“Tôi nghĩ giá trị tồn kho bất động sản không giảm, thậm chí tăng”

Trong khi báo cáo Bộ Xây dựng đưa ra cho biết, tổng giá trị tồn kho bất động sản giảm 21,8% trong năm 2014, nhiều ý kiến lại cho rằng số lượng hàng tồn kho có thể giảm song tổng giá trị không giảm, thậm chí tăng.

Giá trị tồn kho bất động sản tăng

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, tồn kho bất động sản tiếp tục giảm trong năm 2014. Tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng, giảm 21,8% so với tháng 12/2013 và giảm 54.659 tỷ đồng, giảm 42,52% so với đầu kỳ báo cáo vào Quý I/2013.

Tuy nhiên, nhận định về vấn đề này, nhiều ý kiến lại cho rằng thực chất hàng tồn kho bất động sản vẫn đang ở mức cao, tổng giá trị tồn kho bất động sản có thể tăng thay vì giảm.

Cụ thể, trao đổi với BizLIVE, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết, năm 2014 còn rất nhiều dự án đắp chiếu không bán được sản phẩm nào trong khi chủ đầu tư tiếp tục bung hàng. Do đó về mặt số lượng sản phẩm không đổi nhưng giá trị hàng tồn kho chắc chắn tăng.

Chẳng hạn với một doanh nghiệp đầu tư đã vay 3.000 - 4.000 tỷ, mỗi năm trả lãi 10%, số tiền này sẽ được tính vào vốn hóa và tính vào hàng tồn kho.

Ông Đực cho rằng, dự án bán được chưa chắc đạt 10%, còn lại 90% vẫn là đắp mềm đắp chiếu và đặt câu hỏi liệu 10% có đủ cứu 90% kia để giảm giá trị hàng tồn kho hay không?

“Tuy nhiên, thực tế những dự án đắp đắp chiếu to hơn những dự án tái sinh vì không thể cứu vớt được còn những dự án nhỏ có thể tái khởi động được. Chưa kể số dự án hồi sinh ít nên báo cáo một cách máy móc, giảm khai giảm, tăng không cộng vào. Theo tôi tồn kho tăng chứ không giảm”, ông Đực phân tích.

Ngoài ra, ông Đực cũng cho biết, có những chủ doanh nghiệp bán các dự án cho sàn bất động sản A và khai báo với chính quyền đã bán hết, không còn hàng tồn kho nhưng sàn bất động sản A bán được bao nhiêu mới là điều quan trọng.

“Hàng tồn kho phải được đánh giá rộng, đến khi nào người dân mua mới đánh giá hết hàng tồn kho. Còn những nhà đầu cơ, nhà đầu tư mua vẫn là hàng tồn kho vì vẫn là những nhà đầu tư mua có thể bán ra, cạnh tranh ngược lại với nhà sản xuất”, ông Đực nêu ý kiến.

Nêu quan điểm về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cũng cho biết, con số tồn kho bất động sản Bộ Xây dựng đưa ra tính chủ yếu ở những dự án chuyển đổi công năng sang việc khác. Trong đó, tồn kho đất nền chiếm tỷ trọng khá cao. Tức là giá trị đất, có thể chuyển mục đích thành dự án khác, không phải dự án nhà ở.

Cũng theo ông Võ, giảm tồn kho bằng giải quyết nợ xấu chưa giảm được nhiều do thời gian vừa qua, VAMC chủ yếu tập trung giải quyết nợ xấu của ngân hàng thương mại là chính, chưa giải quyết nợ xấu gắn với bất động sản.

Khó giảm giá giải quyết tồn kho

Trước bối cảnh hàng tồn kho vẫn là điểm nghẽn của thị trường bất động sản, nhiều ý kiến cho rằng, mức giá có thể giảm để giải quyết hàng tồn kho. Tuy nhiên, biện pháp này khó đạt hiệu quả. Nguyên nhân được ông Nguyễn Văn Đực lý giải, do mỗi dự án có những vấn đề, tồn tại riêng.

Theo đó, có dự án có vị trí tốt, cơ cấu sản phẩm phù hợp có thể bán được, có dự án không thể bán được, muốn bán được phải hạ giá nhiều, doanh nghiệp không chịu đựng được.

Ông Đực phân tích thêm, có nhiều dự án đã chết, toàn bộ tài sản thế chấp ngân hàng, muốn bán được phải đầu tư thêm nên họ thà để ngân hàng kê biên, phát mãi hơn đầu tư thêm, nếu đầu tư thêm không bán được hàng, lỗ sẽ chồng lỗ.

Trong kho bất động sản đó, phương án được GS. Võ đưa ra là cần quên một số dự án, tập trung đầu tư vào những dự án có khả năng bán được để lấy lợi bù lại mất mát dự án tồn kho.

“Kho bất động sản còn khá lớn gắn với nợ xấu như cục máu đông làm tắc nghẽn nền kinh tế. Đây là vấn đề mà chúng ta còn tiếp tục phải giải quyết”, ông Võ kết luận.