Thị trường BĐS: Nhóm lửa trong băng

Những tín hiệu tích cực trên thị trường bất động sản (BĐS) từ quý IV-2012 cho đến nay chưa thể báo hiệu một tương lai thực sự sáng sủa cho thị trường trong năm 2013. Tuy nhiên, với những nỗ lực đến từ phía cơ quan quản lý, có thể thấy “lửa” đã được nhóm. Vấn đề là duy trì “ngọn lửa” này như thế nào để có thể thực sự làm tan băng trên thị trường BĐS.

Tín hiệu khả quan

Không thể phủ nhận sức nóng từ các chính sách hỗ trợ đã làm “ấm” thị trường BĐS, tạo ra những tín hiệu tích cực không ngờ.

Đặc biệt, sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu với hàng loạt ưu đãi dành cho doanh nghiệp như dãn nợ thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, giảm tiền thuê đất… thị trường đã chuyển động theo xu hướng “sống lại”.

Điều này có thể thấy rõ ngay sau Tết Nguyên đán, hàng loạt doanh nghiệp BĐS phía Bắc đã mở bán các dự án căn hộ, thậm chí có doanh nghiệp mở hàng từ mùng 6 Tết. Phần lớn trong số đó là các dự án nhà ở có mức giá vừa phải, dưới 1 tỷ đồng, người dân có nhu cầu thực có thể chấp nhận được.

Không chỉ BĐS, nhiều lĩnh vực đang thị trường hóa. Lúc nào cần Nhà nước phải tham gia, nhưng nếu can thiệp quá sâu lại hạn chế tính thị trường. Nghệ thuật trong điều hành là xác định được đúng mức độ tham gia, can thiệp của Nhà nước. Hiện tại, vẫn còn rất nhiều vấn đề cần xem xét: quỹ đất 20%; cấp giấy chứng nhận các chung cư; minh bạch thông tin; rà soát lại dự án nhà ở xã hội; tín dụng cho người mua…”. Ông Hoàng Trung Hải, Phó Thủ tướng Chính phủ

Trước đó, một dấu hiệu dù không rõ rệt nhưng cũng có thể coi là báo trước “mùa xuân” của thị trường BĐS đã đến. Đó là việc hàng loạt dự án dừng, hoãn, giãn tiến độ, thậm chí “đắp chiếu” từ vài năm nay đã chính thức khởi động trở lại, đồng thời chủ đầu tư điều chỉnh theo hướng đánh vào phân khúc đang có nhu cầu cao nhất.

Nhiều chuyên gia đánh giá đây là thời điểm doanh nghiệp buộc phải dốc toàn lực hoàn thiện dự án, khởi động trở lại, bởi nếu bỏ qua cơ hội hồi phục sắp tới, có thể sự thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường sẽ đẩy doanh nghiệp ra khỏi guồng quay và rơi vào trạng thái suy yếu hẳn.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, thị trường đang trong giai đoạn buộc cấu trúc lại chính mình để hình thành diện mạo mới với cơ cấu hàng phù hợp hơn. Đây là chu kỳ không thể khác.

Đặc biệt, sau khi Chính phủ và các cấp, ngành có nhiều chính sách quyết liệt tập trung giải quyết tình trạng đóng băng BĐS, xử lý đất bỏ hoang, điều chỉnh cơ cấu thị trường, cân đối cung cầu và xử lý nợ xấu, cơ hội để thị trường hồi phục vào năm 2013 càng lớn hơn bao giờ hết.

2013 cũng là năm sẽ bùng nổ nguồn cung căn hộ ở phân khúc bình dân. Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp sẽ khốc liệt hơn, người mua sẽ có nhiều cơ hội và hàng hóa để lựa chọn. Như vậy hy vọng thị trường ấm lên là có cơ sở vì nhu cầu của phân khúc này rất lớn, bởi đầu ra được khơi thông, thị trường sẽ sớm phục hồi.

Chưa hết khó khăn

Không khó để thấy rằng, dù đã ấm áp hơn nhưng thị trường BĐS vẫn còn ngổn ngang trăm mối: dư thừa căn hộ, thiếu hụt nhà ở bình dân, nguồn vốn hạn chế, doanh nghiệp kiệt quệ, thị trường thiếu minh bạch, niềm tin người mua suy giảm…

Vì vậy, để có một thị trường lành mạnh, phát triển ổn định trong tương lai, các cơ quan chức năng vẫn phải nỗ lực trong một thời gian dài.

Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, dù đã có cơ chế hỗ trợ, nhưng đến thời điểm này doanh nghiệp chưa được hưởng ngay các chính sách hỗ trợ của Chính phủ, nhà đầu tư nhỏ lẻ chưa dám vay ngân hàng để kinh doanh, người mua còn tâm lý chờ giá nhà giảm thêm… nên thị trường chưa thể khởi sắc ngay trong những tháng đầu năm 2013.

Thậm chí, kể cả khi đã có Nghị quyết 02, thị trường BĐS vẫn tồn tại những gút mắc rất khó tháo gỡ. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, đã qua hơn 1 tháng nhưng Nghị quyết 02 chưa đi vào cuộc sống, lãi suất đang tiếp tục “bóp” chết doanh nghiệp.

“Có 7 yếu tố làm giá BĐS cao: Vốn lãi vay, thuế đất, chi phi xây dụng, thuế-phí, cấp điện-nước, chi phí do đầu tư kéo dài. Giải quyết được các vấn đề này mới có thể giảm mặt bằng giá BĐS xuống 30%” - ông Châu nói.
 

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng cái khó là giá thành vẫn đang có hệ số chênh so với thực lực của người dân 5-10 lần. Giá trị hình thành BĐS hiện vẫn quá cao. Nếu tỷ trọng tiền đất chiếm 30%, lãi suất ngân hàng chiếm 10% sản phẩm mới dễ tiếp cận thị trường.

Nhưng thực tế phần lớn các dự án hiện nay, tiền đất chiếm tới 40-50% và lãi suất 30-50%. Bên cạnh đó, người mua nhà vẫn rất khó vay tiền, bởi không thể đáp ứng các điều kiện của ngân hàng như tài sản thế chấp, chứng minh thu nhập ổn định...

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lại cho rằng qua quá trình dài phát triển thiếu kiểm soát, không tuân theo quy hoạch, thị trường BĐS đã bộc lộ quá nhiều khiếm khuyết, mà để “lấp đầy” những lỗ hổng này, một mình Nhà nước không thể ôm trọn.

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, hỗ trợ của Nhà nước là cần thiết, các biện pháp phải triển khai, Nghị quyết 02 cần được khởi động mạnh, nhưng không nên cho rằng như vậy sẽ giải quyết được mọi vấn đề. Có những vấn đề nằm trong Nghị quyết nhưng nếu không phù hợp  phải mạnh dạn bỏ, không nên cứng nhắc. Mục tiêu quan trọng nhất là phá băng thị trường BĐS và thực hiện các mục tiêu về nhà ở.

“Cho đến thời điểm này, chúng ta vẫn chưa xác định rõ người thu nhập thấp là ai, thu nhập bao nhiêu, sống ở đâu, tài sản sẽ được hình thành ra sao, cần được hỗ trợ như thế nào… dẫn đến tình trạng nhu cầu lớn nhưng không ít nhà thu nhập thấp đã hoàn thành bị bỏ hoang. Với một chương trình nhà ở xã hội lớn mà chúng ta đang làm, nếu không rà soát kỹ nhu cầu e sẽ lại dư thừa, lãng phí” - ông Ánh nhận định.

Khả quan ở dài hạn

Thị trường BĐS hiện nay được ví như một cơ thể ốm yếu vì mắc trọng bệnh lâu ngày. Trị bệnh triệt để trước, tẩm bổ để hồi phục trước, hay vừa trị bệnh vừa có những liều thuốc bổ để giúp hồi phục, là những băn khoăn các cơ quan chức năng phải nỗ lực tìm lời giải.

Có thể thấy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp đang là hướng đi được Chính phủ chọn để làm tàu phá băng, mở lối thoát cho thị trường BĐS.

Một khi cung-cầu được cân bằng, thị trường phải tự động điều chỉnh theo hướng phát triển lành mạnh, bền vững, những căn bệnh khác vì thế cũng sẽ bị triệt tiêu. Bên cạnh đó, những cơ chế rõ ràng hơn về tín dụng cũng đang được nghiên cứu và khi ban hành, chắc chắn sẽ mang lại những đổi thay rõ rệt hơn trên thị trường BĐS.

Nghị định về nhà ở xã hội dự kiến được ban hành trong tháng 3 này sẽ phủ kín và làm rõ các đối tượng, tháo gỡ vướng mắc cho người dân quanh loại hình nhà ở này, đồng thời giúp các địa phương đỡ rối hơn. Năm 2013, bên cạnh những nhiệm vụ đã được đề ra, Bộ Xây dựng sẽ tăng cường việc kiểm tra, kiểm soát, bởi minh bạch là yếu tố tạo niềm tin cho thị trường”. Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Ông Nguyễn Đồng Tiến, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, cho biết đang phối hợp với bộ, ngành liên quan xây dựng dự thảo thông tư về việc hỗ trợ nhà ở thu nhập thấp, dự kiến sẽ hoàn thiện trong quý I-2013.

Trong đó, đối tượng vay vốn mua nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội sẽ được vay mức lãi suất 6%/năm với thời hạn 10 năm. Các doanh nghiệp thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội thời hạn vay đầu tư sẽ được 5 năm.

Ngân hàng Nhà nước cũng chấp thuận việc dành riêng một khoản tiền hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại với mức hỗ trợ lãi suất bằng lãi suất tái cấp vốn, lãi suất thấp để cho vay mua nhà thu nhập thấp...

Riêng với TPHCM, Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Hữu Tín cho biết đang nghiên cứu để có thể cho cá nhân vay 400-500 triệu đồng, lãi suất 9,5%/năm, thời hạn 15-20 năm, phần chênh lệch lãi suất sẽ do ngân sách bỏ ra.

Sở Xây dựng TPHCM cũng cho biết TP đang làm việc với VietinBank để đưa ra gói tín dụng khoảng 15.000 tỷ đồng lãi suất vay dưới 10%/năm để hỗ trợ đối tượng mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, do độ trễ của chính sách và sự thận trọng đối với các chính sách vĩ mô, trong thời gian trước mắt, thị trường BĐS chưa thể biến đổi nhiều, nhưng về lâu dài, chắc chắn doanh nghiệp và những người mua nhà đều có thể được hưởng lợi.

Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải khẳng định trong năm 2013, Ban chỉ đạo Trung ương về Nhà ở và thị trường BĐS sẽ tập trung triển khai Nghị quyết 02 để các chính sách hỗ trợ thị trường sớm đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng.

Trong đó, việc chuyển nhà thương mại sang nhà ở xã hội cần làm rõ từng dự án, cơ chế và cần công bố công khai.

DiaOcOnline.vn - Theo Sài Gòn Đầu tư