Thị trường BĐS: “Cao cấp” trầm lắng, “bình dân” sôi động?

Theo nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS), sự trầm lắng của thị trường chủ yếu thuộc phân khúc nhà "cao cấp". Trong khi đó, nhà ở có quy mô vừa phải, giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, nhất là đối tượng thu nhập trung bình và thấp vẫn thiếu nghiêm trọng. Vì vậy, nhiều DN toan tính chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà "bình dân".

Trầm lắng thị trường nhà cao cấp

Sau thời gian "sốt" nóng vào cuối năm 2007 đầu năm 2008, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, giao dịch không còn sôi động. Theo đánh giá của cơ quan quản lý, nguyên do của tình trạng này một phần bởi thị trường chịu sự tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát, mặt khác là vì thị trường có mức tăng trưởng bất hợp lý. Lợi nhuận cao trên thị trường BĐS thời gian qua đã thu hút nhiều công ty, tập đoàn lớn thành lập công ty kinh doanh BĐS. Nhiều ngân hàng có quỹ hoặc công ty kinh doanh BĐS đầu tư nội bộ khó kiểm soát. Nhiều DN không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư kinh doanh, nên đã nảy sinh hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh. Tại những khu vực giá BĐS tăng đột biến có hiện tượng đầu cơ, mua đi bán lại, các nhà đầu tư găm hàng nhằm đẩy giá lên cao.

Tuy nhiên, sự trầm lắng chủ yếu rơi vào các dự án có giá bán cao (thường được gọi là cao cấp), bởi nhu cầu thực của phân khúc này trên thị trường không lớn, trong khi chính sách tiền tệ được thắt chặt, thị trường không còn sốt, nên khó có khả năng sinh lời cao. Lãnh đạo một công ty có dự án BĐS cho biết, ở thời điểm "sốt" nóng, một căn hộ chung cư ở vị trí tốt, mặc dù giá khá cao, nhưng vẫn có thể có lãi tới hàng trăm triệu, thậm chí đến cả tỷ đồng. Còn hiện tại, các dự án có mức giá gốc từ 20 triệu đồng/m2 trở lên không còn hấp dẫn. Bởi, mức giá đó không phù hợp với số đông người có nhu cầu ở thực và khó sinh lời đối với nhóm đầu cơ.

Theo Phó Tổng giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) Trần Minh Quý, tuy thị trường BĐS nói chung sụt giảm, nhưng một số khu vực (như Mỹ Đình - Trung Yên) vẫn giao dịch khá. DN có sản phẩm vẫn bán được. Đương nhiên, mức chênh lệch giữa giá gốc và giá thị trường hiện nay "tụt" mạnh so với cùng kỳ năm ngoái, đứng ở mức 100 triệu đồng/căn chứ không còn cao nữa.

Dự báo về xu hướng giá trên thị trường BĐS sắp tới, ông Trần Minh Quý nhận định, giá sẽ ngày một hợp lý hơn. DN phải bám sát với giá thị trường. Thị trường giảm, giá bán của DN cũng phải giảm và ngược lại không thể tăng hay giảm tùy tiện. Khi thị trường giảm, DN có lỗ cũng phải bán với giá thấp, bán cao không ai mua... Tuy nhiên, để giá nhà, đất giảm, chỉ nguyên vật liệu đầu vào giảm chưa đủ. Quan trọng là chính sách đất đai, bởi tiền sử dụng đất đang là yếu tố chiếm tỷ trọng chi phí cao nhất của một dự án.

Doanh nghiệp chuyển hướng xây nhà "bình dân"

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân nhận định, thời gian qua, BĐS, nhất là nhà ở có cơ cấu không hợp lý, chủ yếu các DN đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích rộng và giá cao chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập nhiều, trong khi đó nhu cầu và khả năng của phân khúc thị trường này chỉ chiếm khoảng 5% thị trường nhà ở. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu của đối tượng thu nhập trung bình và thấp. Điều đó cũng có nghĩa tình trạng trầm lắng của thị trường BĐS không phải vì nhu cầu đã bão hòa, mà vì phát triển không đúng hướng. Nắm bắt được điều này, nhiều DN đang tìm cách chuyển hướng sang phân khúc nhà bình dân.

Về hướng đi sắp tới của các DN BĐS trong bối cảnh thị trường suy giảm, ông Trần Minh Quý cho rằng, nên hướng tới sản phẩm vừa túi tiền của người dân. Mặt bằng giá hiện ở mức cao vì theo chính sách đất đai mới, tiền sử tụng đất DN phải nộp cho Nhà nước tăng mạnh. Cộng thêm ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế thế giới, sức mua yếu đi nhiều nên chúng tôi đề nghị thành phố cho phép triển khai dự án nhà "bình dân". Theo ông Trần Minh Quý, nhà bình dân được hiểu là nhà có diện tích 50-60 m2, giá bán 10-12 triệu đồng/m2. Thậm chí, mức giá có thể thấp nữa nếu thị trường nguyên vật liệu tiếp tục giảm giá. UDIC đang chuẩn bị cho những dự án nhà "bình dân" đầu tiên ở khu vực Vĩnh Tuy (quận Hoàng Mai), tại một số khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt. Tiếp đó, sẽ mở rộng ra nhiều khu vực khác trên địa bàn Hà Nội.

Theo dự báo của Bộ Xây dựng, tốc độ đô thị hóa vẫn tăng cao trong thời gian tới dẫn đến nhu cầu nhà ở, hạ tầng công nghiệp, khách sạn, văn phòng cho thuê tăng nhanh. Trong đó, nhu cầu nhà ở mỗi năm cần 35 triệu mét vuông xây mới tại các đô thị để đạt được mục tiêu tăng diện tích nhà ở bình quân từ 12 m2/người, lên 20m2/người vào năm 2020. Riêng việc giải quyết chỗ ở cho khoảng 30% số hộ gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, trong giai đoạn năm 2009 đến 2015, cần đầu tư xây dựng khoảng 184.000 căn hộ, tương đương 9.580.000m2 sàn (26.000 căn hộ/năm).

DiaOcOnline.vn - Theo Hà Nội Mới