Thị trường BĐS 2013: Sẽ được giải cứu?

Nhiều giải pháp đang được các ngành chức năng và Nhà nước đưa ra để “giải cứu” thị trường bất động sản (BĐS), tuy nhiên theo các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, cần có những giải pháp tổng hợp về tài chính, chính sách mới mong thị trường “sáng sủa” hơn trong năm 2013 này.

Thị trường vẫn khó

Từ đầu năm 2013 đến nay, thị trường BĐS liên tiếp gặp khó khăn, giá sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch không nhiều, một số dự án không có giao dịch; đặc biệt, TP Hồ Chí Minh và Hà Nội - nơi tập trung gần 50% dự án của thị trường BĐS cả nước, trở thành “điểm nóng” nhất.

Theo Bộ Xây dựng, báo cáo của 50 địa phương, hiện cả nước tồn kho khoảng 42.230 căn nhà ở, văn phòng cho thuê tồn kho 92.800 m2 sàn, trung tâm thương mại 98.407 m2 sàn, đất nền nhà ở xấp xỉ 792,2 ha, đất thương mại khác hơn 195,1 ha. Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia kinh tế, số vốn tồn đọng trong bất động sản còn lớn hơn nhiều so với số liệu trong báo cáo do nhiều dự án chưa báo cáo. Theo báo cáo từ quỹ Dragon Capital, con số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến 70.000 căn ở cả TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, chưa tính đến tồn biệt thự, liền kề, số tiền tồn kho ước tính 200.000 tỷ đồng.

Đáng lưu ý, nhiều nhà chung cư còn đang xây dựng dở dang, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng, đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải dừng do không có thị trường, hoặc các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng... vẫn đang còn tồn đọng rất lớn.

Trước thực trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước... để giảm giá thành, hạ giá bán để cắt lỗ, hỗ trợ cho người mua nhà bằng nhiều hình thức như hỗ trợ vay ngân hàng, khuyến mại... Vì vậy, giá nhà đã giảm mạnh, có dự án giảm giá tới 50% so với giá chào bán ban đầu, trở về mốc giá tương đương thời điểm năm 2006. Điều này đã tạo điều kiện cho người có nhu cầu có thể mua nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế của mình. Do đó, gần đây, phân khúc nhà ở bình dân tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã có dấu hiệu ấm dần lên.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, trong năm 2013, Bộ Xây dựng sẽ tập trung hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến phát triển đô thị và nhà ở, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định; trong đó đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội phục vụ 8 nhóm đối tượng ưu tiên.

Cần nhiều giải pháp

Đề án xử lý nợ xấu của hệ thống các tổ chức tín dụng được đưa ra cuối năm 2012 và đang hoàn thiện đã quan tâm đến nhóm giải pháp xử lý hàng tồn kho và kích thích thị trường BĐS; ưu tiên xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm bằng bất động sản. Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại nhà nước sẽ dành một lượng vốn hợp lý để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại…

Theo đó, hàng loạt chính sách có tính đột phá đã được các Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính đề xuất với Quốc hội và Chính phủ thông qua để thực hiện trong năm 2013. Chẳng hạn như: gia hạn nộp thuế thu nhập DN, thuế giá trị gia tăng cho các DN đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở; DN được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng; giảm thuế suất thuế GTGT đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội xuống còn 5% để người mua nhà được hưởng lợi và tạo điều kiện cho DN giảm giá bán; giảm 50% thuế GTGT đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại đối với những căn hộ dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 trong thời hạn 12 tháng, kể từ 1/7/2013.

Bên cạnh đó, theo Bộ Xây dựng, các địa phương có tồn kho BĐS lớn phải hạn chế tối đa đầu tư từ ngân sách để xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội mà dùng vốn đầu tư đã có trong kế hoạch và đề nghị Chính phủ xem xét ứng vốn trước để mua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, nhà ở xã hội cho thuê giá rẻ, nhà ở cho sinh viên. Cùng với đó, các định chế tài chính mới để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường BĐS như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư BĐS, Cơ quan tái thế chấp nhà ở... nhằm tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS cũng sẽ sớm được hoàn thành.

Tuy nhiên, theo ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, để thị trường BĐS sớm “bật” dậy, những chính sách cần thực hiện ngay là: lãi suất cho vay tiếp tục giảm về mức 8 - 10%/năm; nghiên cứu việc quy định các ngân hàng thương mại dành 3 - 5% tổng dư nợ hàng năm dành cho phát triển nhà ở xã hội; phổ cập chủ trương với các ngân hàng thương mại về gói sản phẩm dành cho “4 nhà” nhằm thúc đẩy các dự án BĐS dở dang thông qua việc cấp vốn trực tiếp cho nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu xây dựng, nhà sản xuất... ; giãn tiến độ nộp hai loại thuế trên từ 6 - 12 tháng, không đánh thuế hai lần với mô hình quỹ đầu tư BĐS... Chỉ có những giải pháp tổng hợp như thế mới mong thị trường được “giải cứu”.