BĐS: Duy trì đà hứng khởi

Mùa bán hàng mong đợi của các doanh nghiệp bất động sản đã đến. Quý cuối cùng trong năm luôn là giai đoạn mà các chủ đầu tư chờ đợi để tung ra những sản phẩm tốt nhất có thể nhằm lôi kéo người mua. Những dấu hiệu tích cực xuất hiện từ đầu năm vẫn tiếp tục được duy trì, đem đến hy vọng về một tương lai tươi sáng hơn cho thị trường bất động sản.

“Nóng” từ sàn chứng khoán đến số liệu thống kê

Lâu lắm rồi trên sàn giao dịch chứng khoán, các cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản mới có được vị thế như hiện nay, khi lần lượt trở thành “hàng nóng” trên cả hai sàn giao dịch, có thời điểm còn dẫn dắt thị trường thay thế cho các cổ phiếu thuộc nhóm dầu khí. Không phải ngẫu nhiên mà các nhà đầu tư cá nhân cũng như tổ chức đánh giá cao cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Những lần chào bán tương đối thành công của nhiều dự án thời gian qua giúp các doanh nghiệp này có được bản báo cáo tài chính khá đẹp, đồng thời tiếp thêm sự tự tin cho họ vào thành công của những dự án sắp tung ra vào cuối năm, từ đó sẽ thu về những khoản lợi nhuận đáng khích lệ.

Các số liệu thống kê được đề cập trong các bản báo cáo thị trường của một số tổ chức nghiên cứu thị trường cũng cho thấy điều này. Chẳng hạn, theo số liệu của Công ty Savills, trong quý III vừa qua thị trường căn hộ tại TP.HCM chào bán thêm hơn 4.600 căn hộ, tăng 19% theo quý và 103% theo năm – mức tăng trong một quý nhiều nhất kể từ quý II-2011.

Số căn hộ bán được đạt gần 3.300 căn, tăng 29% tính theo quý và 85% theo năm, cũng là lượng giao dịch cao nhất kể từ quý IV-2010. Giá bán căn hộ đã ngưng được đà giảm, thậm chí có nhích lên. Cụ thể, giá bán sơ cấp ở tất cả các phân khúc tăng từ 1 – 4% so với quý II-2014 và tăng 1,2 – 5,4% so với cùng kỳ năm 2013.

Mức tăng dù chưa đáng kể nhưng cũng chứng tỏ người mua đã chấp nhận mặt bằng giá mới ở mức rẻ hơn nhiều so với thời “nóng sốt” cách đây 3-4 năm. Sự cải thiện về sức mua của thị trường đáng kể nhất là ở quận 2 và giá bán cũng tăng 2 – 5% so với quý trước, điều này được lý giải là nhờ vào tiến độ tốt của các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng của khu vực này.

Còn tại Hà Nội, tổng số căn hộ bán được trong chín tháng đầu năm là khoảng 6.550 căn, tăng 66% so với cùng kỳ năm 2013, trong đó có 2.550 căn hộ được giao dịch trong quý III vừa qua.

Các dự án có mức giá trung bình là tâm điểm trong quý này, với lượng giao dịch tăng khoảng 30% so với quý trước. Như vậy, các dự án căn hộ giá rẻ đã không còn ở vị thế chủ đạo. Chính điều này cho thấy nhận định về sự phục hồi trên diện rộng của thị trường là có cơ sở. Người mua đã quay lại, tìm đến các sản phẩm địa ốc có giá cao hơn, đặc biệt là căn hộ tại các dự án có hạ tầng tốt, đã hoặc sắp sửa hoàn thiện.

Tương tự thị trường TP.HCM, giá bán sơ cấp tại thủ đô cũng tăng khoảng 2 – 5% so với cách đây một năm, trong khi giá bán các căn hộ thứ cấp tăng khoảng 1% so với quý trước. Giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng ở hầu hết các phân khúc, cao nhất là phân khúc căn hộ có mức giá trung bình.

Dù các con số từ các đơn vị nghiên cứu thị trường chưa hẳn đã thực sự khách quan, do ít nhiều còn mang tính định hướng, thậm chí có khi nhằm quảng bá cho một vài dự án mà họ đang phụ trách tiếp thị, nhưng những sai số nếu có cũng không nhiều, có thể dùng để tham khảo và nhận định về xu hướng của thị trường.

Tựu trung lại, có thể nhận thấy một sự thay đổi theo hướng tích cực của thị trường bất động sản, trong đó có xu hướng mua bán và sáp nhập (M&A) nổi lên khá rõ nét.

Hoạt động M&A cải thiện tình hình

Những người am hiểu thị trường nhận ra một điểm chung của nhiều dự án chào bán thời gian gần đây và được người mua chấp nhận là chúng từng thuộc về chủ đầu tư khác, bị ngưng trệ một thời gian dài do thiếu vốn hoặc không có người mua, nay “thay tên đổi chủ” để trở thành dự án bán được.

Những dự án ấy thuộc về các chủ đầu tư cũ gặp nhiều khó khăn, nên không còn khả năng để hoàn thiện. Nay khi thị trường có dấu hiệu hồi phục, các chủ đầu tư mới đã vào cuộc, liên kết, hợp tác với chủ đầu tư cũ, thậm chí mua đứt bán đoạn, rồi đầu tư tiền của, làm mới dự án và tung sản phẩm ra thị trường.

Việc “làm mới” này thời gian qua đã đem lại hiệu quả bất ngờ khi giúp dự án đạt thanh khoản tốt, nguyên nhân chính xuất phát từ việc uy tín của chủ đầu tư mới – thường là doanh nghiệp lớn tham gia vào dự án khiến cho người mua tin tưởng vào tiến độ xây dựng và chất lượng thi công của dự án.

Theo các chuyên gia địa ốc, hoạt động mua bán dự án diễn ra càng mạnh mẽ càng góp phần tạo thanh khoản tốt cho thị trường bất động sản. Bởi hoạt động này thực chất là sự dịch chuyển dự án từ một doanh nghiệp đã hết nhu cầu sở hữu dự án hoặc không có khả năng thực hiện cho một doanh nghiệp có nhu cầu và năng lực triển khai dự án, xóa dần tình trạng dự án đang thi công dở dang thì bị ngưng trệ, gây lãng phí nguồn lực của xã hội.

Chưa kể thời gian qua, nhiều doanh nghiệp nhà nước đầu tư tràn lan, trong đó có lĩnh vực bất động sản, nay phải thoái vốn khỏi các lĩnh vực đó trong lộ trình tái cơ cấu của Nhà nước. Điều này tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính trong cũng như ngoài nước mua lại và phát triển dự án để tung sản phẩm địa ốc ra thị trường.

Ngoài ra, cũng có trường hợp một doanh nghiệp khó khăn trong tìm kiếm nguồn vốn để hoàn thiện dự án kết hợp với một doanh nghiệp có vốn lớn để cùng phát triển dự án. Việc liên kết, hợp tác chính là một giải pháp hay để vượt khó trong giai đoạn hiện nay.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong điều kiện thị trường bất động sản còn chưa hoàn toàn thoát khỏi khó khăn, các doanh nghiệp phải tự tìm cho mình hướng đi phù hợp để tồn tại và phát triển. Trong các giải pháp, việc các doanh nghiệp địa ốc liên doanh, liên kết để tập trung nguồn lực, tận dụng thế mạnh của mỗi doanh nghiệp là một giải pháp hợp lý.

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định rằng các hoạt động M&A sẽ còn tiếp tục gia tăng. Việc các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tham gia vào thị trường một cách bình đẳng như các doanh nghiệp trong nước sẽ giúp thị trường bất động sản đón thêm nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong thời gian tới. Và giải pháp M&A thường được ưu tiên khi các nhà đầu tư này mới thâm nhập vào thị trường.

Chính dự án “cũ mà mới” được triển khai như vậy sẽ giúp nâng cao thanh khoản cho thị trường, do tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người mua thực. Nhu cầu của cư dân đô thị về căn hộ thương mại vẫn còn lớn, vấn đề là doanh nghiệp có cho ra những sản phẩm phù hợp về giá cả, chất lượng cho họ lựa chọn hay không. Hy vọng các doanh nghiệp sẽ tiếp tục duy trì đà hứng khởi này để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.