Giao dịch BĐS phải qua sàn: Băn khoăn từ thực tế

Đã hơn 3 năm kể từ quy định giao dịch BĐS phải thực hiện qua sàn giao dịch của Luật Kinh doanh BĐS đi vào cuộc sống, nhưng thực tế thị trường đang cho thấy những điểm bất cập khi vận dụng.

Sau nhiều biến động của thị trường, đặc biệt là những đợt sóng giá "ảo", những chiêu trò thổi giá của "đội quân" môi giới (trong đó có không ít sàn giao dịch làm ăn không chân chính), dư luận lại đặt dấu hỏi về tính hợp lý của chính sách giao dịch BĐS phải thực hiện qua sàn giao dịch (quy định của Luật Kinh doanh BĐS và Thông tư 01 của Bộ Xây dựng).

Phức tạp quá!

Quy định thiếu đồng nhất giữa việc các đơn vị, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn, trong khi không áp dụng với cá nhân, tổ chức khác (không kinh doanh BĐS nhưng vẫn giao dịch). Thậm chí, Luật Kinh doanh BĐS cho phép các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS được thành lập sàn giao dịch BĐS của các tổ chức cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS.

Tuy nhiên, luật lại cho phép các doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn và chỉ cần thông báo với cơ quan thẩm quyền tại địa phương trước khi hoạt động (!) Vậy là vô vàn bất cập, hậu quả không đáng có đã xảy đến với toàn bộ thị trường địa ốc. Theo các chuyên gia, đây chính là hậu quả từ những quyết sách "nửa nạc, nửa mỡ" của cơ quan quản lý hữu trách.

Từ nửa cuối 2011, thị trường BĐS "xuống dốc", doanh nghiệp đua nhau tháo chạy cùng với sự lo lắng về quyền lợi, tài chính của khách hàng, những yêu cầu quản lý về giao dịch qua sàn đã trở nên "việt vị". Trước hết, đó là các thủ tục niêm yết 7 ngày, phải đăng báo, bốc thăm, đấu giá nếu có nhiều người cùng mua một căn hộ. Điều này tỏ ra quá rườm rà không cần thiết, gây lãng phí thời gian, tiền bạc của doanh nghiệp.

Một điểm thắt khác, Thông tư số 13 của Bộ Xây dựng cho phép các chủ đầu tư có thể thành lập các sàn giao dịch BĐS để bán sản phẩm của mình. Sàn của chủ đầu tư, "con hát mẹ khen hay", vô hình trung quy định giao dịch BĐS phải qua sàn trở thành…thừa. Tính minh bạch thông tin, giá cả cũng theo đó giảm đi đáng kể.

Ở góc độ người mua, tâm lý "mua nhà đất – phải qua sàn" đã không còn nhận được hưởng ứng tích cực như 2 năm trước. Qua sàn, tức là phải thông qua bên thứ ba (trừ trường hợp sàn của chủ đầu tư), mất thêm chi phí môi giới, trong khi mua sản phẩm vẫn chịu mức chênh vài chục tới vài trăm triệu đồng, đồng thời rủi ro về tiến độ, chất lượng, pháp lý dự án vẫn tồn tại.

Trường hợp dự án nhà giá rẻ Kim Văn – Kim Lũ của Xí nghiệp nhà số 1 Lai Châu, hay sản phẩm của dự án VP5 Linh Đàm cũng cho thấy rõ sự phức tạp. "Bản thân tôi và một số gia đình khác mua căn hộ ở VP5 Linh Đàm ngay từ lúc mới công bố mở bán. Vậy mà vẫn phải chịu chênh gần 200 triệu đồng, bất chấp tới tận sàn giao dịch và gặp giám đốc sàn…" – chị Thúy, một chủ sở hữu căn hộ tại VP5 Linh Đàm bức xúc nói.

"Chọn mặt gửi vàng"

Tới thời điểm này, rất nhiều người dân vẫn băn khoăn: có nhất thiết phải thông qua sàn hay mua trực tiếp từ chủ đầu tư? Lợi ích và rủi ro sẽ ra sao nếu không nhờ tới sự hỗ trợ của sàn giao dịch BĐS?

Không thể phủ nhận những "khuyết tật" của chính sách quản lý luôn tồn tại, đặc biệt là liên quan tới quy định về sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, đối với những sàn giao dịch hoạt động đúng tiêu chí, có chuyên môn tốt và năng lực tài chính (bao gồm các sàn của chủ đầu tư và sàn không có chức năng đầu tư), lợi ích mang lại cho khách hàng rất đáng cân nhắc (giúp khách hàng không đau đầu về mọi thủ tục mua bán, sang nhượng, thuế, đăng ký quyền sử dụng đất, công chứng…).

Trừ trường hợp người mua đã am tường về thị trường và mọi ngóc ngách của câu chuyện thủ tục, còn lại những ai "chân ướt chân ráo" bước vào thị trường để lùng sản phẩm thì chắc chắn sẽ ngao ngán trước một "rừng" quy định về giao dịch địa ốc. Thay vì tự mình nghiên cứu, phân tích, cân nhắc (thời gian chính là chi phí cơ hội) trong nhiều ngày, khách hàng có thể nhờ tới nhân viên sàn với chi phí được quy định rõ ràng.

Điểm thứ hai là mức giá – yếu tố quyết định tiến tới giao dịch. Dẫn chứng điển hình là dự án chung cư Hạ Đình (Thanh Xuân, Hà Nội). Cách đây chưa lâu, chủ đầu tư thông báo với các sàn giao dịch mức giá 16,5-17 triệu đồng/m2 chưa VAT (hiện giảm còn 15,3-15,5 triệu đồng/m2). Với mức giá giảm 1-2 triệu đồng/m2 cho mỗi căn hộ 90 – 210m2 so với tương quan thị trường hiện tại, người mua đã được lợi không ít.

Điểm cuối cùng, sàn giao dịch sẽ giúp khách hàng giảm rủi ro khi xuống tiền (tự cá nhân tìm hiểu, thực hiện các thủ tục để được hưởng ưu đãi vay mua nhà từ gói 30.000 tỷ đồng gần như không khả thi, nếu không có hỗ trợ từ những nhân viên tư vấn, trong đó có nhân viên của sàn giao dịch BĐS). Tiếp đến, nếu xuống tiền đặt cọc mua BĐS, người mua sẽ rất dễ bị lừa đảo khi không có các văn bản, giấy tờ pháp lý đảm bảo xác thực từ ngân hàng, văn phòng đăng ký sử dụng đất, thuế vụ (các sàn luôn nắm khá đầy đủ những tài liệu này).

Giao dịch qua sàn luôn tồn tại hai mặt với những ưu khuyết điểm riêng. Điều quan trọng nhất, đối với khách hàng, chính là biết "chọn mặt gửi vàng". Sàn giao dịch có uy tín, thâm niên, từng được biết qua nhiều dự án của các chủ đầu tư trong sạch về pháp lý, mạnh về chuyên môn, sẽ là nơi gửi gắm niềm tin của người tiêu dùng.