Thị trường chung cư giá rẻ: Khách hàng đồng loạt ... hoãn mua

2015 là một năm khá ảm đạm của thị trường chung cư giá rẻ với nhiều biến cố: Hỏa hoạn xảy ra liên tiếp cùng chất lượng xuống cấp nhanh chóng đã gián tiếp “đẩy” thanh khoản ở phân khúc này đi xuống.

Diễn biến trên không hẳn là quá bi quan vì thị trường nào cũng có góc khuất nhưng là một bước lùi đáng kể, ít nhất là về tâm lý của đại số đông người mua với phân khúc vốn được “ưu ái”.

Trong rủi có may?

Phản ứng dây chuyền của khách hàng sau hàng loạt sự cố cháy nổ, xuống cấp trầm trọng gần đây của dòng sản phẩm giá rẻ là “găm” tiền nghe ngóng tình hình. Chị Nguyễn Hà Thu (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết: “Vợ chồng tôi sau nhiều năm tích cóp, vay mượn được 1,3 tỷ đồng đã lên kế hoạch mua một căn hộ tại dự án (DA) chung cư giá rẻ Linh Đàm. Tuy nhiên, sau một loạt sự cố về cháy nổ gần đây, hai vợ chồng quyết định hoãn kế hoạch mua, chấp nhận đi thuê thêm một thời gian để chờ phản hồi tích cực hơn của thị trường”.

Động thái này của người mua nhà đang khiến nhiều chủ đầu tư “méo mặt” do lượng giao dịch trong phân khúc chung cư giá rẻ giảm trầm trọng. Anh Hùng, một nhà đầu tư thứ cấp chuyên mua đi bán lại các căn hộ ở DA chung cư giá rẻ chia sẻ: “Việc phân khúc chung cư giá rẻ liên tục dính “dớp” đã khiến việc mua - bán khó khăn do tâm lý khách hàng bị dao động. Người có ý định mua thật thì luôn lấy lý do các sự cố để siết giá”.

Để tìm hiểu thị trường, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị đã có mặt tại Sàn bất động sản (BĐS) Đất Việt (Cầu Giấy) chuyên phân phối dòng sản phẩm giá rẻ. Nhân viên môi giới N.A khẳng định: “Các DA bên em vẫn giao dịch nhộn nhịp. Để mua được các căn hộ ưng ý, khách hàng chấp nhận mua chênh vài chục triệu đồng đến cả trăm triệu đồng là bình thường”. Trước lo ngại của phóng viên về sự cố cháy nổ do lượng căn hộ trống ở DA HH4 (HH4A, HH4B, HH4C) Linh Đàm còn nhiều, nhân viên này cho biết: “Trong cái rủi có cái may. Nhờ “sự cố” đó, bên chủ đầu tư mới bán giá ưu đãi như vậy (13 triệu đồng/m2) chứ nếu không phải 15 - 16 triệu đồng/m2 (?!)”. Theo thông tin bên lề phóng viên có được, tại đợt mở bán căn hộ HH4 mới đây, việc quá ít khách hàng tham gia mở bán đã buộc các nhà môi giới phải “cắt máu” hạ tiền chênh. Phiên đầu mở bán, các căn hộ được chào giá chênh thấp nhất từ 115 triệu đồng, căn góc có mức chênh 330 triệu đồng. Thế nhưng chỉ sau vài giờ mở bán, tiền chênh đã giảm đáng kể nhằm kéo người mua.

Cũng theo khảo sát của phóng viên, thời điểm cuối năm, hàng loạt DA chung cư giá rẻ khác cũng có dấu hiệu "hạ sốt" như CT Number One đang bán với giá 11,5 triệu đồng/m2, Gemek Tower thuộc khu đô thị Lê Trọng Tấn – Geleximco cũng chỉ dao động 13,1 triệu đồng/m2. Các dự án Văn Phú Victoria (giá từ 13 - 15 triệu đồng/m2), Kim Văn – Kim Lũ (Hoàng Mai) với dấu ấn "giá rẻ - mua chênh"... nhưng đến nay dù đang "xả hàng" cuối năm với nhiều ưu đãi thì lượng giao dịch không mấy “khả quan”. Một số DA khác cũng được liệt vào hàng giá rẻ như Thăng Long Victory (Hoài Đức), Rice City Sông Hồng dù cam kết hỗ trợ vốn vay cho khách mua cũng “ế” như thường.

Bị quay lưng

Các chủ đầu tư ở dòng sản phẩm bình dân luôn triển khai cuộc chiến lãi ít, tiêu thụ mạnh, kéo theo tình trạng thị trường “giá lên xuống” thất thường. Lãi ít tuy bán được nhiều hơn, nhưng dung lượng thị trường không đổi. Sau khi một lượng lớn sản phẩm giá rẻ bung hàng sẽ dẫn đến bão hòa, các DN BĐS buộc phải giảm tối đa chất lượng DA để duy trì kinh doanh. Hệ lụy là các sự cố cháy nổ, xuống cấp trầm trọng xảy ra. Lúc này, không chỉ người mua dè chừng khi xuống tiền mà các DN BĐS vốn không mặn mà nay lại càng thờ ơ khi đầu tư vào dòng sản phẩm bình dân.

Còn nhớ giai đoạn năm 2014 khi thị trường BĐS vừa “ấm” trở lại, chủ đầu tư “hồ hởi” rót vốn vào những DA chung cư giá rẻ, sản phẩm ra đến đâu tiêu thụ hết đến đấy. Khách hàng thì hồ hởi vì cơ hội mua nhà nằm trong tầm tay do giá giảm lại được hưởng gói vay ưu đãi. Tuy nhiên, sự phát triển ồ ạt của chung cư bình dân các năm trước với chất lượng kém đã bộc lộ mặt trái trong năm 2015. Phân khúc này mau chóng giảm tốc và đến quý IV năm nay thì dường như “biến mất” khỏi thị trường. Trong khi đó, báo cáo tình hình BĐS quý IV của CBRE khẳng định, BĐS cao cấp đang chiếm lĩnh thị trường.

Thực tế, đây chính là sự quay lưng “ngắn hạn” của số đông người mua nhà đối với phân khúc phù hợp với nhu cầu của mình nhất. Sau khi "găm tiền" nghe ngóng 1 - 2 năm để đưa ra quyết định thì trên thị trường đã không có nhiều lựa chọn do chủ đầu tư ồ ạt phát triển phân khúc cao cấp. Mà thực tế đã dồn dập nguồn cung căn hộ 30 - 45 triệu đồng. “Chỉ trong 2 tháng (tháng 9 và 10), liên tiếp các vụ cháy nổ xảy ra tại các dòng sản phẩm bình dân thì dù giá bán giảm xuống 9 triệu đồng/m2, khách hàng cũng không dám mua” - ông Nguyễn Văn Hùng - nguyên Hiệu trưởng Đại học Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh.

Về vấn đề này, ông Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng khuyến cáo: “Rất nhiều người băn khoăn, lo lắng đến tiêu chí chất lượng khi lựa chọn một căn hộ giá rẻ. Tất cả mọi người đều có mối quan tâm chung là chất lượng công trình có bị tỷ lệ thuận với giá hay không? Câu chuyện hài hòa lợi ích giữa chất lượng và giá rẻ còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết. Nhưng bước đầu tiên quan trọng hơn cả là các DN tham gia phân khúc này cần nâng cao chất lượng căn hộ, tính chuyên nghiệp, cải thiện môi trường sống của người dân, tạo dựng uy tín, hơn là chạy theo lợi nhuận. Đừng để niềm tin của khách hàng đi xa quá, lúc đó thị trường cũng không thể điều tiết nổi”.