉ rõ là việc quản lý nhà nước chưa tốt, không phát huy được vai trò của Nhà nước trong định hướng, điều tiết và kiểm soát hoạt động. Rõ nhất là nhiều ngành, địa phương "quản" nhưng thiếu sự phối hợp; số lượng dự án được phép đầu tư lớn nhưng không căn cứ theo quy hoạch, kế hoạch và nhu cầu thị trường, trong khi hạ tầng hay nhà ở xã hội tại các khu đô thị thường bị "bỏ quên" không được đầu tư đồng bộ. Đặc biệt, nhiệm vụ thanh - kiểm tra, xử lý vi phạm thiếu thường xuyên, kiên quyết, nhất là trong việc thu hồi những dự án chậm tiến độ.

Tìm nguyên nhân để có giải pháp khắc phục, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt "Chiến lược phát triển thị trường BĐS". Theo đó, giải pháp của Bộ Xây dựng là hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhất là cơ chế chuyển nhượng dự án, thế chấp BĐS, thống nhất đăng ký sở hữu; tăng vai trò nhà nước trong khai thác, sử dụng hiệu quả đất đai như đấu giá quyền sử dụng, bảo đảm chênh lệch địa tô được thu về ngân sách tái đầu tư cho mục đích công cộng. Cùng với việc tái cơ cấu thị trường, Nhà nước chủ động điều tiết nguồn cung, giá cả thông qua giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, ban hành thuế, phí. Riêng vấn đề tín dụng, sẽ hình thành các định chế phi ngân hàng như quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm nhà ở… Bên cạnh đó là xây dựng thị trường tái thế chấp và thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở… Trong những giải pháp Bộ Xây dựng trình bày, nhiều giải pháp đã và đang được Bộ này triển khai thời gian qua như tái cơ cấu thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu (chuyển đổi nhà thương mại sang nhà xã hội) nhưng cũng có nhiều vấn đề cũ đã được đặt ra, bàn bạc nhiều năm như hình thành quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm nhà ở… mà thị trường đang rất cần sớm cụ thể hóa.