Khởi sắc phân khúc văn phòng cho thuê ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương

Kinh tế phát triển bền vững đang trở thành yếu tố thuận lợi giúp khu vực châu Á – Thái Bình Dương tiếp tục nâng cao hiệu quả trong hoạt động cho thuê văn phòng trong năm tới.

Xu hướng mới

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ trong khu vực đang trên đà tăng trưởng cao nhất trong vòng 7 năm trở lại đây, đạt gần 7 triệu m2 trong năm nay và dự đoán sẽ tăng cao hơn vào năm sau. Đáng chú ý, thị trường văn phòng ở Tokyo (Nhật Bản) vẫn phát triển mạnh mẽ trong nửa đầu năm nay với tỷ lệ lấp đầy các dự án mới đạt trên 90%.

Tính trung bình, giá thuê vẫn tăng mức vừa phải vào khoảng 1% tại các thị trường phát triển. Hầu hết tại các thị trường mới nổi, giá thuê sẽ duy trì ổn định trong năm tới. Riêng Tokyo, Hồng Kông, Bengaluru (Ấn Độ) và Manila (Philipines) thì giá thuê tăng hơn một chút do mối quan hệ cung và cầu thuận lợi.

Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, lĩnh vực công nghệ vẫn duy trì ở mức cao nhu cầu thuê văn phòng trong khu vực, chiếm 1/3 số lượng giao dịch nổi bật thuê trong nửa đầu năm nay, so với khoảng một phần năm cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, với xu hướng giá thuê đang ngày càng tăng và hiện tượng khách thuê đang chuyển hướng đến các khu vực ngoài khu trung tâm sẽ dẫn đến sự thay đổi trong mô hình cho thuê. Hiện đang có một số lượng khách thuê chuyển hướng vào những cao ốc Hạng A khu vực ngoài trung tâm và khu công nghiệp do trong trung tâm giá thuê cao và không có nhiều sự lựa chọn.

“Chính phủ các nước nhận thức được rằng việc đổi mới công nghệ là vấn đề then chốt trong việc duy trì lợi thế cạnh tranh của đất nước bởi vì sự phát triển của lĩnh vực công nghệ đóng một vai trò rất quan trọng. Để làm được điều này, các quốc gia đã chủ động có những giải pháp bất động sản phục vụ cho các công ty công nghệ, giống như những gì Thung lũng Silicon đã được chuẩn bị để trở thành biểu tượng cho lĩnh vực công nghệ ngày nay”, bà Sigrid Ziacita, Giám Đốc Bộ phận Nghiên cứu, Cushman & Wakefield Châu Á – Thái Bình Dương nhận xét.

Hiện nay, tại Singapore đã xuất hiện hình thức “Khu vực Doanh nghiệp” (business park) - nơi tập trung các Công ty có sản phẩm/dịch vụ tương tự nhau. Một trong số đó là Mapletree Business City 2 (MBC 2) với các khu vực và giải pháp phục vụ cho những người khổng lồ ngành công nghệ cao, trong đó có Google. Môi trường làm việc năng động, hiện đại và sáng tạo vốn là “đặc sản” nổi tiếng của Google và văn phòng mới trong khu MBC2 cũng sẽ tiếp tục đươc kế thừa tinh thần này của họ tại Singapore.

Một khách thuê nổi tiếng khác sẽ gia nhập MBC 2 trong thời gian tới đây là Microsoft. Để được như vậy, các Công ty này sẽ ký hợp đồng thuê trong thời gian dài. Ví dụ tại Hồng Kông, Facebook ký hợp đồng với thời hạn 6 năm với chủ đầu tư One Island East @ Hồng Kông, thời hạn này là gấp đôi so với hầu hết các hợp đồng tại khu vực mà giá thuê văn phòng luôn đắt nhất khu vực.

“Mô hình kinh doanh mạng vẫn đang phát triển và chiến lược bất động sản sẽ phát triển tương ứng với nó. Các công ty công nghệ sẽ tiếp tục sử dụng chiến lược môi trường làm việc thuận lợi để đạt được lợi thế cạnh tranh và thu hút nhân tài”, ông Jason Whitcombe, Giám đốc điều hành Dịch vụ cho thuê Cushman & Wakefield Châu Á Thái Bình Dương.

Tại các thị trường kinh tế mới nổi mà lĩnh vực công nghệ cao chiếm ưu thế, giá thuê hấp dẫn của các khu công nghệ cao đã thu hút các công ty công nghệ thuê văn phòng tại đây. Tại các thành phố lớn của Ấn Độ, nhiều ông trùm trong ngành Thương mại điện tử và Công nghệ đã ký những hợp đồng thuê văn phòng như vậy.

Hợp đồng thuê của Amazon là một trong những hợp đồng lớn nhất trong năm nay, thuê hơn 93,000 m2 tại Khu Kinh tế Bagmane Constellation, đông thái này được xem là tiếp bước theo đối thủ của mình là Flipkart – vốn thuê một diện tích khoảng 186,000 m2 tại khu công nghệ Embassy Tech Village. Cả hai khu công nghệ cao này đếu đặt tại khu vực Outer Ring Road của thành phố Bengaluru - địa điểm tập trung các công ty công nghệ với giá thuê luôn cao hơn giá chung của thị trường và dự kiến duy trì đà tăng trưởng gấp đôi vào năm 2016.

Trong khi đó, tại Trung Quốc, năm ngoái, Công ty thương mại điện tử khổng lồ Alibaba của Trung Quốc mua tòa tháp Greenland đang được xây dựng tại trung tâm Bắc Kinh có diện tích 55.000 m2 với giá là 260 triệu USD để mở rộng hoạt động kinh doanh. Tòa nhà nằm ở trung tâm khu vực Wangjing, đây là một khu vực thị trường văn phòng mới nổi với giá thuê trung bình thấp hơn so với các quận trung tâm khoảng 30%. Công ty cũng đã mua một mặt bằng trống ở ngoại ô khu Hongqiao của Thượng Hải ở gần các tuyến giao thông và dự tính sẽ xây trụ sở chính của Công ty tại trung tâm tài chính này.

Nền kinh tế Trung Quốc tiếp tục chuyển hướng sang tiêu dùng trong nước đã giúp ngành dịch vụ phát triển ổn định và tăng trưởng nhưng thị trường văn phòng cho thuê lại phát triển theo hướng ngược lại tại các thành phố lớn.

Thêm nữa, Chính phủ Trung Quốc tái khẳng định cam kết của mình trong việc cải cách kinh tế, một trong số đó chính là đối mặt với hiện tượng những công ty, tập Đoàn lớn chuyển nhà máy của họ ra khỏi Trung Quốc vì lí do chi phí sản xuất cao sang các quốc gia có chi phí rẻ hơn như Việt Nam, Indonesia và Myanmar, bằng cách công bố kế hoạch tăng cường khả năng cạnh tranh bằng chính ngành sản xuất trong nước của mình qua chiến dịch “Made in China 2025".

Sáng kiến ​​này chú trọng mục tiêu nâng tầm sản xuất lên bậc cao mới bằng cách ứng dụng và tích hợp công nghệ cao, xây dựng các thương hiệu của Trung Quốc và chú trọng hơn đến sản xuất thân thiện môi trường. Rõ ràng Trung Quốc đang muốn trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, sản xuất hàng hóa có giá trị gia tăng cao để thu lợi nhuận nhiều hơn. Tất cả những diễn biến này là tín hiệu tốt cho sự phát triển lâu dài của thị trường văn phòng cho thuê.

Triển vọng rõ hơn nhờ môi trường kinh doanh

Việt Nam đang nhanh chóng trở thành điểm đến trong lĩnh vực sản xuất, từng bước thiết lập nền tảng cho sự phát triển mạnh mẽ của ngành công nghiệp phụ trợ tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Đáng chú ý, tăng trưởng trong lĩnh vực Công nghệ thông tin, Tài chính, bảo hiểm, dược phẩm/khoa học đời sống và hàng tiêu dùng nhanh đã và đang tiếp thêm lực cho thị trường cho thuê văn phòng.

Bên cạnh đó, cả hai thành phố đang cho thấy sự phát triển và gắn kết thuận lợi, điều này sẽ mang đến những cơ hội rộng mở cho thị trường văn phòng trong nỗ lực thu hút khách thuê. Khả năng phát triển của TP. Hồ Chí Minh là rất lớn, khách thuê tiếp tục lựa chọn đặt văn phòng tại cả khu trung tâm và khu ngoại trung tâm vì giá thuê đã trở về giá thực.

Trong khi đó, tại Hà Nội, khách thuê vẫn bị thu hút bởi mức giá hấp dẫn từ khu vực nội thành và phía Tây trong khi khu vực chất lượng cao tại khu trung tâm với nguồn cung bị hạn chế, tuy vẫn giữ chân được các khách hàng chất lượng nhất. Về dài hạn, triển vọng phát triển của Việt Nam sẽ được thấy rõ hơn, trong đó phần lớn là nhờ sự cải thiện môi trường kinh doanh do Chính phủ đã và đang từng bước có những cải cách được kỳ vọng sẽ mở ra nhiều cơ hội hơn cho các ngành công nghiệp khác nhau.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, sẽ có khoảng 715.000m2 diện tích văn phòng thuộc tất cả các hạng sẽ gia nhập thị trường Hà Nội trong vòng 2 năm tới, do vậy sẽ có nhiều cơ hội hơn cho khách thuê trong việc lựa chọn diện tích thuê tốt hơn cùng với giá thuê hợp lý. Tại TP. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2015, nguồn cung văn phòng chào đón hơn 100,000 m2 diện tích mới, cung cấp nhiều sự lựa chọn cho khách thuê.

“Do có sự cạnh tranh giữa các chủ tòa nhà trong việc lôi kéo khách thuê nên các hợp đồng thuê sẽ có thêm nhiều điều khoản linh hoạt nhằm hỗ trợ khách thuê hơn trước. Do diện tích mặt sàn lớn của văn phòng hạng A luôn trong tình trạng thiếu hụt nên giá thuê sẽ được duy trì ổn định suốt năm 2015”, ông Alex Crane – Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.