Vốn tín dụng BĐS: Nhận diện một thủ phạm gây lạm phát

Vốn tín dụng ngân hàng nếu như được đầu tư cho sản xuất kinh doanh, xuất khẩu… sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Song nếu được đầu tư quá nhiều cho thị trường bất động sản (BĐS) và các lĩnh vực phi sản xuất khác thì lại là một trong những thủ phạm tiềm ẩn gây nên lạm phát.

Biện pháp đầu tiên trong số 8 giải pháp “Kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội và tăng trưởng bền vững” được Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng tuyên bố hôm 31/3/2008 đó là: “Thực hiện thắt chặt tiền tệ”.

Thực tế là vốn tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế tăng trưởng nhanh nếu như được đầu tư cho sản xuất kinh doanh, tạo ra số đông việc làm mới, nhất là thúc đẩy sản xuất công nghiệp, nông lâm ngư nghiệp, sản xuất hàng xuất khẩu phát triển,… thì rõ ràng là tạo ra tăng trưởng kinh tế bền vững và ít gây ra lạm phát. Song nếu như số vốn đó đầu tư quá nhiều cho thị trường BĐS và các lĩnh vực phi sản xuất khác thì lại là thủ phạm tiềm ẩn gây nên lạm phát.

Vốn tín dụng đầu tư BĐS: Cán cân lệch!

Năm 2007 và gần 2 tháng đầu năm 2008, thị trường BĐS lên cơn sốt, giá nhà đất tăng cao, một số nơi tăng gấp 2-3 lần. Một khối lượng không nhỏ vốn tín dụng ngân hàng được đầu tư vào bất động sản.

Trong tháng 1/2008, một số thông tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã được công bố cho thấy, tính đến hết năm 2007, hệ thống Ngân hàng thương mại và Tổ chức tín dụng trong cả nước có tổng dư nợ cho vay và đầu tư vốn đối với nền kinh tế tăng tới 37,8% so với cuối năm 2006 và tăng gấp khoảng 2 lần so với mức dự kiến từ đầu năm là 17-22%.

Song trong ý kiến trả lời chất vấn tại phiên họp Uỷ ban thường vụ Quốc hội ngày 28/3/2008 Bộ trưởng Tài chính Vũ Văn Ninh lại nói rằng tăng trưởng tín dụng lúc đầu dự báo là 43%, thì nay đã tăng lên hơn 53%. Vậy đâu là con số đúng?

Theo thông lệ, số liệu báo cáo về tăng trưởng tín dụng ban đầu được tổng hợp từ báo cáo của các chi nhánh NHNN tỉnh, thành phố trong toàn quốc. Báo cáo này được lập từ ngày 15/11/2007, dựa trên số liệu thực tế hết tháng 10 và ước tính cho 2 tháng cuối năm. Nhưng trong 2 tháng 11 và 12/2007, tín dụng tăng trưởng rất lớn, nên số liệu Bộ trưởng Tài chính đưa ra là có cơ sở.

Nếu đúng vậy thì tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2007 lớn nhất trong gần 20 năm đổi mới hoạt động ngân hàng và gấp 2,2 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng của năm 2006.

Xét về cơ cấu vốn tín dụng theo báo cáo ban đầu của NHNN thì cũng cho thấy đó là cơ cấu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và vẫn quan tâm đầu tư cho phát triển nông nghiệp, nông thôn và hộ nông dân.

Trong cơ cấu dư nợ cho vay tính đến hết năm 2007 theo báo cáo ban đầu của NHNN được tổng hợp từ báo cáo của các địa phương, ước tính 87% là dư nợ cho vay lĩnh vực nông nghiệp, thuỷ hải sản, sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ bản, thương mại và dịch vụ, trong đó riêng lĩnh vực nông nghiệp và thuỷ hải sản, chế biến nông sản chiếm tới 29%, còn lại 13% là dư nợ cho vay lĩnh vực khác.

Cũng tính đến hết năm 2007, dư nợ cho vay chứng khoán của toàn bộ các NHTM dừng ở tỷ lệ 1,37% trong tổng dư nợ cho vay. Đặc biệt là tỷ lệ nợ xấu đến hết năm 2007 giảm 0,65% so với năm 2006, nhưng số tuyệt đối thì không tăng.

Cho vay đầu tư BĐS: cao hơn nhiều con số báo cáo!

Qua số liệu nói trên có một số vấn đề cần được phân tích:

Thứ nhất, đó là số liệu báo cáo. Vậy thì số liệu trong thực tế vốn đầu tư cho BĐS, chứng khoán là bao nhiêu? Chắc chắn là sẽ cao hơn  nhiều con số báo cáo.

Đây là số liệu ước tính cho 2 tháng cuối năm. Mà trong thực tế tháng 11 và tháng 12/2007 chính là thời điểm thị trường BĐS nóng nhất. Nên chắc chắn rằng trong 2 tháng cuối năm 2007 dư nợ cho vay vốn đầu tư BĐS rất lớn.

Tỷ trọng 87% nói trên bao nhiêu là đầu tư cho nông nghiệp, thuỷ hải sản,… và bao nhiêu là đầu tư cho xây dựng cơ bản. Đồng thời trong tỷ trọng 13% cho vay khác là những lĩnh vực gì, có phải là đầu tư bất động sản hay không?

Nhiều hợp đồng tín dụng của doanh nghiệp, của hộ gia đình được thể hiện là đầu tư cho sản xuất, kinh doanh, cho tiêu dùng,… nhưng thực chất là đầu tư cho BĐS. Nhưng khi các NHTM tổng hợp báo cáo phân loại dư nợ theo đối tượng đầu tư gửi chi nhánh NHNN tỉnh, thành phố thì lại dựa trên hợp đồng tín dụng. Bởi vậy thực tế vốn đầu tư cho BĐS có khoảng cách nhất định so với báo cáo và so với hợp đồng tín dụng.

Nói cách khác, cho đến nay vẫn chưa có được con số chính xác về vốn cho vay đầu tư BĐS. Vậy luồng tiền này chu chuyển như thế nào gây nên lạm phát?

BĐS quay vòng: tác động đến lạm phát như thế nào?

Một là chủ dự án đầu tư khu đô thị, khu công nghiệp,… trả cho ngân sách địa phương về tiền sử dụng đất. Với nguồn thu đột xuất lớn như vậy có tỉnh từ trước đến nay thường xuyên bội chi, bỗng dưng trở nên kết dư ngân sách.

Vốn cho vay đầu tư BĐS: cao hơn
  nhiều con số báo cáo.

Với nguồn ngân sách kết dư này lên tới vài trăm tỷ đồng với nguồn gốc từ vốn tín dụng ngân hàng được địa phương sử dụng cho chi tiêu và đầu tư. Chi tiêu và đầu tư hiệu quả ra sao cho phát triển kinh tế - xã hội như thế nào thì không rõ, nhưng từ vốn tín dụng ngân hàng mà chủ dự án vay hoặc chủ dự án thu trước của người mua đất dự án trở thành nguồn thu cho ngân sách, rõ ràng tạo ra nguy cơ gây nên lạm phát.

Hai là đất đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời các công trình trên đất và đền bù thiệt hại hoa màu. Số tiền này ít thì mỗi hộ cũng vài chục triệu đồng, một số nơi mỗi hộ dân được nhận tới hàng trăm triệu đồng, thậm chí là hàng tỷ đồng. Các hộ gia đình đó có điều kiện mua sắm phương tiện sinh hoạt đắt tiền, làm nhà, sửa sang nhà ở, chi tiêu khác,… đương nhiên là không thể không tác động đến lạm phát. Đành rằng có một tỷ lệ tiền lại được quay vòng trở lại NHTM người dân được đền bù đem gửi tiết kiệm và trả nợ vốn vay.

Ba là số diện tích rất lớn đất đai nông nghiệp được chuyển thành đất đô thị, đất công nghiệp và phi nông nghiệp. Nếu như ở Đồng Nai, Bình Dương, ngoại ô TP.HCM,… phần lớn là đất sình lầy, đất trồng cây công nghiệp, đất rừng,… kém màu mỡ thì ở các tỉnh thành phố phía Bắc diễn ra ngược lại.

Diện tích đất nông nghiệp bị giảm đi lại phần lớn là đất màu mỡ, đất 2 vụ lúa và 1 vụ màu, đất ven đô thuộc các huyện Gia Lâm, Đông Anh, Từ Liêm, Thanh Trì,…của Hà Nội; huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh Phúc; nhiều huyện của tỉnh Hà Tây, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Hải Phòng, Nam Định… biến thành đất phi nông nghiệp.

Diện tích canh tác, cụ thể là đất trồng lúa, rau, hoa quả, chăn nuôi,… bị giảm đáng kể, giảm lượng cung nông sản thực phẩm ra thị trường, đương nhiên là góp phần làm tăng giá nhóm mặt hàng này, tác động rõ rệt lên lạm phát. Thậm chí có những cánh đồng lúa thường xuyên cho năng suất cao của huyện Quốc Oai, Hoài Đức,… của tỉnh Hà Tây lại đang được biến thành sân Golf, khu du lịch sinh thái,… mà đáng nhẽ các dự án đó phải đưa lên đất đồi gò! Có thể nói rằng sai lầm đó lịch sử sẽ không thể khắc phục nổi.

Một số nguồn tài liệu cho hay chỉ riêng năm 2007 diện tích đất nông nghiệp bị giảm do các nhu cầu nói trên lên tới trên 14.000 ha. Kèm theo đó là hàng nghìn, thậm chí là hàng chục nghìn người nông dân thiếu việc làm do mất đất canh tác nhưng bỗng nhiên có trong tay một lượng tiền rất lớn, nên việc chi tiêu tiền của họ không thể không tác động đến lạm phát.

Do thị trường BĐS lên cơn sốt, giá tăng cao, nhiều hộ gia đình ở các vùng ven đô bán một phần đất thổ cư, đất sử dụng lâu dài của mình lấy tiền cho các nhu cầu khác nhau, mà số tiền thanh toán của người mua có tỷ trọng không nhỏ là vay NHTM. Việc sử dụng một khoản tiền lớn của người dân cũng giống như ở trên đương nhiên là tác động đến lạm phát.

Hạn chế vốn đầu tư BĐS cho hợp lý

Thời gian qua cũng như hiện nay, thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt để rút bớt tiền từ lưu thông về NHNN để kiềm chế lạm phát theo chỉ đạo của Chính phủ là đúng. Song về quản lý Nhà nước cần tăng cường khâu thanh tra kiểm soát để hạn chế vốn đầu tư quá lớn vào BĐS của các NHTM và không tuân thủ đúng thể lệ, chế độ cho vay vốn.

Bởi vì NHNN rút bớt tiền từ lưu thông về, nhưng các NHTM vẫn tập trung cho vay số tiền lớn vào lĩnh vực BĐS, còn lĩnh vực sản xuất kinh doanh bị thiếu vốn, khó vay được vốn của các NHTM thì giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ ít có hiệu quả.

Khi thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, số tiền đã đầu tư vào BĐS không thể rút ra khỏi lưu thông. Do thiếu vốn, do bị khống chế bởi hạn mức tín dụng, các NHTM đang hạn chế cho vay và tăng lãi suất cho vay lên rất cao, nhiều nhu cầu vốn hợp lý cho sản xuất kinh doanh cũng bị hạn chế. Bởi vậy mục tiêu kiềm chế lạm phát ít đạt được hiệu quả, nhưng ảnh hưởng đến sản xuất và tăng trưởng kinh tế thì nhìn thấy rất rõ.