Vị ngọt, đắng của cuộc chiến giành quỹ đất

Quỹ đất Tp.HCM đang ngày một cạn kiệt sau thời gian dài được nhiều “đại gia” bất động sản (BĐS) dành cho triển khai các dự án. Giờ đây, các doanh nghiệp muốn triển khai những dự án chỉ còn cách mua bán và sáp nhập (M&A) dự án của doanh nghiệp khác.

Do đó, cuộc chiến tranh giành quỹ đất giữa các doanh nghiệp được bắt đầu. Tuy nhiên, để khơi thông các dự án đã trùm mền không hề dễ dàng bởi vì việc thâu tóm dự án trùm mền chưa hẳn sẽ giúp doanh nghiệp thu lợi mà ngược lại, đôi khi còn “rước họa vào thân”.

Cuộc chiến M&A

Đầu năm 2015, thị trường BĐS có dấu hiệu hồi phục, lượng giao dịch tăng lên, kéo theo giá thị trường cũng được đẩy mạnh. Chính nhờ những yếu tố này, các đại gia trong và ngoài ngành BĐS bắt đầu có xu hướng đầu tư vào thị trường BĐS.

Những thương vụ M&A cũng từ đó bắt đầu được công bố khiến nhiều dự án trùm mền được khơi thông. Trong đó, phải nói tới những cái tên như Novaland, Vingroup, công ty Địa ốc Him Lam, Hưng Thịnh, Phát Đạt, Hà Đô… Ngoài các doanh nghiệp trong nước, những doanh nghiệp nước ngoài đến từ Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông cũng không chịu kém phần khi đua nhau thâu tóm đất vàng nhằm thực hiện dự án.

Tuy nhiên, Novaland vẫn là cái tên được nói đến nhiều nhất trong các thương vụ M&A BĐS thời gian qua. Chỉ tính riêng năm 2015, doanh nghiệp này đã thâu tóm bốn dự án lớn trên đường Phổ Quang, Hồng Hà (quận Tân Bình). Đến năm 2016, Novaland tiếp tục thâu tóm thành công quỹ đất ngay tại ngã tư đường Trương Quốc Dung và Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận) với diện tích rộng hơn 2.000m2.

Còn nếu tính từ năm 2014 cho đến nay, doanh nghiệp này đang nắm trong tay 25 dự án nằm tại những vị trí được cho là “đất vàng” nhờ các thương vụ M&A. Ngoài ra, theo thông tin mới đây, hiện Novaland đang cùng Sabeco đầu tư, phát triển “khu đất vàng” trên 6.000m2 tại số 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng (quận 1).

Bên cạnh Novaland, một cái tên đáng nể khác là công ty Địa ốc Hưng Thịnh. Từ năm 2014 đến nay, công ty này đã thâu tóm được khoảng 30 dự án đất sạch và chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong khi đó, những doanh nghiệp khác như công ty Địa ốc Him Lam, Vingroup dường như hơi ít hơn. Cụ thể, công ty Địa ốc Him Lam chỉ mới thâu tóm thành công một quỹ đất rộng tại đường Thi Sách (quận 1); Còn tập đoàn Vingroup thâu tóm quỹ đất vàng tại khu phía Tây bờ sông Sài Gòn, trong đó có khu vực cảng Ba Son (quận 1, Tp.HCM).

Ngoài ra, còn nhiều doanh nghiệp khác cũng đang có xu hướng đầu tư bằng hình thức M&A các dự án như: công ty Cổ phần Đầu tư BĐS Phát Đạt, công ty BĐS Hà Đô…

Hiện tại, tất cả dự án nói trên đều có diện tích hàng nghìn mét vuông, nằm ở những vị trí đắc địa, được giới chuyên gia đánh giá là “đất vàng”. Sau khi thâu tóm thành công, những công ty này đã nhanh chóng tổ chức động thổ và xây dựng các dự án.

Cẩn trọng với rủi ro

Việc các “đại gia” đang có xu hướng thâu tóm những dự án trùm mền là động thái giúp thị trường BĐS được phục hồi, đồng thời giải quyết nợ xấu cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, khi có quá nhiều doanh nghiệp đồng loạt triển khai các dự án cũng tạo ra những rủi ro cho thị trường BĐS.

Cụ thể, việc nhiều dự án được triển khai trong khi quỹ đất trung tâm đang ngày càng hạn hẹp sẽ đẩy giá thành lên cao. Như vậy đồng nghĩa với việc để có được “tổ ấm” đòi hỏi phải bỏ ra chi phí cao, trong khi người dân tại Tp.HCM đa phần là cán bộ công nhân viên chức nên sẽ khó tiếp cận được. Bên cạnh đó, việc tập trung cùng lúc vào quá nhiều dự án sẽ làm gia tăng áp lực dân số tại khu vực trung tâm.

Hơn nữa, việc quá nhiều dự án được triển khai sẽ khiến quá trình bán và thu hồi vốn cho doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn do các doanh nghiệp phải bỏ ra khoản đầu tư lớn để triển khai dự án, cộng thêm chi phí xây dựng nên doanh thu mang lại sẽ không cao. Trong khi đó, rủi ro đầu tư thua lỗ luôn thường trực, chỉ cần doanh nghiệp tính toán sai dự án sẽ không thể khơi thông mà còn mang thêm gánh nặng.

Một lý do khác nữa là hầu hết dự án được M&A trong thời gian qua đều là những dự án nhà ở thương mại với một tỷ lệ rất nhỏ dành cho văn phòng và bán lẻ. Khi các dự án đồng loạt triển khai, nguồn cung trở nên rất dồi dào sẽ dẫn tới tình trạng cung vượt cầu, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình thu hồi vốn.

Trong khi đó, số lượng tồn kho BĐS hiện nay vẫn còn nhiều nhưng việc Nhà nước yêu cầu Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng sẽ khiến khách hàng không dễ tiếp cận các khoản vay để mua nhà như trước. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến nhiều doanh nghiệp, không chỉ trong ngắn hạn mà còn về dài hạn.

Ngoài ra, việc mua lại những dự án của doanh nghiệp cũng gặp không ít khó khăn khi các vấn đề về quy hoạch, thiết kế của dự án không còn phù hợp với ý tưởng kinh doanh của bên mua lẫn nhu cầu thị trường ở thời điểm mới, khiến doanh nghiệp mua dự án gần như phải làm lại các khâu nên mất khá nhiều thời gian để thực hiện thủ tục đầu tư. Do đó, trên địa bàn thành phố hiện còn nhiều dự án nhưng vẫn chưa thể triển khai.

Còn theo một số chuyên gia BĐS, mặc dù hiện nay nguồn cung quỹ đất để doanh nghiệp tự đền bù vẫn còn nhiều nhưng chi phí đền bù khá cao, thời gian kéo dài khiến các doanh nghiệp có phần e dè. Vì vậy, xu hướng M&A sẽ trở thành mục tiêu của các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS.