Thị trường BĐS xu hướng tăng trưởng tích cực

Đây là nhận định của các chuyên gia kinh tế thuộc Bộ Xây dựng qua việc tổng hợp thông tin thị trường bất động sản từ các tỉnh, thành phố trong cả nước sau 11 tháng năm 2014.

Sau 11 tháng, lượng giao dịch BĐS tăng nhiều nhất là các căn hộ có diện tích nhỏ. Giao dịch thành công chủ yếu từ các dự án đã hoàn thành, những dự án mới mở bán ở khu vực có đầy đủ các công trình hạ tầng, mật độ xây dựng thấp, chủ đầu tư có uy tín và các dự án đang thi công với tiến độ tốt.

Tại Hà Nội có khoảng 1.400 giao dịch thành công, tăng 12% so với tháng trước; lũy kế 11 tháng năm 2014 có 9.950 giao dịch thành công, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ 2013. Tại TP Hồ Chí Minh trong tháng 11 có khoảng 1.300 giao dịch thành công, tăng 18% so với tháng trước, lũy kế 11 tháng năm 2014 có khoảng 8.850 giao dịch thành công, tăng 35% so với cùng kỳ năm 2013.

Nhiều dự án mới bán ở vị trí thuận tiện giao thông, môi trường sống tốt và được các ngân hàng cho vay vốn với lãi suất ưu đãi đã được khách hàng đặt cọc mua hết số lượng căn hộ ngay sau khi mở bán (dự án Scenic Valley - Quận 7, Lucky Palace - Quận 6 - Thành phố Hồ Chí Minh…)

Lượng giao dịch tăng do nhu cầu mua nhà của người dân tăng vào những tháng cuối năm, một số dự án có chế độ khuyến mại đặc biệt để thu hút khách hàng như chiết khấu tới 9-15%, hỗ trợ gói nội thất, không thu tiền dịch vụ từ 3 -10 năm (như dự án Royal City, dự án Mulberry Lane, dự án Thăng Long Victory - Hà Nội..). Những tháng gần đây lượng giao dịch căn hộ cao cấp cũng có tăng trưởng, giao dịch thành công chủ yếu tại những dự án cao cấp đã hoàn thành, các dự án gần trung tâm. Khách hàng phần lớn là những người có nhu cầu thực mua để ở và cho thuê (như dự án Royal City, dự án Indochina - Cầu Giấy - Hà Nội..); Cơ cấu sản phẩm đã đa dạng hơn để đáp ứng nhu cầu thị trường; Các dự án mới khởi công đã có sự điều chỉnh về cơ cấu căn hộ, tăng số lượng căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 70 m2), giảm các căn hộ có diện tích lớn; Một số quận tại Hà Nội chuẩn bị đấu giá quyền sử dụng đất, các ô đất có diện tích từ 60 -100 m2, giá khởi điểm dự kiến khoảng 20 - 40 triệu đồng/m2 được nhiều người quan tâm (Quận Nam Từ Liêm chuẩn bị đấu giá quyền sử dụng đất tại Mễ Trì, Trung Văn). Nhiều doanh nghiệp đang triển khai đầu tư các dự án nhà giá rẻ tại khu vực ngoại thành để đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp và trung bình (Tại TP Hồ Chí Minh: Dự án Ehome - Quận Bình Tân, Ehome - Thủ Đức với giá bán dự kiến từ 600 - 700 triệu đồng/căn; Tại Hà Nội: chung cư Gemek Tower - dự án Geleximco - Hà Đông có giá khoảng 800 triệu đồng/căn, dự án Thăng long Victory - Khu đô thị mới Văn Phú có giá từ 13-13,5 triệu đồng/căn…). Một số dự án căn hộ cao cấp gần khu vực trung tâm được triển khai để đáp ứng nhu cầu ở của những gia đình khá giả và nhu cầu mua để cho thuê (dự án Platinum - Phố Nguyễn Công Hoan, dự án Vinhomes - Nguyễn Chí Thanh - Hà Nội; dự án Vinhomes - Tân Cảng - TP Hồ Chí Minh…)

Đối với giá cả. Giá nhà ở tương đối ổn định, một số dự án đang chuẩn bị hoàn thành, các căn hộ diện tích nhỏ, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được xây dựng hoàn chỉnh, giá chào bán tăng nhẹ, các dự án xa trung tâm giá không tăng. Tại Hà Nội: giá căn hộ chung cư phần lớn giữ giá ổn định, một số khu vực hạ tầng tốt, đi lại thuận tiện giá căn hộ chung cư tăng khoảng 1 - 2 triệu đồng/m2 so với đầu năm 2014 (như một số dự án tại khu vực Cầu Giấy, Từ Liêm). Các dự án sắp hoàn thành bàn giao cho khách hàng giá tăng từ 1-3 triệu đồng/m2 so với đầu năm (như dự án D22 Trần Bình - Mai Dịch - Cầu Giấy, khu chung cư Cổ Nhuế - Bắc Từ Liêm…).

Các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ giá chung cư không tăng, thậm chí giảm so với cuối năm 2013 (như dự án Khu đô thị Dương Nội, Khu đô thị Văn Phú - Hà Đông). Giá nhà thấp tầng khu vực Hà Đông, Hoài Đức giá giảm khoảng 2 - 4% so với cuối năm 2013, nhiều dự án giảm tới 50% so với năm 2010, trở về giá khởi điểm chủ đầu tư bán ra, nhưng vẫn có rất ít giao dịch thành công (như dự án khu đô thị mới Vân Canh, dự án khu đô thị Tân Tây Đô…).

Tại TP Hồ Chí Minh giá nhà ở cũng đã dần ổn định, phân khúc chung cư cũng như đất nền không còn hiện tượng giảm giá như đầu năm, những tháng gần đây giá cả ổn định, không có nhiều biến động, phân khúc căn hộ diện tích nhỏ phù hợp nhu cầu của thị trường giá tăng nhẹ.

Có thể nhận định, tồn kho bất động sản tiếp tục giảm (giảm 39,47% so với Quý I/2013). Lượng tồn kho giảm chủ yếu tại các dự án căn hộ có diện tích nhỏ, giá bán trung bình; các dự án đã hoàn thành và những khu vực có hạ tầng tốt.

Tính đến ngày 20/11/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 77.811 tỷ đồng (so với Quý I/2013 giảm 50.737 tỷ đồng (giảm 39,47%); so với tháng 12/2013 giảm 16.647 tỷ đồng (giảm 17,62%); so với thời điểm 20/10/2014 giảm 2.760 tỷ đồng. Trong đó: Tồn kho căn hộ chung cư: 15.774 căn (tương đương 24.114 tỷ đồng); Tồn kho nhà thấp tầng: 13.058 căn (tương đương 21.344 tỷ đồng); Tồn kho đất nền nhà ở: 8.642.414 m2 (tương đương 27.808 tỷ đồng); Tồn kho đất nền thương mại: 1.637.782 m2 (tương đương 4.545 tỷ đồng). Trên địa bàn TP Hà Nội khoảng 9.686 tỷ đồng (so với Quý I/2013 giảm 7.374 tỷ đồng (giảm 43,22%); so với tháng 12/2013 giảm 3.284 tỷ đồng (giảm 25,32%); so với thời điểm 20/10/2014 giảm 225 tỷ đồng). Trong đó: Tồn kho căn hộ chung cư: 1.911 căn (tương đương 2.136 tỷ đồng); Tồn kho nhà thấp tầng: 2.582 căn (tương đương 7.550 tỷ đồng). Tổng giá trị tồn kho tại TP.Hồ Chí Minh khoảng 14.911 tỷ đồng (so với Quý I/2013 giảm 13.831 tỷ đồng (giảm 48,12%); so với tháng 12/2013 giảm 2.558 tỷ đồng (giảm 14,64%); so với thời điểm 20/10/2014 giảm 406 tỷ đồng). Trong đó: Tồn kho chung cư: 6.618 căn (tương đương 11.267 tỷ đồng); Tồn kho nhà thấp tầng: 716 căn (tương đương 2.004 tỷ đồng); Tồn kho đất nền nhà ở: 264.629 m2 (tương đương 1.203 tỷ đồng); Tồn kho đất nền thương mại: 34.318 m2 (tương đương 437 tỷ đồng). Lượng tồn kho chủ yếu là những căn hộ diện tích lớn (trên 90m2) và tại các dự án xa trung tâm.

Tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tăng liên tục từ đầu năm đến nay. Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tính đến 30/9/2014 đạt 293.160 tỷ đồng, tăng 3% so với tháng trước và tăng 11,8% so với thời điểm 31/12/2013, tỷ lệ nợ xấu cuối tháng 9/2014 là 3,9% ,cụ thể như sau [1]. Dư nợ cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là 13.257 tỷ đồng, giảm 12% so với 31/12/2013; Dự nợ cho vay xây dựng khu đô thị là 60.225 tỷ đồng, tăng 23% so với 31/12/2013; Dư nợ cho vay xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê là 31.656 tỷ đồng, giảm 9% so với 31/12/2013; Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở kết hợp với cho thuê là 80.114 tỷ đồng, tăng 19,2% so với 31/12/2013; Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, xây nhà để bán, cho thuê là 32.109 tỷ đồng, giảm 9,8% so với 31/12/2013; Dư nợ cho vay mua quyền sử dụng đất là 18.847 tỷ đồng, tăng 19,7% so với 31/12/2013; Dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản khác là 56.952 tỷ đồng, tăng 27,3% so với 31/12/2013. Dư nợ xấu tính đến 30/9/2014 là 11.484 tỷ đồng, giảm 20% so với thời điểm 31/8/2014. Tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đến 30/9/2014 là 3,9% , giảm so với tháng trước (thời điểm 31/8/2014 tỷ lệ nợ xấu là 4,7%) và tăng chút ít so với cuối tháng 12/2013 (thời điểm 31/12/2013 tỷ lệ nợ xấu là 3,38%).

Dư nợ tín dụng tăng liên tục từ đầu năm đến nay, các ngân hàng đã cung ứng vốn trở lại cho các dự án, lượng vốn cho vay mua nhà tăng lên, điều này cho thấy thị trường bất động sản đang dần ấm lên.