Nhà “3 chung” có hợp pháp?

Thời gian qua, Báo SGGP đã có nhiều bài viết phản ánh tình trạng nhà “3 chung” (chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung giấy phép xây dựng và chung số nhà) ồ ạt mọc lên tại địa bàn các xã của huyện Hóc Môn, trong đó xã Thới Tam Thôn là một điểm nóng với hàng trăm căn được xây dựng, mua bán công khai. Từ phản ánh trên, các cơ quan chức năng đã kiểm tra và phát hiện nhiều bất hợp lý và cả bất hợp pháp của những căn nhà “3 chung” này.

        Nhà xây có phép nhưng mua bán trái phép

Qua kiểm tra 32 công trình được cấp giấy phép xây dựng, cơ quan chức năng phát hiện có nhiều công trình theo thiết kế là nhà trọ cho công nhân và người lao động thuê, nhưng chủ đầu tư đã tự ý phân nhỏ thành 15 đến 22 căn hộ riêng lẻ có diện tích 1 trệt, 1 lầu, ngang 3,5m, dài 8m rồi bán bằng giấy tay với giá từ 430 - 480 triệu đồng/căn.

Theo cơ quan chức năng, chủ đầu tư các công trình trên không đủ điều kiện kinh doanh nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, tuy nhiên vẫn được huyện Hóc Môn cấp giấy phép xây dựng. Việc làm sai trái này của chính quyền địa phương được chủ đầu tư lợi dụng để xé nhỏ thành từng căn hộ riêng lẻ, hợp pháp hóa đủ điều kiện chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chung giấy phép xây dựng. Sau đó, chủ đầu tư còn được UBND huyện Hóc Môn ra quyết định cấp số nhà trên thửa đất có hàng chục căn hộ riêng lẻ, biến những căn nhà này thành nhà “3 chung”.

Kiểm tra hàng chục hộ dân sinh sống tại những căn nhà “3 chung” này cho thấy họ đều là công dân sống bất hợp pháp. Cụ thể, giấy tờ nhà của mỗi hộ bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà, giấy phép xây dựng, quyết định cấp số nhà và bản vi bằng xác nhận việc giao nhận tiền. Ngoài bản vi bằng là bản chính có đóng dấu của một văn phòng thừa phát lại, toàn bộ giấy tờ còn lại đều là bản photocopy.

Theo cơ quan chức năng, những giấy tờ trên đều không có giá trị, việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất của chủ đầu tư công trình không được công chứng của cơ quan công chứng hoặc xác nhận của chính quyền địa phương là trái pháp luật. Chưa kể, hầu hết các hộ dân đến ở tại các căn nhà “3 chung” đều không có hộ khẩu thường trú và đăng ký tạm trú theo quy định của Luật Cư trú.

        Hậu quả dân lãnh đủ

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TPHCM, hậu quả pháp lý của những căn nhà “3 chung” là rất nặng nề, nếu không được chấn chỉnh sẽ trở thành phổ biến tại nhiều địa phương trong thời gian tới. Có thể khẳng định những căn nhà “3 chung” này là bất hợp pháp, được thực hiện bởi hành vi lách luật và trốn thuế của chủ đầu tư. Việc dùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, một giấy phép xây dựng và một quyết định cấp số nhà rồi photocopy ra thành nhiều giấy để làm căn cứ ký hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán nhà khi không có xác nhận, hoặc chứng thực của cơ quan chức năng là không có giá trị pháp lý. Hành vi này của chủ đầu tư được cho là đã có dấu hiệu lừa đảo, gian dối đối với người mua nhà và cần phải được làm rõ và xử lý theo pháp luật.

Đối với người dân, luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng sẽ bị thiệt hại rất lớn nếu xảy ra tranh chấp vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán nhà sẽ bị vô hiệu. Chưa kể, những thiệt hại khác của người dân khi mua những căn nhà “3 chung” là không được xem xét cấp giấy chứng nhận nhà đất, không nhập được hộ khẩu, từ đó ảnh hưởng đến việc học hành, y tế và các chính sách an sinh xã hội.

Đề nghị chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng cần có biện pháp dừng ngay việc làm trái pháp luật của chủ đầu tư công trình; yêu cầu chủ đầu tư trả lại tiền cho những người mua nhà và cảnh báo cho người dân không nên mua những căn nhà “3 chung”; đồng thời, tuyên truyền, hướng dẫn người dân chấp hành nghiêm các quy định pháp luật về xây dựng, nhà ở, cư trú khi giao dịch dân sự liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành để tránh thiệt hại sau này.

Theo Nghị định 20/2012-NĐCP ngày 10-2-2009 của Chính phủ quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng, để được cấp giấy phép xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản vẽ sơ đồ hệ thống đấu nối nước mưa, nước thải. Nếu không đúng nội dung này thì căn cứ vào Nghị định 23/2009-NĐCP ngày 27-2-2009 của Chính phủ đối với chủ đầu tư xây dựng nhà riêng lẻ sẽ bị xử phạt từ 5 - 10 triệu đồng. Theo Điều 13 của Nghị định 180/2007/NĐCP của Chính phủ, chủ đầu tư phải tháo dỡ công trình sai phép, nếu không tháo dỡ sẽ bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cưỡng chế.