Thị trường BĐS Việt: Người mua thường bị thiệt

Theo TS. Trần Kim Chung, Viện Quản lý kinh tế Trung ương thì thiếu minh bạch, chính sách đất đai bất cập, thiếu chính sách cho thị trường… là những nhược điểm lớn của thị trường bất động sản.

Thị trường BĐS Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp, thiếu minh bạch, giao dịch chủ yếu phụ thuộc vào bên bán.

Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhưng rất nhiều giao dịch vẫn chưa giao dịch qua sàn. Tình hình mua các sản phẩm bất động sản tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy củ, Nhà nước vẫn chưa quản lý được.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền... để mua các sản phẩm từ khi dự án được hình thành.

Các phân khúc thị trường còn bị phân chia, cắt khúc xét ở góc độ địa bàn, chủ thể đầu tư và loại hình sản phẩm. Đặc biệt, về chủ thể đầu tư, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hiện vẫn chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có thể được giao đất dài hạn. Đồng thời, việc thế chấp bất động sản mới chỉ được thế chấp cho các tổ chức tín dụng đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam.

Vì vậy, hiện có tình trạng là người dân mua nhà của các doanh nghiệp trong nước thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà còn nếu mua của chủ đầu tư nước ngoài thì phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là những bất cập còn hiện hữu trong hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản, đòi hỏi phải được nghiên cứu giải quyết trong quy trình tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, chi phí phi chính thức cao, gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất. Các doanh nghiệp khi bắt đầu tìm hiểu, tiếp cận đất đai để hình thành và phát triển dự án bất động sản thường gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù văn bản pháp quy đã chỉ khá rõ trình tự thủ tục và quy trình; nhưng trên thực tế diễn ra lại rất phức tạp và không rõ ràng.

Điều này cho thấy hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, rất nhiều dự án bị kéo dài rất lâu vì các văn bản pháp quy không phân định rõ trách nhiệm của các bên trong một sự việc.

Cuối cùng, chính sách phát triển thị trường còn thiếu nhiều văn bản quan trọng. Cho đến nay, khi thị trường đang gặp khó khăn trong huy động vốn, một kênh rất quan trọng là các quỹ tài chính, về hệ thống thế chấp thứ cấp, về quỹ đầu tư tín thác... vẫn chưa có văn bản pháp quy để đưa vào thực hiện.

Bên cạnh đó, những văn bản rất quan trọng về đăng ký bất động sản, về thuế bất động sản cũng chưa được nghiên cứu, ban hành nên các giá trị phái sinh của bất động sản vẫn chưa được huy động để phát triển thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung.