Bán nhà hình thành trong tương lai, phải có ngân hàng bảo lãnh?

Từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (ngày 1-1-2009), các giao dịch về BĐS buộc phải thực hiện qua sàn giao dịch.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến đã sửa đổi một qui định quan trọng là Nhà nước khuyến khích thực hiện các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS, chứ không bắt buộc cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thông qua sàn như qui định hiện hành.

Từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (ngày 1-1-2009), các giao dịch về BĐS buộc phải thực hiện qua sàn giao dịch. Tính đến hết tháng 3-2013, số sàn giao dịch BĐS trên cả nước là 1.012 sàn, trong đó, Hà Nội đứng đầu với 469 sàn. Với các căn hộ chung cư, người mua chỉ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở khi trong hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận có xác nhận mua bán thông qua sàn giao dịch…

Việc giao dịch buộc phải qua sàn đúng là giúp cho thị trường BĐS được minh bạch, hạn chế tình trạng bán khống BĐS khi thị trường trong cơn “sốt”, nhưng khi nhà đất trở nên ế ẩm thì qui định này lại trở nên phiền hà, vì thêm thủ tục, thêm chi phí cho người mua (phải niêm yết trong một thời gian nhất định,  rồi đăng báo,  bốc thăm, đấu giá nếu có nhiều người cùng mua một căn hộ…). Thực tế đã có không ít trường hợp để lách qui định này, chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với khách hàng, rồi liên kết với các sàn giao dịch, hoặc lập ra sàn giao dịch của mình để hợp thức việc mua bán.

Vì vậy, theo Bộ Xây dựng, việc bỏ quy định này sẽ thuận lợi hơn cho cả chủ đầu tư và người mua nhà đất, khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong điều kiện thị trường BĐS khá “im ắng”, chủ đầu tư chào bán căn hộ khó khăn.

Điểm sửa đổi đáng quan tâm khác là Dự luật có nội dung: các chủ đầu tư dự án BĐS phải ký quỹ cam kết đầu tư thực hiện dự án. Điều khoản này được đưa ra nhằm ràng buộc và nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư khi nhận dự án. Đồng thời, việc thanh toán theo hình thức trả tiền trước phải bảo đảm nguyên tắc: Lần đầu người mua chỉ được thanh toán khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho BĐS đó. Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tỉ lệ hoàn thành công trình và tiến độ bàn giao, nhưng số tiền thanh toán trước không được vượt quá 90% giá trị hợp đồng mua bán hai bên đã ký kết.

Có lẽ để ngăn chặn tình trạng “bán nhà trên giấy”, Dự thảo có nội dung, chủ đầu tư dự án BĐS khi ký hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư không thực hiện, hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng với người mua nhà. Như vậy sẽ làm tăng thêm trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đảm bảo tiến độ dự án BĐS, hợp đồng đã ký với khách hàng. Đồng thời, khắc phục tình trạng chủ đầu tư đã huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng nhưng lại sử dụng để đầu tư dàn trải vào nhiều dự án khác, mà không phục vụ cho dự án khách hàng đã đóng tiền, gây chậm tiến độ, thiệt hại cho khách hàng.

Nếu Dự thảo này được thông qua, thì người mua nhà khá yên tâm, không sợ chủ đầu tư chây ỳ trách nhiệm. Tuy nhiên, nhiều ý kiến tỏ ra băn khoăn, vì trách nhiệm bảo lãnh trong trường hợp này tiềm ẩn rủi ro rất lớn, nên các ngân hàng, tổ chức tài chính có mặn mà với việc bảo lãnh cho chủ đầu tư hay không còn nhiều chuyện đáng bàn. Chưa kể, có ý kiến còn cho rằng, nếu buộc phải có bảo lãnh, các chủ đầu tư rất có thể “lách luật” bằng cách ký hợp đồng có tên “hợp đồng góp vốn” chứ không lập “hợp đồng bán nhà” với người mua…

Ngoài ra, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cũng siết lại hoạt động hành nghề môi giới BĐS bằng việc để được hành nghề môi giới BĐS, cá nhân phải có thẻ. Để được cấp thẻ này, phải có trình độ từ ĐH trở lên. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, đòi hỏi này đúng khi điều kiện hiện nay còn quá khắt khe!