HoREA: Chưa có bong bóng bất động sản trong năm 2015-2016

Trong văn bản vừa gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ban ngành liên quan, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2015 và có thể cả năm 2016.

Trong thời gian gần đây, đã có ý kiến nhận định tình hình thị trường bất động sản cả nước đang trong quá trình hồi phục, ấm dần lên, nhưng đồng thời cũng yêu cầu không để thị trường bất động sản quay trở lại thời kỳ bong bóng như những năm trước đây.

Theo đó, HoREA đã báo cáo tình hình thị trường bất động sản TP.HCM 7 tháng đầu năm 2015, nhận định xu thế vận động, phát triển để góp phần làm rõ vấn đề đang được quan ngại về khả năng bong bóng bất động sản quay trở lại như những năm trước đây, để đề xuất các giải pháp điều chỉnh phù hợp nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, cạnh tranh và bền vững.

Tồn kho giảm 58,67%

Theo báo cáo của HoREA, thị trường bất động sản 7 tháng đầu năm 2015 tiếp tục đà hồi phục mạnh hơn trên tất cả các phân khúc thị trường. Trong đó, phân khúc nhà ở có quy mô vừa và nhỏ giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ đang được phát triển tại tất cả các quận, huyện của TP.HCM vẫn là phân khúc phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu thật của đông đảo người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị.

Mặc dù có sự gia tăng sản phẩm phân khúc này của nhiều doanh nghiệp như Nhà Thủ Đức (TDH), Hưng Thịnh, Nam Long, Lê Thành… tuy nhiên hiện nay vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu, nguồn cung các dự án nhà ở và sản phẩm căn hộ với giá bán vừa túi tiền và dự án nhà ở xã hội hiện rất thiếu.

Phân khúc bất động sản thương mại, văn phòng cho thuê, dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng, công nghiệp tăng trưởng tốt. Nhiều thương hiệu lớn như AEON, Vinmart, Central, Family Mart… tham gia thị trường bên cạnh các thương hiệu lớn khác đã vào Việt Nam từ trước như Metro, Big C, Lotte...

Tính đến hết tháng 6/2015, tổng công suất văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh là 1.472.000  m2 thuộc 224 dự án, công suất thuê trung bình đạt 93%, giá thuê trung bình là 541.000 đồng/m2/tháng (tương đương 25USD/m2/tháng), tỷ lệ tăng giá văn phòng cho thuê từ 02-03% tùy theo loại văn phòng và khu vực...

Đặc biệt, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thị trường thời gian qua có sự phát triển rất mạnh của phân khúc bất động sản cao cấp với nhiều dự án được khởi công xây dựng, chào bán.

Ông Châu cho biết, ngoài Khu đô thị Nam Sài Gòn đang có xu thế dịch chuyển phát triển tập trung sang phía Đông thành phố, từ bờ tây sông Sài Gòn (Quận Bình Thạnh, Quận 1, Quận 4), qua Quận 2 và một phần Quận 9 giáp ranh Quận 2. Phân khúc này với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp có thương hiệu và tiềm lực tài chính như Đại Quang Minh, Novaland, Vingroup, Keppel Land, Capitaland…

Hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A), hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản diễn ra rất mạnh giữa các doanh nghiệp, trong đó nổi bật vai trò thống lĩnh của các doanh nghiệp trong nước. Qua đó đang dần dần hình thành những tập đoàn phát triển bất động sản lớn cả về quy mô hoạt động, năng lực tài chính, sản phẩm đa dạng như Vingroup, Novaland, Đại Quang Minh, SSG, Bitexco, Phú Mỹ Hưng, Him Lam...

Ông Lê Hoàng Châu nhận định, hiện TP.HCM có 1.407 dự án phát triển bất động sản, trong đó có 689 dự án tạm ngưng triển khai, 85 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư. Đây cũng là một nguồn dự án tiềm năng cho hoạt động M&A trong thời gian tới. Thông qua hoạt động M&A, các doanh nghiệp đã tự giải quyết một phần quan trọng hàng tồn kho, nợ xấu trên thị trường bất động sản.

Lượng hàng tồn kho trên thị trường thành phố theo thống kê của 36 dự án năm 2012 đến hết tháng 6/2015 đã bán được 8.501 căn, giảm 58,67%. Giao dịch bất động sản tính trong 6 tháng đầu năm đã có khoảng 7.050 giao dịch thành công, tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm 2014, giá chào bán tăng nhẹ ở thị trường thứ cấp từ 3-5%.

Nhận định về kết quả giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, ông Châu cho rằng con số đạt được trên 25% là quá thấp, quá chậm và chưa đạt như kỳ vọng…

Đánh giá về nguyên nhân về sự phục hồi của thị trường, ông Châu cho rằng trước hết là nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản trong việc tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, phát triển hoạt động hợp tác, M&A đã giúp triển khai các dự án mới và tái khởi động lại, làm hồi sinh các dự án "trùm mền", giải quyết một phần hàng tồn kho và nợ xấu.

Đặc biệt là việc hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có những quy định thông thoáng cho Việt kiều được mua và sở hữu nhà như người trong nước, cho người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà trong các dự án nhà ở thương mại, thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Niềm tin của người tiêu dùng, của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, các ngân hàng được tăng cường đã hỗ trợ tích cực cho thị trường và góp phần thúc đẩy giao dịch tăng mạnh trên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản cũng đã tạo được sức hấp dẫn, thu hút sự quan tâm đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài.

Quan ngại về lặp lại nguy cơ bong bóng bất động sản?

HoREA cho rằng mặc dù đà hồi phục đang được tăng cường không thể đảo ngược nhưng chưa thật sự vững chắc.

Sự phát triển của thị trường bất động sản chưa đồng đều, đang có sự tăng trưởng rất mạnh trong phân khúc bất động sản cao cấp; thiếu nguồn cung dự án và sản phẩm trong phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán hợp túi tiền của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị.

Sức mua cũng còn hạn chế, hàng tồn kho, nợ xấu và tình trạng có đến 689 dự án ngừng triển khai, 85 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư vẫn là những vấn đề tồn tại rất lớn.

Kết quả giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng còn thấp, chậm. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp đã có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 nhưng đến nay vẫn chưa có các nghị định, thông tư hướng dẫn thực hiện đã làm chậm việc áp dụng luật vào thực tiễn cuộc sống.

Hiệp hội nhận thấy, theo quy luật và qua quan sát thực tiễn ở nhiều nước thì "bong bóng" bất động sản thường chỉ có thể xuất hiện khi hội được các yếu tố như nền kinh tế phát triển quá nóng; có sự buông lỏng chính sách tín dụng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách dễ dãi; phát triển lệch pha trên thị trường bất động sản, thường xảy ra tại phân khúc bất động sản cao cấp; xuất hiện của các nhà đầu cơ găm hàng, làm giá, kích động, tạo nhiều đợt sóng đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản; thiếu sự can thiệp hợp lý bằng các đòn bẩy kinh tế của Nhà nước vào thị trường bất động sản.

Theo đó, HoREA nhận định chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2015 và có thể cả năm 2016.

Bởi lẽ, nền kinh tế nước ta chỉ mới đang trên đà hồi phục, tăng trưởng tín dụng năm 2013 ở mức 12,51%, năm 2014 ở mức 12,62%, dự kiến năm 2015 cũng chỉ ở mức khoảng 16%, trong lúc mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 là năm đỉnh điểm của "bong bóng" bất động sản lên đến 37,80%; Chính phủ đang giữ vững được ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, đang thực hiện chính sách tiền tệ, tín dụng chặt chẽ và linh hoạt, đang tái cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại. Hiện nay, không có tình trạng buông lỏng tín dụng, nợ xấu được kiểm soát và đang dần trở về mức hợp lý.

Phân khúc bất động sản cao cấp đang có chiều hướng phát triển mạnh, nhưng có thể nhận định vẫn còn trong tầm kiểm soát. Giao dịch bất động sản hiện vẫn đang diễn ra bình thường, chưa xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản.