Văn phòng cho thuê vẫn là phân khúc đuối nhất thị trường

Trong khi nắng ấm đang lan tỏa dần trên thị trường bất động sản, nhất là ở các phân khúc căn hộ, đất nền…, thì thị trường văn phòng cho thuê vẫn đang loay hoay tìm lối thoát.

Theo khảo sát của Cushman & Wakefield Việt Nam, tại TP. HCM, tuy giá thuê văn phòng tiếp tục tăng và tỷ lệ trống giảm, nhưng tỷ lệ hấp thụ giảm 35% so với năm 2013 và thấp hơn 25% so với mức trung bình trong 3 năm gần đây. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ ở Hà Nội tăng gấp đôi so với 2013 và tăng 16% so với mức trung bình của 3 năm.

Ông Alex Crane, Giám đốc Bộ phận Tư vấn khách thuê văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, tỷ lệ trống sẽ tiếp tục tăng ở cả 2 thành phố, lên đến gần 15% tại TP. HCM và vào khoảng 30% tại Hà Nội đến cuối năm 2015, một tỷ lệ trống khá cao.

Theo Cushman & Wekefield Việt Nam, Hà Nội được chia thành 3 mảng thị trường chính là khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng, các quận nội thành khác và khu vực phía Tây. Trong khi những quận phía Tây và các quận nội thành đối mặt với áp lực về giá thuê và sự thừa cung, thì giá thuê ở khu vực trung tâm Hà Nội được dự báo là ổn định trong năm 2015. Tuy nhiên, nhiều khách hàng sắp hết hạn hợp đồng thuê tại khu trung tâm và muốn cắt giảm chi phí thuê bằng việc hướng ra các vị trí khác tiết kiệm hơn, điều này sẽ tạo áp lực cho các chủ tòa nhà trong khu vực này.

Trong khi đó, tại TP. HCM, những chủ sở hữu tòa nhà hạng A hiện nay sẽ phải lưu ý với việc gia nhập thị trường của Vietcombank Tower vào thời gian tới với 40.000 m2, làm tổng nguồn cung hạng A tăng đến 25%. Điều này sẽ khiến giá thuê đối với các tòa nhà hạng A trên thị trường và tòa nhà hạng B hoạt động không hiệu quả phải điều chỉnh.

Trong khi đó, theo chỉ số hoạt động văn phòng do Savills Việt Nam vừa công bố, chỉ số hoạt động văn phòng trong quý IV/2014 của Hà Nội đạt 51,6 điểm, tăng 1,3 điểm theo quý, nhưng giảm 0,9 điểm theo năm. Chỉ số này tăng do công suất thuê tăng lên ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai lớn từ khu vực ngoài trung tâm khiến thị trường cạnh tranh gay gắt hơn.

Bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý cấp cao Văn phòng cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết, thị trường văn phòng tại Hà Nội sẽ phải tiếp tục đối mặt với tình trạng “thừa cung” trong năm nay do có một lượng lớn dự án văn phòng hiện đang trong quá trình hoàn thiện, đặc biệt tập trung tại khu vực phía Tây của Thành phố. Xu hướng giảm giá sẽ vẫn tiếp tục diễn ra và là áp lực đối với các chủ đầu tư. Nhờ vậy, khách thuê có thể có được thêm các điều khoản cho thuê có lợi hơn cùng với mức giá thuê giảm.

Có cái nhìn tích cực hơn, ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CBRE nhận định, thị trường văn phòng Hà Nội được kỳ vọng sẽ có nhiều hơn các khách thuê quốc tế quan tâm đến các tòa nhà văn phòng xanh thân thiện với môi trường và tiết kiệm năng lượng, một xu hướng mới đang diễn ra trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Còn tại TP. HCM, chỉ số hoạt động văn phòng của thị trường này trong quý IV/2014 ở mức 76 điểm, giảm 1,3 điểm theo quý, nhưng tăng 1,5 điểm theo năm. So với quý trước, giá thuê trung bình vẫn ổn định, nhưng công suất thuê lại giảm 1 điểm phần trăm. Điều này khiến cho chỉ số hoạt động văn phòng giảm trong quý.

Các tòa nhà trong khu vực trung tâm hoạt động tốt hơn khu ngoài trung tâm với giá thuê và công suất tại trung tâm đều không đổi, trong khi công suất thuê khu ngoài trung tâm giảm 2 điểm phần trăm.

Cũng theo Savills, tổng lượng cung văn phòng TP. HCM trong quý IV/2014 là hơn 16.500 m2, giảm 8% theo năm do lượng tiêu thụ của hạng A và B giảm. Trong ngắn hạn, nhu cầu văn phòng cho thuê vẫn không tăng. Việc nguồn cung có thể tăng mạnh trong tương lai gần nhiều khả năng sẽ gây áp lực lên tình hình hoạt động toàn thị trường.