Tiền sử dụng đất đẩy giá bất động sản

Xu thế mua nhà ở đô thị hiện nay đang có những thay đổi buộc các chủ đầu tư phải đầu tư bài bản, kỹ lưỡng hơn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tiền sử dụng đất đang chiếm một tỷ lệ rất lớn trong cấu trúc giá thành nhà ở trên thị trường.

Cụ thể, giá tiền sử dụng đất chính thức các doanh nghiệp (DN) bất động sản phải bỏ ra chiếm từ 7-15% tổng giá trị xây dựng căn hộ; còn đối với xây dựng nhà phố giá tiền sử dụng đất chiếm tới 30%; nếu xây biệt thự chiếm trên 50%.

“Chúng tôi đề nghị thay đổi cách tính tiền sử dụng đất hiện nay, cần chuyển đổi thành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”, ông Châu nói.

Theo vị này tính toán, việc áp dụng thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong những năm đầu sẽ có tác động làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất thuộc ngân sách cấp tỉnh hiện đang là một nguồn thu quan trọng của địa phương, nhưng sẽ giúp cho DN và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay, giúp làm giảm giá thành nhà ở; DN có thể tiên lượng chi phí thuế sử dụng đất khi đầu tư dự án.

Các DN cho rằng, những chính sách thuế, tín dụng nếu có thay đổi sẽ không đáng lo bằng các chính sách liên quan đến quy hoạch đất đai. Một DN bất động sản ở TP.HCM cho biết, có những dự án họ phải chuẩn bị 10 năm mới ra được đất sạch để bắt tay vào đầu tư xây dựng, đến khi thi công lại mất gần 10 năm nữa vì vướng mắc các thủ tục hành chính.

Thời gian kéo dài dự án sẽ ảnh hưởng đến tiền bạc mà DN không thể kê ra hay đưa vào chi phí. Tuy nhiên, đại diện Nhà phát triển khu đô thị Vạn Phúc (TP.HCM) cho rằng, DN xác định đầu tư bất động sản là đầu tư lâu dài, chứ không phải ngày một ngày hai.

Trong khi đó, xu thế mua nhà ở đô thị hiện nay đang có những thay đổi cũng buộc các chủ đầu tư phải đầu tư bài bản, kỹ lưỡng hơn. Chẳng hạn, nếu trước đây người dân mua căn hộ chỉ để ở, thì nay tâm lý tích lũy vào căn hộ chờ giá lên bán lại có lời chút đỉnh đang xuất hiện.

Theo đó, các chủ đầu tư bất động sản cũng phải đầu tư nhiều hơn tiện tích cho căn hộ như cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật khép kín mới bán được sản phẩm. Những công ty bất động sản đầu tư bài bản các dự án nhà ở hiện nay tính toán, trung bình một dự án căn hộ giá trị đầu tư cho cảnh quan hiện nay đã lên đến 40-45% tổng giá trị đầu tư của dự án.

Các nghiên cứu cho thấy, hộ gia đình Việt Nam đang có xu hướng thu nhỏ lại. Do thu nhập tăng lên, nên những gia đình hiện nay chỉ còn sống 2 thế hệ gồm ba mẹ và các con trong một căn nhà. Điều này đòi hỏi các nhà kinh doanh và đầu tư căn hộ phải cập nhật được xu thế tiêu dùng để phát triển sản phẩm cho phù hợp với thị trường.

Tuy nhiên, chính sách chia nhỏ căn hộ dưới 45m2 nhưng không thấp hơn 25m2 chưa rõ ràng cho các chủ đầu tư xây dựng, để đa dạng hóa sản phẩm bất động sản ở các đô thị lớn, tăng thêm nguồn cung cho thị trường. Trong khi, sự lệch pha của phân khúc căn hộ cao cấp đang tăng lên, thì nguồn cung những căn hộ có giá phù hợp trong nửa đầu năm 2018 ở TP.HCM lại giảm xuống.