Đưa cuộc sống vào pháp luật đất đai

Pháp luật dù chi tiết đến đâu cũng kém linh hoạt so với cuộc sống xã hội muôn màu muôn vẻ. Câu chuyện nêu dưới đây liên quan đến Luật Đất đai là một ví dụ.

Thông tin báo chí cho biết: Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TPHCM đã đưa khu đất số 2-6 bis Điện Biên Phủ, là tài sản thuộc Văn phòng Thành ủy TPHCM, ra đấu giá cho thuê trong thời hạn 49 năm. Trên khu đất này dự kiến xây dựng cao ốc 24 tầng.

Không bàn về những tình tiết cụ thể trong quá trình đấu giá, chỉ với hai thông tin: cho thuê 49 năm, xây nhà 24 tầng, nếu chúng thành hiện thực, cũng cho thấy nhiều vấn đề chưa được dự liệu trong Luật Đất đai hiện hành.

Luật thiếu... “sự sống”

Theo Luật Đất đai hiện hành, khu đất được đưa ra đấu giá cho thuê nêu trên thuộc diện đất giao sử dụng ổn định lâu dài (với nghĩa không có thời hạn) và không thu tiền sử dụng đất (đất sử dụng làm trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị…). Không rõ khu đất này được giao vào thời điểm nào, song nếu tính từ ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thì đã được 15 năm.

Nay khu đất được đem đấu giá cho thuê, có nghĩa là Văn phòng Thành ủy không còn nhu cầu sử dụng làm trụ sở nữa. Ba vấn đề nảy sinh từ thực tế, nhưng còn ở dạng câu hỏi vì trong luật hiện hành chưa thấy đề cập tới cách xử lý.

i) Người được giao đất (ở đây là Văn phòng Thành ủy), khi không còn nhu cầu sử dụng, có quyền cho thuê lại khu đất đó không? Trong trường hợp được cho thuê lại, có thể coi đó là thay đổi mục đích sử dụng không (từ trụ sở cơ quan thành cao ốc kinh doanh)?

ii) Vì khu đất này thuộc loại không thu tiền sử dụng đất khi được giao, vậy tiền thu được trong cuộc đấu giá cho thuê này thuộc về người đang sử dụng đất hay thuộc về Nhà nước?

iii) Sau 49 năm cho thuê, quyền sử dụng khu đất này lại thuộc về người đứng ra cho thuê hay thuộc về Nhà nước?

Trên khu đất này dự kiến xây dựng cao ốc 24 tầng. Rõ ràng tuổi thọ của những công trình loại này phải là nhiều thế kỷ. Tại TPHCM hiện có nhiều công trình trên 100 tuổi mà vẫn bền vững, chắc chắn còn rất lâu mới cần phải phá dỡ. Cao ốc 24 tầng này, sau 49 năm, chắc chắn vẫn sừng sững vươn cao giữa thành phố, nhưng khi đó thời hạn thuê đã hết.

Thực tế này làm nảy sinh ba vấn đề, cũng còn ở dạng câu hỏi. i) Sau 49 năm cho thuê, người cho thuê có quyền thu hồi khu đất, vậy cao ốc 24 tầng này giải quyết thế nào? ii) Nếu khu đất được tiếp tục cho thuê thì nhà đầu tư đã bỏ vốn vào cao ốc có quyền ưu tiên thuê tiếp không? Và cơ sở pháp lý nào bảo đảm cho nhà đầu tư cao ốc có quyền ưu tiên đó. iii) Nếu nhà đầu tư vào cao ốc được ưu tiên thuê thì có vi phạm nguyên tắc cạnh tranh bình đẳng giữa các nhà đầu tư hay không?

Để cuộc sống vào luật...

Mấy vấn đề luật còn bỏ ngỏ nêu trên, có thể chưa đầy đủ, nhưng đó đều là những vấn đề nảy sinh từ cuộc sống thực tế chỉ trong một sự việc đấu thầu cho thuê khu đất 2 - 6 bis Điện Biên Phủ.

Nếu phải “đưa cuộc sống vào pháp luật” thì phải chăng phải đưa tất cả các vấn đề cụ thể như vậy vào Luật Đất đai? Và Luật Đất đai làm sao giải quyết nổi.

Luật Đất đai hiện hành (2003) so với Luật Đất đai 1993 đã khá chi tiết, kèm theo đó là rất nhiều văn bản hướng dẫn dưới luật. Trong đó có cả những siêu văn bản về độ dài, như Nghị định 181/2004/NĐ-CP, mà vẫn chưa bao quát hết các trường hợp cần xử lý như nêu trên. Phải chăng yêu cầu “đưa cuộc sống vào pháp luật”  là bất khả thi?

Yêu cầu này sẽ trở thành khả thi nếu các nhà làm luật có tư duy mới về chế độ sở hữu đất toàn dân, trước hết là về vai trò quản lý đất đai của Nhà nước trong giai đoạn lịch sử hiện nay. Trong điều kiện kinh tế thị trường, Nhà nước quản lý đất đai “theo quy hoạch và pháp luật”.

Điều này đã được ghi trong Hiến pháp và Luật Đất đai, có nghĩa là Nhà nước quản lý với tư cách cơ quan quyền lực xã hội, nhằm mục tiêu bảo đảm cho đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả, chứ không phải nhân danh đại diện chủ sở hữu đất quản lý như là một chủ thể kinh tế, với mọi quyền định đoạt của người sở hữu theo cách hiểu thông thường.

Nếu thống nhất được quan điểm này, nội dung vai trò quản lý đất đai của Nhà nước và theo đó nội dung Luật Đất đai sẽ có những đổi mới căn bản.

Nhà nước quản lý đất đai trên tầm vĩ mô và bằng pháp luật như quản lý mọi tài nguyên khác. Cơ quan tài nguyên - môi trường tập trung vào việc xây dựng pháp luật, kiểm tra và giám sát thi hành pháp luật, kịp thời phát hiện và xử lý các trường hợp sử dụng đất sai mục đích, không hiệu quả.

Cần thấy rằng toàn bộ đất đai đang sử dụng đều đã có chủ sử dụng (tổ chức hoặc cá nhân), tuy có người còn chưa được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.

Đến nay 15 năm đã qua mà chưa làm xong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là chưa hoàn thành việc giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, cũng tức là chưa lập xong sổ địa chính, phải coi là khuyết điểm của cơ quan quản lý đất đai và theo nghị quyết của Quốc hội, khuyết điểm này phải được khắc phục vào năm 2010.

Một khi quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và quyền chuyển nhượng quyền đó của tổ chức và cá nhân đã được hiến định, thì việc chuyển dịch quyền sử dụng đất giữa các tổ chức và cá nhân trở thành những quan hệ dân sự.

Những vấn đề liên quan đến những chuyển dịch này tự xã hội dân sự sẽ giải quyết, mà không cần tới biện pháp can thiệp hành chính của cơ quan nhà nước, trừ phi có vi phạm pháp luật hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.

Theo TBKTSG