Vì sao giá đất cao?

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam dù đang tồn tại nghịch lý giá đất quá cao so với thực trạng kinh tế của đất nước, nhưng vẫn được giới đầu tư BĐS trong và ngoài nước đánh giá là thị trường đầy tiềm năng.

Với nhận định đó cùng với việc TP.HCM dự kiến ban hành bảng giá đất năm 2008 cao hơn so với bảng giá hiện hành thì có thể khẳng định, giá BĐS ở Việt Nam sẽ tiếp tục tăng. Có thể nhận định giá đất tăng cao do một số yếu tố sau:

Đầu cơ

Nguyên nhân đầu tiên và quan trọng nhất hẳn nhiên là… đầu cơ. Qua cuộc khảo sát thị trường của VietRees cho thấy, 60% khách hàng mua là để… bán, đó là nguyên nhân mà phần lớn dự án nhà phố, chung cư sau khi xây xong đều vắng người.

Các công ty BĐS cũng tham gia vào quá trình đầu cơ này bằng cách ưu tiên khách hàng thân quen để bán cho nhanh, khuyến khích khách hàng mua số lượng lớn… Và dù đã được quảng cáo là giá gốc nhưng nếu quen biết thì vẫn có thể mua được với một giá gốc… khác. Nhiều công ty thực hiện ưu đãi cho nhân viên bằng cách giao cho mỗi người một số lượng căn hộ nhất định, ai bán được sẽ hưởng hoa hồng, giá cả sẽ tiếp tục được đẩy lên qua nhiều tầng lớp trung gian.

Tham nhũng, buôn lậu

Tiền từ những hoạt động như tham nhũng hay buôn lậu sẽ được đưa vào đâu? Tất nhiên, BĐS sẽ là địa chỉ quan trọng được “nhòm ngó”. Số tiền này khi đổ vào BĐS thường không chú trọng về giá mà chủ yếu là để giữ và chuyển thành tiền sạch, đây cũng là nguyên nhân góp phần đẩy giá đất lên cao. "Nóng" và "lạnh", nguồn tiền trong dân là rất lớn

Với một nền kinh tế tiền mặt như nước ta thì số tiền nhàn rỗi trong dân luôn chỉ là ước đoán. Vấn đề là từ trước đến nay, người dân chỉ có BĐS là địa chỉ đầu tư đáng tin cậy hơn so với đầu tư vàng (cần có kiến thức và phụ thuộc nhiều vào thế giới), chứng khoán (chỉ mới nổi từ cuối năm 2006 và nhiều rủi ro).
 
Một đặc trưng của thị trường BĐS Việt Nam là sau một cơn "sốt" sẽ có thời kỳ đóng băng kéo dài nhiều năm. Và dù rơi vào tình trạng đóng băng nhưng giá đất không hề giảm hoặc giảm rất ít. Điều đó chứng tỏ sức "lỳ" rất lớn của giới đầu cơ, cho thấy nguồn tiền đầu tư không hề chịu áp lực trả nợ cũng như họ sẵn sàng "ôm hàng" trong vài năm để chờ cơ hội.

Tâm lý coi trọng đất

"Tấc đất, tấc vàng", thậm chí nhiều khu đất đã trở thành "tấc đất, tấc kim cương". Câu thành ngữ cho thấy, người Việt Nam từ xa xưa đã đề cao giá trị của đất đai, đó có thể là đất hương hoả, đất hợp tuổi, hợp phong thuỷ và… "đất lành chim đậu". Ở vùng nào có nhiều người học giỏi thì được gọi là… đất học, chứ không phải là làng học hay xã học !? "An cư rồi mới lạc nghiệp", nhưng nếu "an" ở chung cư thì vẫn chờ ngày "lạc" lối… xuống đất. Xoá bỏ tâm lý này là việc không dễ dàng khi mà đã ở chung cư cao cấp vẫn có thể gặp rất nhiều phiền toái.

Cung cầu mất cân bằng

Sự mất cân bằng diễn ra ở tất cả các phân khúc: văn phòng cho thuê, khách sạn, biệt thự, căn hộ cao cấp, chung cư thu nhập trung bình và thấp. Chỉ tính riêng số lượng Việt kiều và người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam cũng là một con số lớn.

Theo ước tính của Bộ Xây dựng, số lượng người nước ngoài được phép mua nhà sẽ vào khoảng 25.000 người, trong khi số lượng Việt kiều nếu tính khiêm tốn cũng phải ít nhất 100.000 người. Nếu chính sách, thủ tục của Nhà nước thông thoáng thì sức mua của số khách hàng này cũng đủ làm thị trường bước vào một cơn "sốt" mới.

Nghệ thuật kinh doanh cần phải tạo "sốt" để bán nhanh và được giá. Nhưng với tình trạng cung cầu mất cân bằng thì những dự án gây "sốt" vừa qua như Vista, Sky Garden sẽ chưa phải là cuối cùng. Thị trường cao cấp chưa bão hoà thì DN sẽ tiếp tục bỏ quên mảng dành cho người thu nhập thấp và trung bình, trong khi phần lớn người dân có nhu cầu về nhà ở lại nằm ở phân khúc này.

"Cầu" nặng ở 2 đầu!

Đây là vấn đề của sự phát triển kinh tế mạnh ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM. Nhìn lại thị trường BĐS trong thời gian vừa qua, chỉ có thêm một số thành phố như Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng… là có thị trường mới phát triển và cung cầu vẫn chưa đến mức thiếu hụt, trong khi giá BĐS cao và "sốt" chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP. HCM. Tại đây, không chỉ người Việt Nam mà còn có phần lớn cá nhân, DN, cơ quan nước ngoài cũng có nhu cầu về nhà ở và phần lớn đều là cao cấp.

Ai đang ở thế chủ động?

Pháp luật là công cụ quan trọng để Nhà nước điều tiết thị trường BĐS, nhưng có khá nhiều văn bản pháp luật về đất đai, xây dựng, nhà ở bị các công ty BĐS và giới đầu cơ… "lách" qua không quá khó khăn!

Sau khi quy định cấm phân lô bán nền được ban hành thì các công ty BĐS đã nhanh chóng "sửa sai" bằng "hợp đồng góp vốn" và các cơ quan quản lý lại tiếp tục cấm huy động vốn khi chưa xây xong phần móng! Bảng giá đất dường như mới chỉ thấy xu hướng đưa giá đất công lên bằng với giá thị trường, chưa thấy nói đến việc kéo giá thị trường xuống bằng giá đất công.

Hơn nữa, bản thân đất công trong điều kiện thị trường cũng muốn bán được với giá cao tương ứng với mặt bằng thị trường thông qua hình thức đấu giá. Kết quả đấu giá những khu đất vàng của TP. HCM sắp tới đây nhiều khả năng sẽ có mức giá cao ngất ngưởng nhưng sẽ chẳng thể nói là ảo khi đất là thật và tiền thanh toán cũng là "tiền tươi".

Tóm lại, thị trường BĐS Việt Nam đã và đang được hỗ trợ bởi yếu tố giá cao, trong khi yếu tố giá thấp như chính sách thuế, nguồn cung lớn, thị trường minh bạch… thì chưa có hoặc chưa đạt đến hiệu quả cần thiết. Vì vậy, cần nhanh chóng hoặc chí ít cũng góp phần hạ nhiệt thị trường. Tuy nhiên, khi nguồn cung không đủ thì vẫn chưa đến lượt người có thu nhập thấp sở hữu một căn nhà.

Theo Đầu Tư Chứng Khoán