Thị trường văn phòng 2015: Lạc quan nhờ FDI

Dòng vốn FDI chảy vào hứa hẹn sẽ nâng đỡ thị trường văn phòng cho thuê.

Thị trường văn phòng Tp.HCM kết thúc năm 2014 một cách khả quan: nhu cầu thị trường vẫn có trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và diện tích văn phòng trống không còn nhiều (tỉ lệ trống tính đến quý III/2014 chỉ vào khoảng 10% ở cả văn phòng hạng A lẫn hạng B), nhờ đó giúp giá thuê ổn định và thị trường cũng có đủ thời gian để hấp thụ dần.

Đáng chú ý là dự án Le Meridien (Tôn Đức Thắng, quận 1), tuy chưa xây dưng xong nhưng hầu hết diện tích trống đã được đăng ký thuê. Le Meridien, với diện tích khoảng 9.900 m2, là minh chứng cho thấy khách thuê vẫn còn có nhu cầu đối với các dự án có mặt sàn lớn và diện tích lớn. Công ty Talisman Energy, chẳng hạn, đã thuê liên tiếp 3 tầng của dự án này, chiếm đến 50% diện tích.

Ngoài Le Meridien, hai tòa nhà hạng B khác được hoàn thành trong năm 2014 là MB Sunny Tower (quận 1), Lottery Tower (quận 5) cũng khiến cho diện tích thực thuê mới của hạng B trong quý IV/2014 tăng 326,6% so với quý trước.

Trong khi đó, với phân khúc văn phòng hạng A, do không có tòa nhà nào mới đi vào hoạt động trong năm 2014 nên tỉ lệ trống của phân khúc văn phòng hạng A đã được cải thiện đáng kể so với phân khúc hạng B.

Theo báo cáo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, trong quý IV/2014, tỉ lệ trống hạng A giảm 0,5 điểm phần trăm trong khi con số này của phân khúc hạng B lại tăng 0,3 điểm phần trăm. Tỉ lệ trống của văn phòng hạng A và hạng B cả năm 2014 đều ghi nhận mức giảm 1,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Không chỉ tỉ lệ trống giảm, giá thuê văn phòng hạng A và B trên thị trường TP.HCM cũng khá ổn định so với quý III/2014 với mức giảm nhẹ 0,1% cho hạng A và 0,8% cho hạng B. Trong phân khúc hạng A, do tất cả các tòa nhà đều gần được lấp đầy, chủ tòa nhà có xu hướng giảm nhẹ giá thuê nhằm lấp đầy tòa nhà vào cuối năm.

Về khách thuê, ông Greg Ohan, Giám đốc Bộ phận Văn phòng cho thuê của CBRE Việt Nam, cho biết căn cứ vào lượng yêu cầu thuê CBRE Việt Nam nhận được, 5 đối tượng khách hàng có nhu cầu thuê cao nhất thuộc lĩnh vực ngân hàng/tài chính, bảo hiểm, dược, sản xuất và kỹ thuật/công nghệ thông tin. Số liệu thống kê cũng cho thấy yêu cầu chuyển đổi văn phòng để phù hợp ngân sách không còn chiếm tỉ trọng lớn trong lượng yêu cầu thuê nhận được. “2014 có thể được xem là một năm để thị trường văn phòng TP.HCM điều chỉnh”, ông Ohan nhận định.

Theo ông Ohan, Chính phủ đang thành công trong việc giảm lạm phát và cùng với đó là giảm lãi suất cho vay, cắt giảm chi tiêu chính phủ, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và giữ được mức tăng trưởng GDP 5,6%. Những yếu tố này đã giúp cải thiện tình hình thị trường, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư đang kinh doanh cũng như các nhà đầu tư mới tham gia thị trường.

Khi đánh giá về triển vọng thị trường văn phòng năm 2015, hầu hết các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản đều cho rằng, mở rộng và thuê mới dự kiến sẽ là xu hướng chính, nhờ lực đỡ từ tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế và Việt Nam lại được các nhà đầu tư nước ngoài xem như một điểm đầu tư có triển vọng.

Dòng vốn FDI đổ vào tăng kéo theo nhu cầu văn phòng từ khu vực nước ngoài cao (trong tháng đầu tiên của năm 2015, cả nước đã thu hút được 663,44 triệu USD tổng vốn FDI đăng ký cấp mới và tăng thêm, tăng đến 67,1% so với cùng kỳ năm ngoái). Vẫn còn quá sớm để nhận định về tình hình thu hút vốn FDI trong năm nay, nhưng việc khởi đầu năm 2015 với con số thu hút FDI tăng cao như trên là một dấu hiệu tích cực.

Với chiều hướng đó, các chuyên gia tại CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam và Cushman & Wakefield đều có chung một nhận định: trong 3 năm tới, thị trường văn phòng TP.HCM sẽ khởi sắc trở lại.

Thực tế cho thấy từ quý III/2014 đến nay, thị trường văn phòng cho thuê đang có chiều hướng tăng nhẹ, đặc biệt ở TP.HCM khi nhu cầu thuê văn phòng từ đơn vị nước ngoài cao, chiếm khoảng 60% tổng diện tích được thuê tại TP.HCM.

CBRE ghi nhận có trên 175 tòa nhà thương mại nhỏ và vừa mới trên thị trường. 50% trong số này do các công ty nhà nước xây và cũng khoảng 50% được xây để sử dụng cho nhu cầu của chủ đầu tư. Chính vì thế, mặc dù rất nhiều dự án đang được triển khai tại khu trung tâm và các quận lân cận, nhưng thị trường vẫn khó khăn đối với các khách thuê có kế hoạch thuê mặt bằng lớn cho đến cuối năm 2014. Và giá thuê vẫn không có gì thay đổi cho đến ít nhất quý I/2015 khi có nguồn cung mới tham gia thị trường.

Theo dự kiến trong năm 2015, các dự án phức hợp bao gồm Vietcombank Tower, Lim Tower 2, Viettel Office & Trade Centre và SSG Tower sẽ cung cấp cho thị trường TP.HCM khoảng 122.000 m2 diện tích văn phòng. Nguồn cung mới này được dự báo sẽ khiến giá thuê giảm nhẹ.

“Năm 2015, khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn vì nguồn cung thị trường dồi dào, khiến giá thuê mềm hơn nữa. Đáng chú ý là dự án Vietcombank Tower, dự án văn phòng hạng A duy nhất xây mới trong 3 năm qua. Với diện tích mặt sàn lớn, phân bố cân đối và hiệu quả, Vietcombank Tower được dự báo sẽ là dự án thu hút các công ty, tập đoàn đa quốc gia chuyển văn phòng. Đây cũng sẽ là dự án hình mẫu đối với các cao ốc hạng A & B đã xây dựng và hoạt động gần 20 năm qua”, ông Alex Crane, Giám Đốc Bộ phận Văn phòng cho thuê của Cushman & Wakefield, nhận xét.