Thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh đang bị 'thổi' giá?

Trái với sự hoài nghi của giới kinh doanh bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh, rằng giao dịch căn hộ trong quý 4 năm ngoái chủ yếu tập trung vào khu vực quận 2 và quận 7 khi 2 địa bàn này chiếm tới 45% trong tổng số 4.200 căn hộ đã bán ra. Thời điểm này giao dịch căn hộ hạng B cũng đã chiếm đến 46% số lượng căn hộ đã bán ra… do giao dịch chỉ tập trung vào một số địa bàn, dự án hay phân khúc căn hộ đã khiến giá bán tăng nhẹ.

Thì ngược lại, chưa tính số lượng giao dịch không thông qua sàn bất động sản, sang quý 1 năm nay dù rơi vào 2 kỳ nghỉ tết dương lịch, âm lịch kéo dài nhưng tại TP Hồ Chí Minh, lượng căn hộ giao dịch thành công vẫn đạt gần 4 ngàn trường hợp. Giao dịch tăng liên tục trong lúc thị trường căn hộ vẫn khá dồi dào, các dự án dở dang đồng loạt tranh thủ đẩy nhanh tiến độ hoàn thành và liên tiếp đưa ra chào bán. Song giá bán căn hộ tại TP Hồ Chí Minh vẫn trong tình trạng nhích dần lên.

Đưa ra chào bán liền lúc 3 dự án ở phân khúc trung bình khá với cam kết giá tốt nhất thị trường hiện tại so với các dự án khác ở cùng khu vực, nhưng giá bán căn hộ tại dự án Melody Residences của Công ty BĐS Hưng Thịnh nằm trên đường Âu Cơ, quận Tân Phú có diện tích từ 67 – 94m² đã có giá từ 1,3 – 2 tỷ đồng/căn.

Với mức này, giá bán căn hộ đã vào khoảng 20 triệu đồng/m², cao hơn mức giá trung bình với căn hộ hạng C do Công ty BĐS Savills đã khảo sát trong quý 4 khoảng 4 triệu đồng/m². Cao cấp hơn một chút, ở phân khúc hạng B giá chào bán căn hộ trong dự án Sky Center trên đường Phổ Quang, quận Tân Bình của chủ đầu tư này đã ở mức 2,3 – 4,5 tỷ đồng/căn, diện tích từ 78 – 133m², bình quân giá ở mức 30 triệu đồng mỗi mét vuông.

Rẻ nhất trong 3 dự án vừa được đưa ra chào bán của Hưng Thịnh là dự án căn hộ Rainbow ở quận Bình Tân có giá 800 triệu – 1,2 tỷ/căn, bình quân 13,9 triệu đồng/m².

Cùng ở phân khúc nhà ở giá rẻ, Công ty BĐS Sacomreal cũng đã gây sốc đối với thị trường căn hộ thành phố bằng việc chào bán 1.290 căn hộ thuộc dự án Jamona Apartment ở quận 7 với giá chỉ từ 636 triệu đồng/căn diện tích gần 50m² vào cuối tháng 3 vừa qua. Được cho là chấp nhận ôm hàng chứ nhất quyết không chịu giảm giá bán căn hộ cao cấp Estella ở quận 2 suốt những năm qua, đầu năm nay chủ đầu tư dự án này tiếp tục chào bán căn hộ Estella Heights sát cạnh đó. Tuy giá bán được cho là khá cao cấp, khoảng 50 triệu đồng/m², nhưng theo đại diện chủ đầu tư, ngay trong ngày mở bán chính thức đợt đầu đã có khoảng 90% trong tổng số 250 căn chào bán được người mua đặt cọc.

Cách đó không xa, ở đầu cầu Sài Gòn phía quận Bình Thạnh, dự án Khu đô thị cao cấp Vinhomes với diện tích gần 44ha, gồm 17 block cao từ 35 – 50 tầng cũng đang được đại lý phân phối ráo riết chào bán với giá khủng: căn hộ chỉ có 1 phòng ngủ diện tích 51 - 56m² giá bán đã từ 2,5 – 2,7 tỷ đồng; khách mua căn hộ có 4 phòng ngủ, tổng diện tích 141m², giá đã ở mức gần 7,4 tỷ đồng. Với giá trị lớn như vậy, để mua được căn hộ ở đây khách hàng phải trả gần 50 triệu đồng/m² nhà.

Tuy phải đến cuối năm 2016 và sang năm 2017 dự án mới giao nhà, nhưng dự án cao cấp ở vị trí khá hấp dẫn này cũng được khá đông khách hàng quan tâm. Và như vậy, mức giá chào bán căn hộ cao cấp ở phân khúc hạng A của các dự án trên cũng đã cao hơn mức giá bình quân thời điểm cuối năm ngoái khi trước đó chỉ có giá bán 46 triệu đồng/m².

Tận dụng thời điểm thị trường tăng trở lại, giá bán căn hộ được đẩy nhích lên, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, người mua nhà để bán lại cũng đã tranh thủ hét giá tăng thêm 5 – 10% so với cuối năm ngoái.

Chị Hạnh, người đang rao bán 2 căn chung cư trong một dự án bình dân ở Tân Phú cho biết đã ôm hàng hơn một năm nay, giờ phải nâng giá bán tăng thêm để bù vào tiền lãi suất ngân hàng.

Tại nhiều dự án căn hộ, cả cao cấp lẫn bình dân, tuy áp mức giá nhích hơn các dự án tương tự trong khu vực đã bán trước đó, nhưng các chủ dự đều đưa ra nhiều gói khuyến mại, giảm giá để cạnh tranh.

Cụ thể, chủ dự án Hưng Thịnh có chính sách chiết khấu 2-4% hoặc giảm ngay 24% lãi suất; dự án Estella Heights chiết khấu ngay 5% cho khách hàng, còn tại Vinhomes khách sẽ được giảm ngay 7 – 8,5% nếu trả tiền đủ một lần. Như vậy rõ ràng giá bán trên của các chủ đầu tư đã được thổi lên để có cớ giảm giá. Tiêu thụ căn hộ tại TP Hồ Chí Minh tăng mạnh trở lại, các ngân hàng cũng đồng loạt quay lại o bế cho vay với người mua nhà để có thể đẩy mạnh giải ngân. Do đó, thời điểm tiêu thụ căn hộ chậm, giá nhà đất chạm đáy trước đây, người mua nhà muốn vay đến 70% giá trị căn nhà đã khó. Thì nay có những ngân hàng sẵn sàng cho vay tới 90% giá trị căn nhà.

Thực trạng này được Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng sẽ góp phần kích cầu mạnh đối với thị trường. Song theo giới kinh doanh BĐS thành phố, khi các ngân hàng đồng loạt quay lại rót vốn mạnh vào BĐS, tính thanh khoản của thị trường tăng lên, giá bán căn hộ sẽ còn nhích cao hơn nữa.