Thị trường BĐS Hà Nội: Thời điểm vàng cho cung – cầu gặp nhau

Nhận định về thị trường BĐS hiện nay, ông Vũ Kỳ Anh – Giám đốc Công ty cổ phần xây dựng TNP cho rằng: Sở dĩ thị trường nhà đất trầm lắng một thời gian là do tác động của suy thoái kinh tế, thu nhập của người dân giảm đi và do người dân có tâm lý chờ đợi. Đến nay nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực nhà đất, xây dựng đang có dấu hiệu phục hồi cho nên người ta quay lại đầu tư BĐS là tất yếu.

Nhu cầu tiêu dùng BĐS vẫn rất cao.

Thời điểm này thị trường chứng khoán đang lao dốc, thị trường vàng, USD bị siết chặt nên BĐS sẽ là kênh an toàn cho dòng vốn của nhà đầu tư. Khác với thị trường BĐS TP HCM tổng dư nợ ngân hàng cho BĐS Hà Nội chiếm tỉ lệ thấp (khoảng 16%). Nói cách khác, các nhà đầu tư BĐS ở Hà Nội không phụ thuộc vốn vay ngân hàng nên những biến động tiền tệ ảnh hưởng không đáng kể đến quyết định đầu tư, trong đó có kể đến tính thanh khoản của sản phẩm, ông Kỳ Anh nhấn mạnh.

Theo số liệu thống kê của Công ty tư vấn BĐS CBRE thì trong 3 tháng đầu năm 2011 và kể cả Tết, khi thị trường BĐS TP HCM trầm lắng, có dấu hiệu hạ giá thì Hà Nội vẫn luôn có những làn “sóng” nhẹ được tạo ra từ một số nhà đầu tư nhỏ. Nguyên nhân cơ bản là nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam hiện đang rất cao. Về lâu dài thị trường nhà đất vẫn là một thị trường sôi động và được người dân chú ý. Nhưng trên thực tế, việc mua bán nhà đất của dân ta còn chạy theo tâm lý phong trào, không dựa trên sự tư vấn, phân tích… nên dễ bị rủi ro.

Ông Kỳ Anh cho rằng: Trong thời gian tới, việc mở bán ồ ạt các dự án vào thời điểm công khai quy hoạch chung thủ đô đến 2030, tầm nhìn 2050 là tín hiệu tốt để hình thành nên một thị trường BĐS lành mạnh. Người tiêu dùng có cơ hội tiếp xúc trực tiếp với sản phẩm chào bán, trái với thói quen rất sai lầm của người Bắc từ trước đến nay thường chuộng sự “mập mờ” thông tin, thích phải chạy vạy, xin xỏ khó khăn mua bán… thì mới tin là dự án hấp dẫn, dễ sinh lợi nhuận.

Một ví dụ điển hình là việc Tập đoàn Nam Cường liên tiếp mở bán 2 dự án chung cư là “Chung cư CT1 – KĐTM Cổ Nhuế” và “ Chung cư CT7 Lê Văn Lương Residentials – KĐTM Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội” vào tháng 3 vừa rồi. Tổng số căn hộ chào bán của 2 dự án là trên 700 căn, mức giá trung bình 22 – 23,5 triệu đồng/m2. Chưa rõ số lượng căn hộ trên được thị trường tiếp nhận ra sao nhưng theo thông báo của sàn giao dịch BĐS Nam Cường, khoảng giữa tháng 4/2011, Tập đoàn này tiếp tục tung ra thị trường 380 căn hộ thuộc các tòa HH2 D, E – KĐTM Dương Nội, Hà Nội với giá trung bình 22 triệu đồng/m2.

Hiện tại, ngoài Chung cư CT1 – Cổ Nhuế đã hoàn thành phần thô, đang trong giai đoạn hoàn thiện thì các dự án thuộc KĐTM Dương Nội mở bán đợt này đều đã thi công xong móng, đang triển khai thi công tầng hầm. Đây không phải là trường hợp hy hữu mà qua tổng hợp đánh giá, cuối quý I sang quý II/2011 được các chủ đầu tư chọn là thời điểm thuận nhất để bung các sản phẩm mở bán, các dự án khởi công xây dựng.

Một bằng chứng điển hình là dự án Khu căn hộ Rừng Cọ thuộc dự án KĐT sinh thái Ecopark của Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (VIHAJICO) trong 2 ngày đầu mở bán đã có hơn 2 nghìn lượt khách đến tham quan tìm hiểu chính sách mua căn hộ và nhiều hợp đồng ký kết thành công.

Cùng chia sẻ với quan điểm trên, ông Bùi Tiến Hùng – Phó tổng giám đốc (VIHAJICO) nhận định khách mua căn hộ Rừng Cọ đợt này chủ yếu thuộc 2 nhóm chính: Các gia đình có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư cá nhân.

Các chuyên gia kinh tế thì cho rằng, lý do khiến các nhà đầu tư đua nhau mở bán là vì thời điểm này cũng đã đến lúc các dự án đủ điều kiện huy động vốn. Không một DN nào đầu tư BĐS mà không dùng tới vốn ngân hàng. Nhiều DN chấp nhận vay với lãi suất cao nên khi có điều kiện bán sớm để thu hồi vốn là không chậm trễ. “Khó khăn trong vay vốn tín dụng, đặc biệt là nguồn vốn vay trung và dài hạn dẫn đến các chủ đầu tư thiếu vốn triển khai nên việc bán ra để huy động vốn khách hàng cũng là bài toán của DN” – chủ đầu tư một dự án BĐS nói.

Cung – cầu trên thị trường BĐS Hà Nội là vậy nhưng vấn đề đặt ra bây giờ là giá BĐS như thế nào là hợp lý vào thời điểm này?

Để giải quyết vấn đề này, nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn giải pháp giảm giá bán và tung ra các “chiêu thức” khuyến mại để thu hút khách hàng. Ví như: FLC Landmark Tower (đường Lê Đức Thọ, huyện Từ Liêm) với “chiêu thức” hỗ trợ khách hàng gói tín dụng ưu đãi lên đến 85% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ. Dự án Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Đông) của Công ty TNHH Capitaland Hà Thành, Dự án Richland Southern của Công ty cổ phần Lâm Viên, Dự án Indochina Plaza (Xuân Thủy, Cầu Giấy)… đều đã thực hiện giảm giá, chiết khấu giá bán từ 5 – 10% cho khách hàng, giãn tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ, miễn phí quản lý chung cư cho khách hàng trong những năm đầu sử dụng.

Hay mới đây, Công ty cổ phần đầu tư & phát triển Đô thị Việt Hưng (VIHAJICO) – chủ đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái Ecopark sẽ mở bán trở lại sản phẩm căn hộ chung cư nằm trong khu căn hộ hiện đại Rừng Cọ và đưa ra một chương trình ưu đãi giá đặc biệt dành cho khách hàng. Theo đó, khách hàng mua căn hộ trong thời gian diễn ra chương trình sẽ được nhận ngay mức chiết khấu 10% trên giá bán. Giá ưu đãi chỉ còn từ 18,5 triệu đồng/m2.

Trước đó, vào tháng 4/2011, VIHAJICO cũng khuấy động thị trường khi áp dụng mức ưu đãi giá lên tới 12%, khi mua căn hộ Rừng Cọ. Đây là mức chiết khấu chưa từng có tại Hà Nội.

Hình thức chiết khấu tương tự cũng được áp dụng cho dự án Times City nằm tại số 458 đường Minh Khai, Hà Nội. Đây là dự án khu căn hộ có quy mô lớn với hàng chục tòa chung cư cao tầng được xây dựng. Dự kiến mỗi tòa cũng vào khoảng 400 căn hộ. Đối với dự án này, Vincom cũng đưa ra những ưu đãi bằng các mức chiết khấu khác nhau thường dao động từ 2-5%.

Nhận định về vấn đề này, ông Kỳ Anh cho rằng: Sở dĩ có thực tế này là bởi liên tục trong khoảng 1 năm trở lại đây, đầu ra sản phẩm bất động sản gặp nhiều khó khăn, trong khi không ít chủ đầu tư vì áp lực tài chính đè nặng nên sẽ tung hàng giảm giá ra thị trường để thu hồi vốn.

Tuy nhiên, nếu thị trường BĐS tiếp tục giảm giá thì sức ép không hẳn chỉ đổ dồn lên các chủ đầu tư, mà người gánh chịu hậu quả nhiều nhất là các nhà đầu tư thứ cấp. Điều này hoàn toàn có cơ sở, bởi giá BĐS bị đẩy lên quá cao, phần lớn do căn hộ chạy lòng vòng qua rất nhiều nhà đầu tư. Độ “vênh” giữa mức giá gốc chủ đầu tư đưa ra và giá giao dịch trên thị trường hiện còn chênh ở mức khá lớn. Và chừng nào thị trường chưa cân đối được lợi ích giữa chủ đầu tư – nhà phân phối thứ cấp và người tiêu dùng thì giá BĐS sẽ vẫn tiếp tục giảm.

Đây chính là thời điểm vàng cho cung – cầu BĐS gặp nhau và như thế quyền lợi của người tiêu dùng BĐS vì thế sẽ được đảm bảo hơn.