Vướng mắc trong đầu tư dự án nhà ở

Trong lúc dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 90 còn đang trong quá trình lấy ý kiến đóng góp, TBKTSG Online đã ghi nhận một số kiến nghị của doanh nghiệp về những vướng mắc chưa được đề cập trong dự thảo lần này.

Quyền sử dụng đồng vốn của chủ đầu tư

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nhiều doanh nghiệp hội viên phản ánh những ràng buộc theo các quy định về phê duyệt dự án nhà ở tại Nghị định 90/2006 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) khiến các chủ đầu tư dự án bị hạn chế quyền sử dụng đồng vốn của mình bỏ ra.

Ông Châu giải thích, theo Điều 137 Luật Nhà ở, chủ tịch UBND cấp tỉnh, hoặc cấp huyện (theo ủy quyền) được phê duyệt dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, không phân biệt nguồn vốn đầu tư. Vấn đề này được cụ thể hóa ở Điều 6 của Nghị định 90 với 19 nội dung của dự án phát triển nhà ở, và ở Điều 8 với 11 nội dung bắt buộc đối với các quyết định phê duyệt dự án.

Nhiều nội dung trong số này, theo ông Châu, thuộc quyền của người bỏ vốn đầu tư như: hình thức huy động vốn, phương án tiêu thụ sản phẩm, khả năng thu hồi vốn… chính quyền không cần thiết phê duyệt. Ông còn cho biết với hàng chục nội dung và thủ tục hành chính trong trình tự phê duyệt dự án, thời gian triển khai dự án trong thực tế thường bị kéo quá dài và các chủ đầu tư hoàn toàn bị động trên dự án đầu tư của mình, trong khi họ phải chịu trách đối với hiệu quả đầu tư của đồng vốn.

Theo các hội viên HoREA, việc phê duyệt dự án nhà ở chỉ cần thiết đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước và họ kiến nghị bãi bỏ phê duyệt đối với các dự án không sử dụng vốn ngân sách. Điều này sẽ tăng tính chủ động cho nhà đầu tư và quyền hạn trên đồng vốn của họ, giúp rút ngắn quy trình triển khai dự án.

Quản lý nhà nước chỉ nên tập trung cho những công việc thuộc chức năng quản lý của mình như duyệt quy hoạch, thiết kế, hạ tầng, cho phép đầu tư, thực hiện việc giao, cho thuê đất, quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, quy định các tiêu chuẩn đảm bảo chất lượng công trình và an toàn môi trường để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà…

Thực ra, tại tờ trình nêu việc cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 90 của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ hồi trung tuần tháng 3 vừa qua, Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân cũng đồng ý với việc cần sửa đổi Điều 8, Nghị định 90 theo hướng “những dự án phát triển nhà ở sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì do Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Chủ tịch UBND cấp huyện phê duyệt theo ủy quyền. Đối với các dự án có nguồn vốn khác hoặc vốn hỗn hợp thì do chủ đầu tư tự quyết định và chịu trách nhiệm sau khi có văn bản cho phép đầu tư của Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Chủ tịch UBND cấp huyện theo ủy quyền”.

Tuy nhiên trong dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung đang được hoàn chỉnh, nội dung tại các khoản 3, 4 và 5 của Điều 1 cho thấy trước khi ra “văn bản cho phép đầu tư” đối với các dự án nguồn vốn ngoài ngân sách hoặc vốn hỗn hợp, UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện phải tổ chức thẩm định dự án với 15 nội dung bắt buộc thẩm định, phê duyệt (so với 12 nội dung của các dự án vốn ngân sách). Và như vậy, theo nhận xét của nhiều nhà doanh nghiệp, “về bản chất, nội dung sửa đổi của dự thảo… không có gì thay đổi!”.

Có nhiều cách xác định vốn thực có

Đối với các dự án phát triển nhà ở, cả Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều quy định chủ đầu tư “phải có vốn thuộc sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc-ta, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên”.

Nghị định 153/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản giải thích “vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án” và “được thể hiện trong báo cáo tài chính”, “được kiểm toán độc lập xác nhận”.

Nhiều ý kiến cho rằng quy định với duy nhất một cách tính vốn thực có của chủ đầu tư là chưa đầy đủ và chưa sát tình hình thực tế, làm hạn chế nhiều khả năng chứng minh năng lực tài chính của doanh nghiệp, ví dụ trong trường hợp doanh nghiệp đã bổ sung tăng vốn trước khi triển khai dự án, hoặc được các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng bảo đảm nguồn vốn thực hiện dự án.

Một kiến nghị khác, theo ông Lê Hoàng Châu, là trong nhiều trường hợp, mức vốn chủ sở hữu từ 15 - 20% tổng mức đầu tư của dự án là quá cao! Tuy khái niệm “tổng mức đầu tư dự án” không được giải thích trong các văn bản pháp luật, nhưng trong thực tế phê duyệt vốn đầu tư dự án, các cơ quan quản lý đều xem đây là tổng vốn đầu tư từ A đến Z một dự án, tức bao gồm cả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và xây dựng hoàn tất các loại sản phẩm nhà ở trong dự án.

Vì Luật Nhà ở không quy định điều kiện vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với từng dự án nhà ở, nhiều chủ đầu tư mong muốn ban soạn thảo dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung giảm tỉ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng mức đầu tư dự án xuống thấp hơn 15%.

Tuy nhiên, Nghị định 153 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định các điều kiện chuyển nhượng dự án. Thiết nghĩ, để giảm áp lực vốn đầu tư cho doanh nghiệp, “tổng mức đầu tư dự án” nên được chẻ nhỏ trong quá trình phát triển dự án, phù hợp với các điều kiện theo từng giai đoạn được phép chuyển nhượng dự án.

Phát triển nhà ở xã hội theo dự án

Một bất cập lớn tại Nghị định 90 đã được doanh nghiệp phản ánh nhiều lần tại các diễn đàn phát triển thị trường bất động sản liên quan đến trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở. Điều 20 của nghị định này cho phép UBND cấp tỉnh quyết định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 héc-ta trở lên là phải dành một phần diện tích đất trong dự án (tối đa là 20%) đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng trên phần diện tích này sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước.

Tại các diễn đàn về thị trường bất động sản, bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký HoREA, nhiều lần nhận định nội dung này không khuyến khích phát triển các dự án trên 10 héc-ta. Bà cho biết trong thực tế, một số nhà đầu tư đã tìm cách để đăng ký dự án chỉ… 9,9 héc-ta.

Có mấy lý do chính khiến các doanh nghiệp muốn né tránh nghĩa vụ này: (1) mức nghĩa vụ đến 20% diện tích đất của dự án là quá cao, (2) với cách tính chi phí hoàn trả như nêu trên, phần thiệt thòi sẽ thuộc về phía chủ đầu tư, (3) không công bằng giữa các nhà đầu tư dự án nhà ở, vì một dự án 10 héc-ta ở ngoại thành chưa hẳn có hiệu quả đầu tư bằng một dự án chỉ vài ngàn mét vuông ở nội thành.

Ngoài ra, tại nhiều dự án nhằm phát triển sản phẩm nhà ở cao cấp, quy định này gây khó cho việc quy hoạch, thiết kế kiến trúc, cảnh quan, nhất là khi Luật Nhà ở (Điều 47) đã quy định thiết kế nhà ở xã hội phải là nhà chung cư, không được cao quá sáu tầng, diện tích sàn mỗi căn hộ không được quá 60 mét vuông…

Đó là chưa kể loại hình nhà ở xã hội thường dành cho người có thu nhập không cao. Những người này thường không có khả năng trả các khoản phí dịch vụ và tiện ích hàng tháng trong dự án giống như những người có thu nhập khá. Tâm lý khách mua nhà cũng bị tác động và hệ quả là mãi lực kém ở các loại sản phẩm, kể cả là nhà để bán hay cho thuê.

Một điểm cần lưu ý là Luật Nhà ở (Điều 49) quy định UBND cấp có thẩm quyền thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất đầu tư xây nhà ở xã hội căn cứ trên quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các dự án phát triển nhà ở xã hội đã dược phê duyệt.

Như vậy, có thể thấy Luật Nhà ở định hướng phát triển nhà ở xã hội theo dự án và nội dung hướng dẫn về nghĩa vụ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở tại Nghị định 90 như đã nêu là không phù hợp với Luật Nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết: "HoREA kiến nghị sửa đổi nghị định theo hướng phát triển nhà ở xã hội theo dự án, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhà nước có thể quy định trách nhiệm của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản đối với vấn đề phát triển nhà ở xã hội thông qua chính sách thuế”.