Xung đột lợi ích tại các khu chung cư: Vẫn chưa phân định rõ chung, riêng

Vụ việc hàng trăm ô tô đỗ kín đường vào chung cư Golden Westlake phản đối mức phí trông xe lên tới 2,5 triệu đồng/tháng một lần nữa lại dấy lên cuộc chiến pháp lý về sở hữu riêng, chung tại các khu chung cư. Đây là vấn đề từng được đặt ra song đến nay vẫn thiếu các quy định, hướng dẫn cụ thể...

Tái diễn tăng phí

Chiều 24-1-2013, tại chung cư Golden Westlake (151 Thụy Khê, quận Tây Hồ) hàng trăm xe ô tô đã dàn kín đường vào tòa nhà để phản đối mức nộp phí đỗ xe tầng hầm do chủ đầu tư đưa ra lên tới 2,5 triệu đồng, sau đó giảm còn 2 triệu đồng/tháng. Theo yêu cầu của chủ đầu tư, tất cả cư dân chưa đóng tiền thuê chỗ đỗ xe theo giá mới sẽ bị khóa thẻ ra vào tầng hầm. Các xe này cũng không được phép đỗ tại khu vực công cộng ở phía trước tòa nhà, nếu muốn lái xe qua cổng, chủ xe phải mua vé vào như khách. Câu chuyện thu phí lại một lần nữa làm bùng lên căng thẳng âm ỉ từ trước đó vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Trong khi quyền sở hữu riêng, chung đối với khu vực tầng hầm giữa người dân với chủ đầu tư chưa ngã ngũ thì sự việc lại bị đẩy lên cao hơn bởi chủ đầu tư khẳng định sở hữu riêng đối với các tầng hầm và toàn quyền kinh doanh tầng hầm.

Trước Golden Westlake, tại nhiều khu chung cư trên địa bàn Hà Nội đã từng diễn ra tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư liên quan tới sở hữu các khu dịch vụ như tầng hầm, tầng trệt tại các tòa nhà hay mức phí khi sử dụng dịch vụ. Cách đây không lâu, tại chung cư Sky City (88 Láng Hạ, quận Đống Đa), hàng trăm ô tô của các cư dân ở đây đã treo băng rôn, tụ tập trước tòa nhà phản đối mức phí ban quản lý đưa ra là 2,5 triệu đồng/tháng/xe ô tô và mức phí quản lý 8.000 đồng/m2/tháng. Tại khu chung cư The Manor (huyện Từ Liêm), tranh chấp về sở hữu phần chung, riêng liên quan tới tầng hầm và tầng trệt của tòa nhà đến nay vẫn chưa ngã ngũ. Cho rằng chủ đầu tư chưa chứng minh được quyền sở hữu tầng hầm, đã có những chủ xe từ chối đóng mức phí hơn 800 nghìn đồng/tháng...

Những khoảng trống pháp lý

Trước những mâu thuẫn phát sinh giữa chủ đầu tư, ban quản lý chung cư và người dân, thời gian qua, các cơ quan chức năng của thành phố Hà Nội đã nhiều lần vào cuộc để giải quyết. Thậm chí, Thường trực HĐND TP Hà Nội đã có cả một đợt giám sát chuyên đề về nhà chung cư, tái định cư trên địa bàn. Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Quốc Tuấn, từ năm 2001 đến nay, Hà Nội đã có hơn 320 chung cư cao tầng được xây dựng và đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, do hệ thống văn bản pháp luật quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa rõ ràng, chưa theo kịp thực tế phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng nên đã làm phát sinh nhiều bất cập.

Kết quả giám sát của HĐND TP Hà Nội cho thấy, các tranh chấp, khiếu kiện chủ yếu trong quá trình sử dụng, vận hành tại các khu chung cư hiện nay giữa cư dân với chủ đầu tư thường tập trung trong việc xác định phần sở hữu chung, riêng, nhất là khu tầng hầm, tầng trệt; mức phí dịch vụ quản lý, vận hành; các vấn đề bảo hành, bảo trì hay các thủ tục liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cho người mua nhà...

Đặc biệt, việc tầng hầm của nhà chung cư là sở hữu chung hay riêng đến nay vẫn chưa thật rõ ràng. Luật Nhà ở và Quy chế Quản lý sử dụng chung cư năm 2008 của Bộ Xây dựng quy định phần sở hữu chung gồm: "Phần còn lại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng. Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung gồm khung cột, tường chịu lực, tường bao, sàn, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, đường thoát hiểm, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào". Đối chiếu với quy định trên thì phần diện tích tầng hầm đang gây nhiều tranh cãi hiện nay - bị luật "bỏ sót". Còn trong Bộ luật Dân sự, vấn đề sở hữu chung trong nhà chung cư cũng chỉ quy định chung chung "là phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, các chủ sở hữu trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng thiết bị chung". Còn diện tích nào, trang thiết bị nào là của chung thì luật cũng không đề cập.

Chính những lỗ hổng trong luật hiện hành đã khiến những cuộc tranh cãi về sở hữu chung, riêng tại các chung cư đến nay chưa được giải quyết dứt điểm. Để gỡ “mớ bòng bong” này, HĐND TP Hà Nội đã kiến nghị, TƯ sớm sửa đổi, điều chỉnh Quy chế Quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng theo hướng quy định rõ hơn cách thức xác định diện tích sở hữu chung, riêng trong các tòa nhà.

Còn Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất các cơ quan chức năng nghiên cứu, xây dựng Luật Quản lý sử dụng nhà chung cư. Thiết nghĩ, việc kiện toàn hệ thống pháp luật, trong đó xem xét tới việc ban hành một luật riêng về quản lý nhà chung cư là cần thiết trong xu hướng ngày càng có nhiều khu chung cư mới được xây dựng và đưa vào sử dụng.