Thị trường BĐS - thực trạng và giải pháp phát triển bền vững

Nhằm cung cấp thông tin chính thức của cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, đáp ứng mối quan tâm của cộng đồng doanh nghiệp và nhân dân cả trong, ngoài nước hiện nay, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân sẽ đối thoại trực tuyến với nhân dân, doanh nghiệp, kiều bào ta ở nước ngoài, qua Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Báo điện tử VietNamNet, Báo Xây dựng điện tử.

Cuộc đối thoại diễn ra vào hồi 15.30 - 17.30 ngày 09/5/2008, sẽ tập trung vào nhóm chủ đề dưới đây:

1. Về đầu tư và phát triển bất động sản

2. Về giao dịch, mua bán bất động sản

3. Về giá cả bất động sản

4. Về quản lý, sử dụng, bảo trì bất động sản.

Nguyễn Quốc Anh - Hà Nội:

Xin chào Bộ Trưởng! Tôi là độc giả của Vietnamnet.vn, tôi rất quan tâm những thông tin liên quan đến tình hình biến động của thị trường BĐS. Xin hỏi Bộ Trưởng có thể đưa ra một số nhận xét, đánh giá về tình hình diễn biến của TT BĐS trong năm 2007&2008? Những biện pháp và định hướng nhằm đưa TT BĐS pháp triển một cách lành mạnh và bền vững. Xin cảm ơn Bộ Trưởng! (Và độc giả Nguyễn Gia Bảo - Hà Nội, Email: lamdubode@yahoo.com.vn có cùng câu hỏi với chủ đề như trên.)

Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân:

Về câu hỏi của bạn Nguyễn Quốc Anh, trước hết, tôi muốn nói, chúng ta phải có nhận biết về đặc điểm thị trường BĐS. Thị trường này ngoài việc có quan hệ giao dịch như của một xã hội dân sự, giao dịch mua bán thì đặc thù của hàng hóa BĐS liên quan không chỉ tới thị trường vốn mà còn liên quan tới đất, quy hoạch. Đất đai là của quốc gia, quy hoạch là của Chính phủ nên bị chi phối, tác động của những yếu tố này. Chúng ta có thể dễ dàng thấy thị trường BĐS hết sức nhạy cảm và rất dễ bị biến động vì bị chi phối bởi các yếu tố trên.

Thị trường BĐS trong những năm vừa qua, trước đây chưa sôi động, trong một vài năm gần đây mới sôi động và nó cũng biến động rất nhiều. Thị trường BĐS ở nước ta cùng với quá trình phát triển của đất nước đã có những đóng góp lớn cho sự phát triển kinh tế, xã hội, phát triển đô thị. Đây là hàng hóa có ý nghĩa xã hội rất lớn, ngoài những công trình hạ tầng của quốc gia như nhà dân. Cho nên hàng hóa BĐS không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội. Trong những năm vừa qua, thị trường BĐS đã có đóng góp to lớn cho sự phát triển của đất nước nhưng cũng có những biến động không phải là không ảnh hưởng đến người dân

Thị trường bất động sản Việt nam tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng, góp phần thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua.

Tuy nhiên, cuối năm 2007, đầu năm 2008 thị trường bất động sản tại một số đô thị lớn có dấu hiệu tăng nóng, giá của một số chủng loại hàng hóa như căn hộ chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê, khách sạn tăng cao. Thời điểm đầu tháng 2/2008 giá căn hộ chung cư ở TP Hồ Chí Minh và Hà nội tăng khoảng 50% so với năm 2006. Nhưng sự tăng giá cũng chỉ xảy ra ở một số địa bàn và ở một số phân khúc thị trường nhất định. Đến tháng 3, tháng 4/2008 sau khi Chính phủ có những biện pháp kiểm soát tiền tệ, giá cả ở các khu vực này đã chững lại và có chiều hướng giảm.

Hiện tượng “tăng nóng” của thị trường bất động sản vừa qua là biểu hiện không lành mạnh, ảnh hưởng không tốt đến nền kinh tế và việc giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân.

Trước tình hình trên, Chính phủ đã có một số biện pháp điều chỉnh như:

1. Rà soát, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện cơ chế chính sách để phát triển nhanh, lành mạnh thị trường bất động sản. Chú trọng tăng nguồn cung về nhà ở có quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp với đại đa số nhu cầu của xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân khu công nghiệp; văn phòng, khách sạn, hạ tầng khu công nghiệp phục vụ nhu cầu phát triển.

2. Hoàn thiện chính sách về thuế, tín dụng; nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung hệ thống các sắc thuế như: thuế nhà đất, thuế bất động sản để đảm bảo thị trường phất triển một cách cân đối, theo quy luật cung cầu, hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản; đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường.

3. Có bộ máy, cơ cở, con người để quản lý giao dịch BĐS. Có bộ máy theo dõi, quản lý thị trưỏng BĐS. Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, mua bán thông qua sàn giao dịch; hoàn thiện cơ cấu của thị trường bất động sản như hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống tố chức môi giới, định giá chuyên nghiệp ...; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trần Văn Hùng-Nghĩa Tân, Cầu Giấy - Hà Nội:

Xin chào Bộ Trưởng. Tôi cũng như rất nhiều người ngoại tỉnh khác về sinh sống và lập nghiệp tại Hà Nội và một ngôi nhà chung cư với mức giá trung bình là niềm mơ ước của tất cả chúng tôi. Tuy nhiên, sau một quá trình dài đi tìm mua nhà thì tôi gặp hai vấn đề như sau và rất mong Bộ Trưởng giải đáp: Mặc dù có rất nhiều dự án trong suốt thời gian qua đã, đang và chuẩn bị thực hiện, nhưng khi liên hệ với chủ đầu tư thì chúng tôi luôn nhận được câu trả lời là hết hàng nhưng nếu mua lại chịu chi phí chênh lệch thì lúc nào cũng có. Vậy làm thế nào chúng tôi có thể tiếp cận với các dự án nhà mà không phải qua trung gian? (Các độc giả Anh Phong - Hà Nội, địa chỉ Email: phong1971@gmail.com, Lê Sinh Châu - số 67 Lê Thanh Nghị, Hà Nội, Email: chauhbm@gmail.com có câu hỏi với nội dung như trên.)

Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân:

Trước hết tôi xin chia sẻ với những khó khăn mà độc giả Trần Văn Hùng. Đúng là trong thời gian qua, không phải ai có nhu cầu cũng có thể mua căn hộ chung cư trực tiếp từ các Chủ đầu tư. Chính vì lẽ đó, Chính phủ mới nghiên cứu, đưa ra trình Quốc hội Luật kinh doanh BĐS, nội hàm cơ bản là việc giao dịch BĐS phải qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch; đồng thời đưa ra cơ chế để tăng nguồn cung BĐS.

Sở dĩ có vấn đề bạn nêu là do:

- Nhu cầu về nhà ở rất lớn, trong khi nguồn cung không đáp ứng kịp dẫn đến việc hình thành hệ thống đầu cơ, mua bán qua khâu trung gian;

- Câu chuyện mua bán bất động sản nói chung không được công khai, minh bạch, không qua hệ thống các sàn giao dịch, người dân có nhu cầu không được tiếp cận thông tin chính thống về dự án như: số lượng, chất lượng, giá cả của hàng hóa; thời gian, địa điểm bán hàng ... việc công khai minh bạch trong kinh doanh bất động sản không được kiểm tra, giám sát chặt chẽ..

Để giải quyết được thực trạng nêu trên thì vấn đề quan trọng nhất vẫn là phải bảo đảm yêu cầu về tính công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sản; đảm bảo mọi hoạt động kinh doanh bất động sản phải thông qua hệ thống các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp; đồng thời tăng cường khâu kiểm tra, giám sát, nhất là sự giám sát của cộng đồng, của xã hội; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản.

Nghị định 153/2007/NĐ - CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh BĐS. Sắp tới, Bộ XD sẽ ban hành thông tư hưóng dẫn Nghị định, trong đó quy định rõ hơn việc việc chủ đầu tư sẽ phải công khai bán cho người mua công khai, và bản thân sàn giao dịch BĐS cũng phải công khai.

Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm rằng: Với nền kinh tế thị trường thì theo quy luật thuận mua vừa bán. Trường hợp người mua vì lý do nào đó phải bán lại cũng là chuyện bình thường. Không thể ngăn cấm việc bán lại những nhà đã mua, chỉ hạn chế đầu cơ thôi. Khi cung - cầu chưa cân xứng, hàng hóa còn thiếu, thì việc người mua phải trả giá cao hơn giá gốc cũng là chuyện bình thường. Đối với những trường hợp mua đi bán lại thì phải thông qua hợp đồng mua bán và phải nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Trong những giải pháp bình ổn thị trường BĐS thì giải pháp quan trọng là phải "tăng cung". Lộ trình là để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, đáp ứng yêu cầu xã hội. Ta đang trong quá trình thực hiện Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, hy vọng bạn sẽ sớm mua được căn hộ vừa ý trực tiếp từ Chủ đầu tư với giá gốc.

Lê Phương-54 Nguyễn Thái Học - Phú Yên:

Xin đồng chí Bộ trưởng cho biết: “Nhà nước có chính sách nhà ở cho công chức nhà nước như thế nào?” trong khi tiền lương còn ở mức thấp (phấn đấu lương 2 vợ chồng 20-30 năm mới có được nhà), nhà ở xã hội quá ít, nhà thuê khó khăn, cuộc sống quá chật vật phát sinh tiêu cực là điều dễ hiểu,… Không biết bao giờ mới có thể cải thiện được tình hình này??? Cảm ơn sự quan tâm của Bộ trưởng.

Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân:

Tôi rất chia sẻ với ý kiến của độc giả Lê Phương. Trước hết, cần khẳng định việc chăm lo giải quyết nhà ở cho cán bộ, công chức là một trong những vấn đề được Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm. Thực trạng hiện nay, công chức với mức lương thấp mà giá nhà cao nên rất khó mua nhà bằng lương của công chức. Phải nhìn nhận lại cả quá trình. Nhà nước rất quan tâm đến công chức.

Trước đây, Nhà nước bỏ tiền ra để xây nhà và phân phối cho cán bộ công chức.

Năm 1992 trở về trước, Nhà nước thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho cán bộ, công chức theo chế độ bao cấp về nhà ở. Quá trình thực hiện chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức trong giai đoạn này đã bước đầu giải quyết được nhu cầu nhà ở cho một bộ phận cán bộ, công chức.

Sau khi Pháp lệnh Nhà ở ra đời năm 1991 thì năm 1992 bắt đầu bỏ cách phân phối nhà theo kiểu này.. Bên cạnh đó quỹ nhà của Nhà nước đang đuwọc thực hiện  bán nhà cho người đang ở theo Nghị định 61/CP.

Từ khi luật Nhà ở ra đời năm 2005, Nhà nước xây dựng quỹ nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho người thu nhập thấp, đang được triển khai. Điểm khác của chính sách này là việc xây dựng nhà ở xã hội được huy động từ nhiều nguồn lực nhưng chủ yếu từ NSNN để cho thuê hoăc thuệ mua trên nguyên tắc thu hồi và bảo toàn vốn.

Để đảm bảo cho cán bộ công chức có khả năng chi trả tiền thuê nhà phù hợp với mức thu nhập hiện nay, Luật Nhà ở và nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định giá thuê, mua nhà ở xã hội trong đó không tính tiền  sử dụng đất cũng như các khoản chi phí được ưu đãi (thuế, lãi suất...). Chính phủ đã ra văn bản giao Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương triển khai xây dựng thí điểm quỹ nhà ở xã hội. Mặt khác, Bộ đang xây dựng đề án phát triển nhà xã hội trên phạm vi toàn quốc để trình Chính phủ. Hy vọng chương trình này được thúc đẩy cùng với những chính sách hỗ trợ khác nữa góp phần cho cán bộ công chức Nhà nước có điều kiện tiếp cận nhà ở .

Trần Đức Hùng-Thanh Hóa:

Xin Bộ trưởng cho biết khi nào thì Chính phủ ban hành thuế lũy tiến về hạn mức sử dụng diện tích đất và nhà ở? Bộ trưởng nghĩ gì khi thu nhập bình quân của người Việt Nam vào loại thấp nhất thế giới nhưng giá nhà đất tại Việt Nam lại nằm trong 17 nước có giá nhà đất và giá văn phòng cho thuê cao nhất trên thế giới.(Và các độc giả Phạm Thanh Thiện – Email: thienpt@gmail.com, Đăng Khoa – Email: dangkhoa@yahoo.com và Trần Minh Triết có cùng nội dung câu hỏi như trên.)

Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân:

Giống như câu hỏi của các bạn đã hỏi cách đây vài phút, tôi có nói đặc điểm của hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố chi phối nó như: thị trường vốn, quy hoạch và đất đai.

Hiện nay, giá nhà ở Việt Nam là tương đối cao, đương nhiên đây là bất cập, trong khi đại bộ phận người lao động còn có thu nhập rất thấp...

Nhà nước đang nghiên cứu chính sách để bình ổn thị trường bất động sản, làm sao để có hàng hóa là nhà ở để thỏa mãn nhu cầu của bộ phận rất lớn người lao động có thu nhập thấp. Làm sao mình phải kéo giá nhà xuống cho phù hợp. Đồng thời, nhà nước cũng có chính sách nâng cao thu nhập của người dân lên. Cả hai việc ấy cùng phải làm.

Ví dụ, bây giờ Chính phủ đang có lộ trình tăng lương cho công chức. Tuy nhiên phần tăng của lương không tương thích với phần tăng của bất động sản, nhất là bất động sản không có tác động của chính sách nhà nước vào, cứ để tự phát như vậy, đặc biệt là đối với tình trạng nhà thương mại.

Về ý thứ hai bạn hỏi về Thuế lũy tiến. Trước hết, phải nói, thuế bất động sản như thuế nhà đất của ta hiện nay có bất cập, ví dụ: chưa có thuế nhà, mới chỉ có thuế đất. Mà thuế đất thì lấy theo mức thuế nông nghiệp, cao nhất cũng chỉ bằng 32 lần so với thuế nông nghiệp, mà thuế nông nghiệp cao nhất cũng chỉ bằng 0,5 kg thóc/m2/năm. Mức thuế này rõ ràng không hợp lý.

Hơn nữa, chúng ta lại chưa có một loại thuế nào đánh vào người đầu cơ, ví dụ đối với những người sở hữu 5, 7 cái nhà. Hai cái nhà 50m2 và 100m2 thì phải đánh thuế khác nhau chứ, bởi khác nhau về quy mô và giá trị.

Tôi xin nói với bạn, cách đây vài tháng, chúng tôi đã báo cáo vấn đề này với Chính phủ, và Chính phủ đã giao cho bộ Tài chính cùng một số bộ ngành nghiên cứu về vấn đề này để đưa ra một mức thuế hợp lý. Điều này góp phần làm bình ổn thị trường bất động sản và chống đầu cơ. Tôi xin chia sẻ với những mong muốn của bạn. Hiện Bộ Tài chính đang chủ trì, nghiên cứu để trình Quốc hội.

Trần Ngọc Lộc:

Xin Bộ trưởng cho biết nội dung Nghị định số 90/2006/NĐ-CP sửa đổi quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nghị định sửa đổi này khi nào sẽ có hiệu lực thi hành ? (Độc giả Đặng Quốc Toản, địa chỉ email: qtoan.dang@gmail.com cũng có câu hỏi với nội dung như trên.)

Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân:

Nội dung sửa đổi NĐ 90/2006/NĐ-CP về vấn đề cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở Việt Nam, nội dung chúng tôi đã xây dựng, nhưng có 1 vấn đề liên quan đến Luật Cư trú. Bộ Tư pháp có ý kiến trình ra Thường vụ QH (TVQH) ra Nghị quyết cho người VN ở nước ngoài được mua, sở hữu nhà ở VN.

Nội dung này sẽ được trình  UBTVQH xem xét, chúng tôi hy vọng UBTVQH sẽ xem xét vấn đề trong thời gian sớm nhất sau kỳ họp QH hiện nay. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm các nhóm đối tượng như sau:

- Người đang còn quốc tịch Việt Nam (QTVN) chưa có quốc tịch nước ngoài.

- Người có quốc tịch nước ngoài nhưng còn QTVN.

-Người gốc VN.

Quan niệm của chúng tôi là hai đối tượng đầu một khi còn QTVN, coi như công dân VN, như vậy phạm vi sẽ rộng hơn. Vấn đề này đang trình xin ý kiến UBTVQH.

Cao Bá Hoàng:

Trong hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh hay dịch vụ… Các chủ đầu tư hay các doanh nghiệp (kể cả những người có nhu cầu mua nhà để ở) đều cần có sự hỗ trợ vốn của các tổ chức tín dụng. Như vậy việc thắt chặt tín dụng cho lĩnh vực bất động sản nhằm kiềm chế sự nóng “nóng sốt” giá nhà đất liệu có phải là giải pháp phù hợp hay không? Cá nhân tôi nghĩ bất kỳ ngành nghề hay lĩnh vực sản xuất, kinh doanh hay dịch vụ nào mà Chính phủ có chính sách “thắt chặt tín dụng” thì lĩnh vực đó khó mà tăng trưởng được, ngược lại có thể bị suy thoái. (Độc giả ở địa chỉ email: info@pme.vn cũng có câu hỏi với nội dung như trên.)

Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân:

Như những câu trả lời trước, thị trường BĐS bị chi phối, phụ thuộc vào thị trường vốn. Khi Nhà nước thắt chặt chính sách tín dụng sẽ chắc chắn ảnh hưởng tới thị trường BĐS. Vào thời điểm hiện nay, CP đang đề ra 8 nhóm giải pháp để kiềm chế lạm phát, trong đó có giảm bớt đầu tư, mà chủ yếu là lĩnh vực đầu tư công.

Trong các giải pháp của CP đã nêu, đầu tư để thúc đẩy sản xuất phát triển, giúp kinh tế, xã hội phát triển thì chúng ta nên đầu tư. Ví dụ như đầu tư 1 nhà máy sản xuất ra của cải, vật chất cho xã hội là cần thiết thì việc đó là cần đầu tư, như việc đầu tư một nhà máy xi măng, đó cũng là BĐS. Nếu chúng ta đầu tư 1 trụ sở cơ quan, thì nó chỉ là trụ sở thôi, trụ sở không sản xuất ra hàng hóa phục vụ xã hội nên chúng ta tạm thời có thể thắt lại.

Ý bạn nhận xét là đúng, thắt chặt tín dụng thì làm sao có thể tăng trưởng được. Trong các nhóm giải pháp Chính phủ đề ra không phải để nền kinh tế không phát triển, thị trường BĐS không tăng trưởng nữa. Trước đây, tốc độ tăng trưởng cao quá, bây giờ phải hạn chế để tốc độ tăng vừa phải.

Có 1 ý nữa, hàng hóa BĐS đem lại lợi nhuận cao nên trong thời gian vừa qua có nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp tham gia vào thị trường này. Trong báo cáo của CP có nói dư nợ tín dụng lớn, mà dư nợ tín dụng trong thị trường BĐS cũng lớn . Chúng ta cần phải rà soát, phải xem lại.

Trong 8 nhóm giải pháp kiềm chế lạm phát của CP cũng có nói tới, chỉ đầu tư vào những công trình, dự án có hiệu quả, thiết yếu cho sản xuất và nhà ở đô thị. Thậm chí, đối với nhu cầu chính đáng của người dân muốn vay tiền cải tạo, nâng cấp hay mua nhà ở thì vẫn cần phải được cho vay. Đồng thời kiểm soát chặt chẽ việc cho vay nhằm mục đích mua đi bán lại BĐS có tính chất đầu cơ.

Nguyễn Trường Sơn-Số 1 Bách Thảo - Hà Nội:

Muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản thì cần các thủ tục nào và chính sách hiện nay của nhà nước về vấn đề này?

Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân:

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản: Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động.

Để thành lập sàn giao dịch bất động sản cần đáp ứng 4 điều kiện:

- Thứ nhất: Phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.

- Thứ 2: Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

- Thứ 3: Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

- Thứ 4: Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản được đào tạo về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, sau khi Luật Kinh doanh BĐS ra đời thì Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng chương trình khung đào tạo để cấp các loại chứng chỉ này. Đã có nhiều nơi đã triển khai tổ chức đào tạo cấp chứng chỉ cho những người tham gia các khóa học này.

Nghị định 153/2007/NĐ-CP cho phép từ nay đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2008, tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nhưng chưa có đủ người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo quy định thì vẫn được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với điều kiện chậm nhất ngày 31 tháng 12 năm 2008 phải bổ sung chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định.