Thổ cư Nam Từ Liêm: Đất làng hóa... vàng?

6 tháng từ thời điểm chính thức trở thành quận (hậu chia tách huyện Từ Liêm), nhiều địa bàn tại quận Nam Từ Liêm đã chứng kiến giá trị nhà đất tăng theo tốc độ chóng mặt. Đất thổ cư Mễ Trì, Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, Trung Văn và đặc biệt là Phú Đô thực sự "đắt xắt ra miếng" với khách hàng có nhu cầu thực, lẫn giới kinh doanh địa ốc.

Nói như dân trong nghề BĐS, sản phẩm nhà đất được "cộng điểm" chủ yếu nhờ hạ tầng. Chỉ cần điều này, chủ những mảnh đất rộng vài trăm m2 khi xưa còn ngập ruộng rau tại Từ Liêm đã một bước lên đại gia lúc nào chẳng hay.

Đầu tháng 4, kèm theo việc các cơ quan hành chính sở tại lần lượt cơ cấu xong nhân sự, cơ sở làm việc, UBND Tp.Hà Nội đã ban hành bảng giá đất mới trên địa bàn 2 quận Bắc và Nam Từ Liêm. Theo đó, đất đai dọc trục vành đai 3 lập tức… lên vèo vèo.

Giá cao vút

Bảng giá đất cũng cho thấy biên độ dao động cực lớn của những địa bàn mới lên phường ở Từ Liêm. Điển hình, giá đất ở quận Nam Từ Liêm trải dài từ 4 triệu đồng/m2 tới trên 27 triệu đồng/m2 (không có giới hạn trên - PV).

Ở khu Mỹ Đình, giá đất trên giấy tờ dịch chuyển trong khoảng 6,6 - 31,2 triệu đồng/m2. "Mềm" hơn, đó là đất ở các đường Dương Đình Nghệ, Hồ Tùng Mậu, Lê Quang Đạo, Lê Đức Thọ (20 - 27,6 triệu đồng/m2).

Tưởng chừng khung giá trên (do Thành ủy ban hành) đã gần sát với giá trị thực tế thị trường BĐS. Tuy nhiên, điều này chỉ được duy trì trong thời gian rất ngắn sau thời điểm cơ quan công bố. Ngay giữa quý II và tới lúc này, giá trị từng thước đất (đã chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở) đã vượt xa những gì nhà quản lý "đóng khung". Cuối tháng 5, các chủ đất cần bán tại làng Nhân Mỹ (xã Mỹ Đình, Nam Từ Liêm) đồng loạt rao bán nhà/đất thổ cư với đơn giá từ 40 - 45 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới 50 triệu đồng/m2.

Đầu tháng 9, ông Nam, chủ mảnh đất xấp xỉ 400m2 vẫn ngày ngày tiếp khách hỏi mua từng khoảnh đất chừng 40 - 50m2 (được gia chủ cắt lô nhỏ) dù giá khởi điểm vào khoảng 52 triệu đồng/m2.

Không tăng với mức "phi mã" đó, giá đất cát ở địa bàn Trung Văn, Phúc Diễn hay Cổ Nhuế chỉ nhẹ nhàng nhích lên. Lý do, hạ tầng một số phường xã ở Nam, Bắc Từ Liêm đã cơ bản xong từ trước tháng 4/2014 nên chủ đất hay NĐT khó lòng "lấy cớ" tăng giá.

Đơn cử, đất Phùng Khoang (phường Trung Văn, Nam Từ Liêm), dẫu rằng được hưởng lợi từ dự án chung cư An Lạc, KĐTM Phùng Khoang, nhưng 6 tháng gần nhất, giá trị những mảnh đất vuông vắn, vị trí ngõ rộng (diện tích chừng 40 - 70m2) trong làng đều "chắc giá" ở mức 30 - 35 triệu đồng/m2. Đương nhiên, khoảng giá trị này đã đã vượt xa "định mức" theo khung Nhà nước ban hành (từ 7 đến trên 15 triệu đồng/m2).

Trong số những nơi "đắt" nhất ở quận Nam Từ Liêm, bên cạnh Nhân Mỹ, Đình Thôn, phải kể tới trường hợp làng bún Phú Đô và làng Mễ Trì Hạ (dọc trục đường Đỗ Đức Dục). Gần sát sân vận động Mỹ Đình, không gian rộng, giao thông "không có chuyện tắc đường", tiện kinh doanh các mặt hàng ăn uống, giải trí, là lợi thế giúp Phú Đô từ làng hóa thân thành phố thị. Về phần mình, lý giải cho biến chuyển một bước hóa đại gia (nhờ giá BĐS trung bình lên mức 45 triệu đồng/m2) của nhiều chủ đất trong làng Mễ Trì, là hạ tầng ăn theo từ khách sạn Marriott.

Khách mua… mất hút?

Khi thị trường BĐS đã trở nên quen thuộc với tất cả người dân, thì khái niệm khách hàng mua nhà có nhu cầu thực với NĐT địa ốc phần nào khó tách bạch.

Căn cứ theo mục đích giao dịch, hầu hết người tìm mua đất thổ cư "ngon - bổ - rẻ" đều đưa lý do mua để ở. Nhưng "chốt" được giao dịch hời (đất đẹp, vừa tầm tiền, hạ tầng hoàn thiện và "khớp" hướng quy hoạch phát triển đô thị) thì chẳng ai dại gì không kinh doanh từ mảnh đất vàng mình đã bỏ tiền ra mua.

Áp dụng vào trạng thái "sốt giá" ở Nam - Bắc Từ Liêm, cho thấy khá nhiều những kế hoạch đầu tư được khách hàng ấp ủ. Tìm tới đầu làng Mễ Trì Hạ, người viết được chủ quán giải khát (kiêm luôn môi giới đất) giới thiệu vô số mảnh đất đẹp chờ người mua trong làng.
Tỏ ra am hiểu giá trị BĐS tại địa bàn, vị này cho biết: "Giá mà anh hỏi mua từ trước Tết vừa rồi (?!) thì chắc chắn có mảnh đẹp, giá chưa tới 20 triệu đồng/m2. Từ lúc lên quận, đất ở đây đắt lắm. Nếu được giới thiệu tốt, may ra mới mua được với giá... 40 triệu đồng/m2 cho mảnh hẹp, ngõ chỉ vừa 2 xe máy tránh nhau".

Nhận ra thái độ có phần hụt hẫng (vì giá quá cao) của người đối diện, chủ quán nước gợi ý: "Ở đây có vị trí cực đẹp nên giá cao là đương nhiên. Nhưng mua được, rồi xây nhà cho thuê, thì thu hồi vốn nhanh lắm. Tốt nhất anh nên rủ thêm bạn bè chung tiền mua mảnh đất chừng 200m2, đầu tư chung cư mini cho thuê. Làm cách đó, chắc chắn thắng to".

Ý tưởng góp vốn mua đất xây chung cư mini như trên vốn dĩ đã được nhiều DN tư nhân hiện thực hóa từ đầu năm 2014. Hàng loạt chung cư mini ở Đình Thôn, Phú Đô, Nhân Mỹ, Phú Mỹ, Mễ Trì đang rầm rập tiếp thị khách hàng mua vài tháng nay cho thấy điều này.

Đa phần các chủ đầu tư CCMN đã đánh trúng tâm lý "sợ giá đất" của khách hàng tìm kiếm sản phẩm thổ cư. Theo đó, với tầm tiền nửa tỷ hoặc ngót 800 triệu đồng, Thượng đế đã có thể sở hữu căn CCMN diện tích 40 - 80m2 và yên tâm vào ở với tâm thế "dài cổ ngóng sổ hồng".

Đích đến của nhiều NĐT địa ốc nhỏ lẻ mới nổi, cơ bản là địa bàn Phú Đô và Nhân Mỹ. Trong đó, Phú Đô được chú trọng hơn cả, do mức giá xoay quanh 30 triệu đồng/m2 (ngõ nhỏ chừng 3m) tới 40 triệu đồng/m2 (ngõ rộng hơn).

Còn Nhân Mỹ (ngay sau khu thể thao dưới nước Mỹ Đình) có tầm tiền tới 60 triệu đồng/m2. Theo đó, lợi thế kinh doanh ở vị trí xoay quanh sân Mỹ Đình xem như tiêu chí vượt trội của BĐS nơi đây so với phần còn lại. Lại thêm trạm xe bus, cây xăng, khu vui chơi trẻ em… càng khiến từng mét vuông đất Mỹ Đình trở nên sáng giá.