Thực, hư thị trường bất động sản?

Trong khoảng gần 2 tháng nay, thị trường bất động sản (BĐS) ở Hà Nội và TP.HCM có dấu hiệu rất tích cực, cải thiện được rất nhiều so với cuối năm 2008. Không ít ý kiến cho rằng nhiều khả năng dòng tiền lớn đang tìm cách đổ vào BĐS.

Thế nhưng bên cạnh những nhận định lạc quan như trên, cũng có không ít ý kiến khác tỏ ra lo ngại khi cho rằng BĐS năm 2009 chưa thể ấm lại, dù có kích cầu. Trong khoảng gần 2 tháng nay, thị trường BĐS ở Hà Nội và TP.HCM có dấu hiệu rất tích cực, cải thiện được rất nhiều so với cuối năm 2008.

Tại Hà Nội, lượng khách hàng tìm đến các trung tâm giao dịch địa ốc tại Hà Nội đã tăng gấp khoảng 3 lần so với những tháng cuối năm 2008. Các loại chung cư hạng trung đã hoàn thiện hoặc sắp bàn giao, đất dự án giấy tờ đủ, hạ tầng đúng tiến độ... với giá bán quanh mức 2 tỷ đồng được hỏi mua nhiều.

Tại TP.HCM, trong những ngày đầu tháng 3, hàng trăm lượt người dân đã chen nhau mua sạch 158 căn hộ cao cấp Riverside Residence tọa lạc trên mặt tiền đại lộ Nguyễn Lương Bằng thuộc khu Nam Viên Phú Mỹ Hưng với giá 37 triệu đồng/m2. Kế đến là dự án chung cư Hoà Bình, Quận 11 toàn bộ dự án được bán hết trong vòng 3 ngày, do giá bán đã giảm gần phân nửa.

Trước thực trạng đó, nhiều dự án khác cũng đang có chiều hướng phải giảm giá sản phẩm để giải quyết nhanh sản phẩm của mình. Đây là những dấu hiệu tác động đến tâm lý của khách hàng và nhà đầu tư.

Hiện tượng nóng lên của thị trường BĐS thời gian gần đây là do lãi suất ngân hàng giảm mạnh so với cùng thời điểm năm trước. Gói kích cầu từ Quyết định số 131/QĐ-TTg ngày 23/1/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ lãi suất cho các tổ chức, cá nhân vay vốn ngân hàng để sản xuất - kinh doanh đã góp phần tạo ra động lực và dần dần hâm nóng thị trường BĐS, giúp cho nhiều nhà đầu tư và giới DN BĐS được hưởng lợi.

Mặt khác, hàng loạt các công trình ngưng trệ từ năm ngoái nay lại nhộn nhịp thi công trở lại sau khi giá vật liệu xây dựng đang ngày một rẻ hơn. Đáng chú ý, việc giảm 5% thuế giá trị gia tăng từ đầu tháng 2 đã khiến giá thép trên thị trường giảm gần 500.000 đồng/tấn. Đồng thời, cán cân cung cầu của thị trường xi-măng, một trong những nguyên liệu chính đã bị nghiêng hẳn về phía cung. Yếu tố này đã góp phần cho giá xi-măng tiếp tục trên đà giảm giá.

Thực tế, việc điều chỉnh lớn từ vĩ mô của Chính phủ lên nhiều ngân hàng đang tìm đến những dự án BĐS tốt để cho vay. Điều này đã tác động đến tâm lý của khách hàng. Đồng thời, tại thời điểm này giá của BĐS đã giảm hơn so với thời kỳ đỉnh điểm cuối năm 2007 từ 30 đến 60% và lùi đến mức giá hợp lý nên đây chính là cơ hội cho những người có nhu cầu thực sự hoặc ngay cả những người đầu tư để kinh doanh.

Chính vì vậy, nguồn tiền nhàn rỗi gửi tại các ngân hàng sẽ được cân nhắc trong việc lựa chọn đầu tư vào BĐS. Hơn nữa, thị trường BĐS đang tiếp tục chạy đua trước hạn 31/5 năm nay do giới đầu tư nghe ngóng tin tức từ việc đánh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) sẽ được Quốc hội quyết định vào kỳ họp tháng 5 tới, trong đó có TNCN từ thị trường BĐS.

Theo nhận định của một số chuyên gia, quý I là thời điểm các nhà đầu tư khởi động bằng việc phân tích tính hiệu quả của các dự án và tìm kiếm nguồn tài chính hỗ trợ. Vì vậy, sau giai đoạn hâm nóng niềm tin, từ quý II trở đi thị trường nhà đất sẽ tiếp nhận nhiều biến chuyển tích cực. Nhiều khả năng dòng tiền lớn sẽ không nằm im trong ngân hàng mà tìm cách đổ vào BĐS.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu dự báo từ tháng 8 năm nay trở đi BĐS sẽ vượt qua được giai đoạn khó khăn, chuyển sang giai đoạn bình ổn và xuất hiện nhiều nguồn cung làm phong phú thị trường này.

Bên cạnh những nhận định lạc quan như trên, hiện cũng có không ít ý kiến khác tỏ ra lo ngại khi cho rằng BĐS năm 2009 chưa thể ấm lại, dù có kích cầu. Một số chuyên gia kinh tế còn cảnh báo, từ đầu năm 2009 sẽ có nhiều nhà đầu tư, đầu cơ BĐS phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng, trong khi giá nhà đất vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục rõ ràng. Đặc biệt, khi kinh tế năm 2009 được dự báo tiếp tục khó khăn thì thị trường BĐS cũng khó tránh khỏi hệ lụy.

Do đó, khả năng hồi phục của thị trường trong năm nay là rất khó, thậm chí có khả năng giá nhà đất sẽ còn giảm hơn nếu không có giải pháp tăng vốn từ bên ngoài thị trường. Những chuyên gia chuyên phân tích thị trường BĐS thời gian qua khi được yêu cầu nhận định thị trường BĐS hiện nay nóng thật hay giả, thì đều không dám đưa ra nhận định chắc chắn theo kiểu đinh đóng cột như trước đây.

Theo họ, những biểu hiện của thị trường (hiện tượng) thì cho thấy thị trường có dấu hiệu hồi phục. Còn xét trong bối cảnh tổng thể của cả nền kinh tế, về lý thuyết, mặc dù hội đủ những điều kiện để thị trường BĐS hồi phục, thế nhưng những điều kiện này có ổn định, kéo dài hay không là chuyện khác.

Trong khi đó, đầu tư vào thị trường BĐS cần có khoản thời gian ổn định ít nhất từ 2 đến 3 năm. Điều này giải thích vì sao điều kiện thuận lợi xuất hiện đã hơn 1 tháng nay nhưng giới đầu tư, người có nguồn tiền nhàn rỗi vẫn chưa tham gia thị trường, kéo theo việc thị trường vẫn chưa có chuyển biến đáng kể.

Cũng theo nhận định của các chuyên gia, có thể giới đầu tư (mua nhà đất để bán lại chứ không để sử dụng) vẫn chưa quên được chuyện chiêu kích giá BĐS diễn ra trong tháng 7/2008 nên vẫn còn cảnh giác. Cả năm 2008 thị trường BĐS lâm vào cảnh lạnh ngắt, giá nhà đất tụt dài thế nhưng trong tháng 7, thị trường nhà đất khu vực khu đô thị mới Nam Sài Gòn và lân cận đột nhiên ấm lên thấy rõ. Chỉ trong một tuần giá nhà đất đã tăng 1-2 triệu đồng/m2. Lúc đó, giới kinh doanh nhà đất cũng có nhận định "thị trường có dấu hiệu hồi phục khả quan".

Thế nhưng thực tế đã chứng minh "ngày vui ngắn chẳng tày gang", chỉ một tháng sau giá nhà đất lại bắt đầu tiếp tục quỹ đạo đi xuống cho đến tận đầu năm 2009. Trở lại chuyện thị trường BĐS nóng thật hay giả, mặc dù không dám đưa ra các dự báo có chắc chắn, thế nhưng có một điều các chuyên gia có thể khẳng định, đó là thị trường không có khả năng phát triển đột biến như trước đây.

Nhận định này được đưa ra dựa trên lý giải: Các công ty kinh doanh BĐS có một đội ngũ hùng hậu chuyên nghiên cứu thị trường. Hiện tại, các công ty này vẫn đang chật vật tìm đầu ra, điều đó cho thấy bản thân các công ty cũng có chung nhận định là thị trường cũng không mấy sáng sủa. Nếu có nhận định ngược lại thì không dại gì họ tung hàng bán giá rẻ trong thời điểm hiện nay. Thị trường BĐS còn có thể sụt giảm là tin xấu đối với các DN hay nhà đầu cơ trong ngành này, nhưng thị trường nguội lạnh cũng có thể làm hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ, tạo điều kiện cho người lao động bình thường có khả năng "mơ" tới một ngôi nhà cho mình.

Ngoài ra, trong giai đoạn trầm lắng, Nhà nước cũng có một “khoảng lặng” để hoàn thiện các công cụ quản lý đối với thị trường, điều mà khi thị trường địa ốc sốt nóng rất khó để thực hiện.

Thị trường BĐS đang ở trong một tình trạng khó lường, khó dự đoán hơn bao giờ hết. Trong tình hình như vậy, sự tác động của các chính sách vĩ mô sẽ quyết định chiều hướng phát triển của thị trường BĐS trong năm 2009. Rất có thể chính sách tín dụng lãi suất thấp sẽ là chìa khóa mang tính quyết định tạo ra cú hích được giới kinh doanh BĐS mong đợi.

DiaOcOnline.vn - Theo VnMedia