TPHCM: Áp lực hạ tầng và nhà ở đô thị

TPHCM là một siêu đô thị, dân số cơ học tăng đáng kể là tiềm năng cho thị trường BĐS phát triển. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra nhiều thách thức cho công tác quy hoạch, phát triển đô thị và đáp ứng chỗ ở cho người dân.

Khó tiếp cận nhà ở

TS. Phạm Thái Sơn, Phó Chủ nhiệm Đề án Phát triển thị trường BĐS TPHCM giai đoạn 2016-2020 định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030, cho rằng thị trường BĐS TPHCM vẫn còn yếu tố đầu cơ khiến giá cao, dẫn đến người dân khó tiếp cận nhà ở. Theo TS. Sơn, một trong những điểm nổi bật của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng là tính không minh bạch.

Theo báo cáo hàng năm của Công ty Tư vấn BĐS John Lang LaSalle, Việt Nam đứng thứ 68 trong bảng xếp hạng Chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu với trị số điểm tuyệt đối thuộc nhóm có độ minh bạch thấp. Chính sự không minh bạch khiến hiện tượng đầu cơ trong thị trường BĐS phổ biến. Theo khảo sát của Tập đoàn Đất xanh, giới đầu cơ chiếm 20% số người mua nhà tại thị trường BĐS TPHCM trong giai đoạn 2011-2014, còn trong thời kỳ phát triển nóng tỷ lệ này lên đến hơn 50%. Chính sự phổ biến của giới đầu cơ trên thị trường BĐS khiến sự tiếp cận về nhà ở của những người có nhu cầu ở thực sự thêm khó khăn. Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cũng cho rằng thị trường BĐS TPHCM trong 10 năm qua còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế và yếu kém, phát triển thiếu tính ổn định và minh bạch.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, thách thức lớn nhất của thị trường BĐS chính là việc gia tăng nhu cầu nhà ở rất lớn của các tầng lớp dân cư trước áp lực tăng dân số cơ học, với yêu cầu ngày càng cao về chất lượng, tiện ích, an toàn và thân thiện với môi trường, trong lúc nguồn lực của Nhà nước để phát triển hệ thống hạ tầng đô thị chưa đáp ứng kịp nhu cầu phát triển.

Để giải quyết vấn đề nhà ở một cách căn cơ và mang tính bền vững, các giải pháp của TP cần được hướng đến tất cả thành phần dân cư, bởi lẽ nhu cầu nhà ở không chỉ bức thiết đối với người có thu nhập thấp, người nhập cư, đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, mà các đối tượng khác như lao động trẻ (mới ra trường, mới kết hôn), những người có thu nhập trung bình và cả những người có thu nhập cao, người nước ngoài làm việc, sinh sống tại TP. Hơn nữa, phát triển đô thị phải đi kèm với phát triển đa dạng chủng loại nhà ở, vừa chỉnh trang phát triển các khu vực đô thị cũ, vừa hình thành nên những khu đô thị mới, vừa để BĐS thực sự trở thành ngành kinh tế đóng góp quan trọng vào sự phát triển của TP.

Phát triển đô thị vệ tinh

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng cần phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị TPHCM, vượt ra ngoài ranh giới hành chính, mà trên thực tế các huyện Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức (tỉnh Long An), Dĩ An, Lái Thiêu, TP Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương), TP Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành (tỉnh Đồng Nai), huyện Tân Thành, TP Bà Rịa, TP Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) đang phát triển thành các TP vệ tinh của TPHCM là giải pháp căn cơ để đô thị TP phát triển bền vững, tránh dồn quá nhiều vào khu trung tâm.

Hơn nữa khu vực ngoại ô giá đất cũng còn rẻ  nên người dân dễ tiếp cận nhà ở hơn. Đồng thời, TP nên kiên trì tiếp tục đề xuất mô hình chính quyền đô thị để có cơ chế đặc thù, nhằm khai thác tối đa tiềm năng, lợi thế cũng như khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế của TP, thể hiện đầy đủ quan điểm TP vì cả nước, cùng cả nước và ở chiều ngược lại, Trung ương và các tỉnh, thành trong cả nước sẽ tạo điều kiện và phối hợp để TP bứt phá và phát triển bền vững.

Một vấn đề rất quan trọng cũng cần được xem xét thỏa đáng, đó là tác động của quy mô dân số đến quá trình chỉnh trang, phát triển đô thị và giải quyết nhà ở cho các tầng lớp Nhân dân TP. Từ trước đến nay, số liệu quy mô dân số của TP, quận, huyện được dựa trên số liệu thống kê chính thức, nên chưa bao hàm đầy đủ số cư dân vãng lai và tăng cơ học, do TP luôn luôn có sức hấp dẫn rất lớn thu hút người nhập cư.

Có thể nói, TPHCM mãi mãi là TP của người nhập cư, trên thực tế số cư dân không có hộ khẩu vẫn thường xuyên cư ngụ trên địa bàn TP và góp phần tạo áp lực lên quá trình phát triển đô thị và nhà ở của TP. Nếu chỉ dựa vào số liệu thống kê chính thức về dân số (có hộ khẩu thường trú và diện KT3) để làm kế hoạch phát triển thì chưa đầy đủ, mà cần phải căn cứ vào quy mô dân số thực tế để định hướng quá trình chỉnh trang, phát triển đô thị và giải quyết nhà ở đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp Nhân dân TP.

Trong 5 năm tới, dự báo quy mô dân số TP đến năm 2020 vào khoảng trên 12 triệu người. Từ đó, Hiệp hội BĐS TPHCM đề nghị cần thiết điều chỉnh chỉ tiêu quy mô dân số các quận, huyện ở mức độ hợp lý hơn, tạo điều kiện để các quận, huyện thực hiện chương trình chỉnh trang, phát triển đô thị bền vững và phát triển nhà ở, đặc biệt là những quận có nhiều nhà ven, trên kênh rạch, nhiều khu dân cư lụp xụp.

Thí dụ, quận Bình Thạnh là nơi đã tiếp nhận nhiều hộ dân tái định cư của các dự án trọng điểm từ khu vực trung tâm TP trong những năm trước đây. Theo quy hoạch đến năm 2020, quy mô dân số của quận Bình Thạnh là 560.000 dân, nhưng hiện nay, quy mô dân số theo số liệu thống kê (có hộ khẩu thường trú và diện KT3) khoảng 480.000 người, số dân vãng lai và tạm trú khoảng 80.000 người, tổng dân số thực tế đã lên đến 560.000 người, tương đương với quy mô dân số dự kiến vào năm 2020. Nếu không điều chỉnh quy mô dân số đến năm 2020 của quận Bình Thạnh thì quận Bình Thạnh sẽ thiếu cơ sở pháp lý và thực tiễn để chỉnh trang, phát triển đô thị và giải quyết vấn đề nhà ở trên địa bàn một cách căn cơ và hiệu quả.