Thị trường BĐS: Quy hoạch không gian theo chuẩn đặc thù

Không gian kiến trúc tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản (BĐS), vừa thể hiện tính đặc thù của từng dự án, vừa thể hiện xu hướng lựa chọn của người mua.

Trong nhiều buổi tọa đàm về kiến trúc đô thị, chúng tôi đặt ra vấn đề "Kiến trúc ảnh hưởng như thế nào đến BĐS"? Sự chuyển biến thực tế của thị trường cho thấy, không ít chủ đầu tư thay đổi công năng, thiết kế công trình liên tục theo độ lên xuống của thị trường.

Khi thị trường BĐS "nóng", doanh nghiệp ồ ạt đầu tư vào phân khúc nhà thương mại, nhưng đến lúc đóng băng lại xin chuyển từ thương mại sang nhà xã hội có giá cả vừa phải, diện tích nhỏ...

Trong khi, về phía người mua, nhất là mua nhà đơn lẻ, họ thường có tâm lý mua đất, chứ không mua nhà.

Dù đó là căn nhà chỉ mới xây dựng 1 - 2 năm nhưng người chủ mới cảm thấy không hợp với họ, họ sẽ đập để xây lại. Nhiều kiến trúc sư nước ngoài thắc mắc, tại sao nhà còn đẹp và mới nhưng lại bỏ đi?

Chúng ta phải đặt đề bài rằng, mỗi công trình, dự án đều gắn liền với quy hoạch chung, có tiêu chuẩn rõ ràng, chẳng hạn, công trình cấp 1 thì tuổi thọ phải kéo dài đến cả trăm năm, cấp hai thì 50 - 70 năm,... để có ứng xử phù hợp.

Ngoài ra, không gian kiến trúc chung cũng rất quan trọng, tùy vào quan niệm xã hội, họ sẽ tạo ra không gian đặc thù. Ngay như người phương Tây, họ quan niệm, con cái 18 tuổi sẽ tách riêng với bố mẽ, còn châu Á thì tam đại đồng đường...

Năm ngoái, chúng tôi có mời một kiến trúc sư nổi tiếng của Anh sang Việt Nam, họ nêu ra vấn đề, đang cổ xúy người dân sống theo mô hình tam đại đồng đường và ưu tiên kiến trúc xanh.

Khi đã xác định xu hướng rõ ràng thì chúng ta sẽ có sản phẩm phù hợp, đáp ứng nhu cầu của người mua và xu thế chung của xã hội, sự phát triển ồ ạt, không theo một mô thức nào dễ dẫn đến tình trạng thừa cung.

Gần đây, tại Việt Nam xuất hiện các đô thị lớn nhỏ, đặc tiêu chí kiến trúc xanh làm chủ đạo nhưng trong lần tham dự nghe trình bày về quy hoạch không gian kiến trúc cho một khu đô thị hiện đại có quy mô lớn, tôi chú ý đến tiêu chí về khái niệm khu đô thị xanh, tiêu biểu cho vùng TP.HCM mà doanh nghiệp nêu ra.

Nhưng thực tế thì phân khúc BĐS nào, tiện ích nào... cũng được xây dựng trong khu đô thị này, vậy, đâu sẽ là cốt lõi riêng của dự án?

Ở nước ngoài, họ có những thành phố xanh, được quy hoạch theo tiêu chí sống chậm, thì toàn bộ các hạng mục, quy hoạch riêng lẻ đều phải tuân thủ tiêu chí tổng thể này.

Đó là với những dự án, những công trình có quy mô lớn, còn với những dự án nhỏ hơn, điển hình là chung cư, hiện quy chuẩn để đánh giá, phân loại công trình vẫn bị nhầm lẫn.

Thậm chí, nhiều nhà phát triển dự án đã "lợi dụng" tâm lý sính ngoại của đa phần người tiêu dùng trong nước để tự đặt ra chuẩn châu Âu, chuẩn Singapore...

Liên quan đến câu chuyện "chuẩn ngoại quốc" này, một đồng nghiệp người nước ngoài của chúng tôi không khỏi ngạc nhiên và chất vấn: "Bạn ở tầng 27 của chung cư, trong trường hợp có sự cố xảy ra thì việc di chuyển chắc chắn không thuận lợi, vậy thì tại sao gọi là căn hộ cao cấp, không gian sống đẳng cấp?".