Giá đền bù phải đúng là giá thị trường

Nhiều người quan niệm đơn giản giá thị trường là giá người dân đã mua bán với nhau. Đúng nhưng chưa đủ. Giá thị trường chỉ xuất hiện khi đã đạt được thỏa thuận của đôi bên. Đó là một đặc trưng cần nhấn mạnh.

Hiến pháp 1992 vẫn khẳng định chế độ sở hữu đất toàn dân, nhưng so với Hiến pháp 1980 đã có hai sửa đổi quan trọng: Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; Tổ chức và cá nhân được giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 1993 có những quy định cụ thể thêm, trong đó các tổ chức và cá nhân được giao đất: Còn có thêm các quyền chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, thừa kế, góp vốn và Có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Với những quy định trong Hiến pháp và Luật Đất đai nêu trên, các quan hệ kinh tế liên quan đến đất đã được chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường. Có cơ sở để khẳng định rằng người có quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã trở thành người sở hữu quyền đó và QSDĐ hiểu theo nghĩa rộng (không bó hẹp trong sử dụng công năng của đất) đã tương đương quyền sở hữu đất theo cách hiểu truyền thống.

QSDĐ trở thành tài sản, là phương tiện sản xuất kinh doanh (ruộng vườn, nhà xưởng, kho tàng...) của các chủ thể kinh tế và phương tiện sinh hoạt (nhà đất ở) của dân.

Về mặt pháp lý, QSDĐ đã tách khỏi quyền sở hữu. Nhà nước tuy vẫn là đại diện chủ sở hữu, nhưng lại không giữ QSDĐ. Còn dân tuy không có quyền sở hữu, nhưng lại có QSDĐ với nội dung rộng không kém quyền sở hữu. Cuộc sống của người dân gắn chặt với QSDĐ họ có.

Tuy nhiên, dù các quan hệ kinh tế liên quan tới đất đã được đặt vào quỹ đạo thị trường, nhưng chính sách thu hồi và đền bù vẫn mang nặng dấu ấn cơ chế tập trung bao cấp. Việc đền bù giải tỏa mặt bằng luôn vướng mắc, tiến độ chậm, chi phí tăng, ảnh hưởng lớn tới môi trường và hiệu quả đầu tư. Nhưng đáng chú ý hơn là những tác động về mặt xã hội.

Khiếu kiện liên quan đến đất đai chiếm 70-80% tổng số khiếu kiện, trong đó chủ yếu là khiếu kiện về thu hồi và đền bù. Trong các cuộc tiếp xúc gần đây của đại biểu Quốc hội với cử tri, đấy vẫn là một điểm nóng. Và vấn đề sửa đổi Luật Đất đai lại một lần nữa được đặt ra. Đã đến lúc cần xem xét lại toàn bộ vấn đề, đi từ tư duy đến các chính sách cụ thể.

Có thể thấy dấu ấn tư duy tập trung bao cấp biểu lộ ngay trong từ ngữ “thu hồi”, có nội hàm là đơn phương sử dụng quyền lực nhà nước đối với người có QSDĐ.

Như đã nêu, QSDĐ của tổ chức và cá nhân là quyền hiến định, là tài sản, là phương tiện làm ăn sinh sống của dân, mà có thể bị vô hiệu hóa chỉ bằng một quyết định hành chính của một cơ quan quản lý nhà nước, có khi chỉ là cấp quận huyện!

Cần nhấn mạnh rằng, ngày nay không ai có thể “xin” được QSDĐ. Muốn sử dụng đất phải mua QSDĐ theo giá thỏa thuận với người đang có quyền đó, chưa kể còn phải nộp thêm tiền sử dụng đất. Nếu đất còn là đất công thì cũng phải “mua” dưới hình thức nộp tiền sử dụng đất, chưa kể còn phải đầu tư cơ sở hạ tầng. Cho nên nếu bây giờ nhà đầu tư hoặc Nhà nước cần sử dụng, thì đương nhiên phải mua lại.

Từ ngữ “thu hồi” diễn đạt sai lệch bản chất sự việc là chuyển nhượng (mua bán) QSDĐ, quan hệ kinh tế được hiểu thành quan hệ hành chính.

Từ ngữ “đền bù” cũng vậy. Chuyển nhượng sao lại có “đền bù”? Hơn nữa đền bù chỉ có nghĩa khi nó bù được thiệt hại. Nhưng làm sao tính và kê được hết những thiệt hại của người có đất bị thu hồi. Khái niệm đền bù đất rất mơ hồ, không thể định lượng. Đó chính là nguyên nhân khiến cho giá đền bù dù xây đi dựng lại bao lần mà vẫn chưa ổn.

Nhân đây cũng xin nói thêm: dù có tính được đủ thiệt hại thì đó cũng chỉ là một mặt của vấn đề. Thu hồi đất là để thực hiện công nghiệp hóa. Cho nên trong thành tựu công nghiệp hóa, phải có phần của những người có đất bị thu hồi, vì họ là những người chịu thiệt đầu tiên cho sự nghiệp này. Giá đền bù có thể hiện được phần này mới là hợp lẽ.

Thực tế cho thấy: việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các cá nhân từ lâu đã diễn ra suôn sẻ ở khắp nơi, vì nó tiến hành theo cơ chế thị trường. Vướng mắc trong đền bù giải tỏa thực ra chỉ phát sinh trong thực hiện những dự án triển khai theo những quyết định hành chính mang dấu ấn tập trung bao cấp của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu tham khảo kinh nghiệm của dân, coi việc thu hồi và đền bù đất dùng cho các dự án thực chất cũng là chuyển nhượng QSDĐ theo giá thị trường, không phải là “thu hồi” và “đền bù” theo giá quy định, thì chắc chắn rằng công việc đã trôi chảy từ lâu, bởi nó phù hợp với cơ chế thị trường.

Phải từ sau Luật Đất đai 2003 (sửa đổi) và Nghị định 181/2004/NĐ-CP, chủ trương đền bù theo giá thị trường mới dần được chấp nhận. Đối với các công trình lợi ích quốc gia, Nhà nước thu hồi và đền bù theo giá “sát với giá thị trường”. Đối với các dự án kinh doanh, nhà đầu tư tự thỏa thuận đền bù với dân theo giá thị trường.

Định hướng như vậy là đã đúng, nhưng vẫn chưa hết vướng mắc do trong thực tiễn chưa quán triệt hết nội hàm khái niệm giá thị trường là đã bao gồm cả cơ chế thỏa thuận. Nhiều người quan niệm đơn giản giá thị trường là giá người dân đã mua bán với nhau. Đúng nhưng chưa đủ. Giá thị trường chỉ xuất hiện khi đã đạt được thỏa thuận của đôi bên. Đó là một đặc trưng cần nhấn mạnh.

Một đặc trưng khác của giá thị trường là không cố định. Cho nên đã là giá thị trường thì không thể quy định được vì nó trái với cả hai đặc trưng trên. Muốn có giá thị trường đúng nghĩa, phải dung hòa cách đánh giá của nhà đầu tư với cách đánh giá của người đang có QSDĐ.

Trong con mắt nhà đầu tư, mỗi mét vuông đất trong dự án đều như nhau, tương tự các sản phẩm công nghiệp sản xuất hàng loạt. Nhưng đối với người có QSDĐ lại không phải vậy, họ coi mỗi lô đất là một sản phẩm đơn chiếc, có tọa độ riêng, có thể sử dụng vào nhiều việc khác nhau, do đó có giá trị khác nhau.

Do đó trong đền bù đất, yếu tố thỏa thuận cực kỳ quan trọng. Phải coi đền bù theo giá thị trường là nguyên tắc phải tôn trọng đối với các dự án kinh doanh, phản ánh bản chất quan hệ kinh tế bình đẳng giữa nhà đầu tư cần đất để kinh doanh với người có đất bị thu hồi.

Mỗi bên có quyền xác định đáp số cho bài toán lợi - thiệt của mình. Nếu không dung hòa được, thì giao dịch sẽ không thành, không nên đổ tội cho nhau là đầu cơ để nhờ Nhà nước can thiệp, bởi sự can thiệp của Nhà nước đồng nghĩa với cưỡng ép, trái với cơ chế thị trường, hậu quả là khiếu kiện như đã thấy.

Đã đến lúc cần chấm dứt cơ chế thu hồi và đền bù hiện nay để áp dụng hai cơ chế khác. Đối với dự án kinh doanh, áp dụng nhất quán cơ chế chuyển nhượng QSDĐ theo giá thị trường, do đó phải duy trì cơ chế thỏa thuận giá đền bù.

Đối với các công trình lợi ích quốc gia, áp dụng cơ chế trưng mua. Tất nhiên để an dân, giá trưng mua cũng phải bảo đảm bù được thiệt hại thực tế của dân theo hướng được gọi là “sát với giá thị trường”. Nhưng những công trình loại này phải rất hạn chế bằng cách quy định những thủ tục chặt chẽ về quyền quyết định những công trình loại này.

Điều kiện thành công trong chính sách thu hồi và đền bù vẫn là đổi mới căn bản chính sách: Phải tôn trọng QSDĐ của dân trên cơ sở tách việc thông qua các quy hoạch, dự án (thuộc chức năng quản lý nhà nước) với việc “thu hồi” đất (thuộc chức năng của chủ dự án); Giá đền bù không những phải bù được những thiệt hại của người có đất bị thu hồi, mà còn phải có phần giá trị gia tăng của đất nhờ thành quả tăng trưởng, mà người có đất bị thu hồi đáng hưởng.

Theo TBKTSG