Thị trường bất động sản TPHCM - Nghịch lý cung cầu

Trong khi hàng ngàn căn hộ và nền đất trong các khu dân cư đã được đầu tư khá đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhưng không có người mua thì tại nhiều quận, huyện ven của thành phố, nơi những khu đất còn sình lầy, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội là con số không, nhưng vẫn có nhiều người tìm đến mua. Thực trạng này thực ra không mới. Tuy nhiên, với việc thanh tra xây dựng vừa phát hiện hàng ngàn căn nhà xây dựng trái phép tại các quận, huyện ven, một lần nữa cảnh báo với ngành chức năng một nghịch lý trong cung cầu (dù cũ) nhưng không thể làm ngơ.

Sống được nhờ giá rẻ

Nền đất 4m x 10m giá 40 triệu đồng; 4m x 12m: 50 triệu đồng, 5m x 20m: 80 triệu đồng, đất thổ cư, đất nông nghiệp… bao xây dựng… Những lời chào mời mua đất giá rẻ như vậy nhan nhản khắp các quận, huyện ven TPHCM.

Trong vai người cần mua đất, chúng tôi đã hỏi thăm khá nhiều nơi treo những bảng chào mời mua đất giá rẻ như thế. Chẳng hề e ngại, người bán đon đả giới thiệu với chúng tôi những lô đất của họ. “Đất ruộng, giấy tờ đầy đủ cho cả khu nhưng sẽ không có giấy riêng cho từng lô đất. Đồng ý mua thì làm hợp đồng, sẽ photo giấy đỏ chung, công chứng bản photo ấy và giao cho người mua”.

Ở địa điểm mua bán nào, chúng tôi cũng được chào mời như vậy. “Mua đất ruộng, làm sao xây nhà? Xây rồi có bị đập không?”. “Hàng trăm người mua, người ta xây nhà ào ào. Nếu cần, tụi tôi bao luôn việc xây nhà… Người ta sao mình vậy, lo gì?” Dường như để chúng tôi yên tâm, một số “cò đất” đã chẳng ngại những cơn mưa đầu tháng 7-2013 dẫn chúng tôi đi xem khu đất mà họ đã bán và người mua đã xây nhà… Thật khó lòng nhớ nổi những con đường mình đã đi qua… bởi thực ra, đó không phải là đường mà chỉ là những lối mòn, chạy ngoằn ngoèo trên những đám ruộng có trứng ốc bươu vàng bám đầy. Đa phần những ngôi nhà người dẫn mối đưa chúng tôi đến đều là những căn nhà… chợt nhô lên giữa ruộng. Xung quanh không có đường, cũng chẳng có hệ thống cấp, thoát nước kết nối.

“Thanh tra xây dựng đang rà soát dữ lắm, mua đất bây giờ, chừng nào mới xây dựng được nhà?”. Chúng tôi hỏi một anh thanh niên tầm ngoài 20 tuổi, người đang dẫn chúng tôi đi xem một khu đất ở xã Vĩnh Lộc B. “Bao giờ thanh tra chẳng làm dữ… nhưng có hơn 100 triệu đồng như anh, chị, đòi mua nhà, đất ở đâu nữa? Ở đây mua đất chỉ tốn vài chục triệu, thêm vài chục triệu đồng xây nữa là có căn nhà… Trong khi các căn hộ, nền đất xịn tồn kho hàng ngàn nhưng ở đây chúng tôi vẫn sống khỏe đấy”.

Hẹn những người dẫn mối sẽ quay lại sau khi bàn bạc thêm với gia đình, chúng tôi ra về và chợt nhớ đến cuộc họp cuộc góp ý cho đề tài “Thị trường căn hộ cho thuê (thu nhập thấp) tại TPHCM: thực trạng và định hướng phát triển” của Tiến sĩ Dư Phước Tân và cộng sự tại Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM vừa diễn ra đầu tuần qua.

Tại cuộc họp, sau khi nghe Tiến sĩ Dư Phước Tân cùng một số doanh nghiệp bất động sản cho hay giá cả mua, bán, thuê căn hộ dành cho người thu nhập thấp tại TPHCM dao động trong khoảng 10 triệu đồng/m², trả góp từ 10 năm - 15 năm, ông Hoàng Minh Trí, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM đã phát biểu: “Với mức giá ấy, thu nhập bình quân của tôi 5,5 triệu đồng/tháng, cũng khó mua được nhà”. Ông Hoàng Minh Trí, một cán bộ có vị trí của thành phố mà còn không đủ khả năng mua nhà dành cho người thu nhập thấp, huống gì, nhiều người lao động khác.

Có lẽ không phải ngẫu nhiên chỉ trong vòng 20 ngày vào trung tuần tháng 6-2013 vừa qua, Thanh tra Xây dựng đã phát hiện chỉ ở một huyện Bình Chánh đã có 433 căn nhà xây dựng không phép. Con số này ở trên địa bàn toàn thành phố là gần 2.000 căn…

Bí lối ra

Trở lại với cuộc họp góp ý cho đề tài của Tiến sĩ Dư Phước Tân… đại diện Quỹ Phát triển nhà ở TPHCM đã làm một bài toán về suất đầu tư một căn hộ cho thuê, mua dành cho người thu nhập thấp ở TPHCM. Sau hàng loạt tính toán, người đại diện này cho rằng, ngay cả khi giá bán căn hộ là 10 triệu đồng/m² thì cũng ít nhà đầu tư nào dám đầu tư xây dựng nhà cho thuê, mua dành cho người thu nhập thấp. Thế nhưng, cũng có mặt tại cuộc họp, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, tính như đại diện Quỹ Phát triển nhà ở TPHCM, vẫn chưa hết các chi phí.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, ít nhất phải thêm 2 đến 3 loại chi phí nữa vào giá thành mới là tính đúng, tính đủ…

Tiếng nói của “người trong cuộc” rõ ràng đã phản ánh một thực tế: cách thức đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp hiện nay vẫn chưa phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp.

Thị trường địa ốc “chính thống” dường như vẫn bí lối ra ngay cả khi đã chuyển sang phục vụ chủ yếu cho những người thu nhập thấp - lực lượng đông đảo tại TPHCM.

Trao đổi bên ngoài cuộc họp với chúng tôi, ông Hoàng Minh Trí nhận xét, phải giảm giá thành nhà ở cho người thu nhập thấp hơn nữa thì họ mới có khả năng mua nhà.

Theo ông Trí, ngoài việc Nhà nước có cơ chế chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư xây nhà cho người có thu nhập thấp mua nhà thì một yếu tố quan trọng không kém là bản thân các doanh nghiệp phải tìm ra những phương thức xây dựng, loại vật liệu xây dựng có chất lượng tốt và giá thành xây dựng rẻ đưa vào xây nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Ông Quách Hồng Tuyến, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cũng đồng quan điểm với ông Trí và cho biết, hiện nay đã có nhiều hình thức xây dựng nhà giá rẻ mà các doanh nghiệp có thể tham khảo như xây nhà lắp ghép… Hiện tại, ở TPHCM đã có một chung cư được xây dựng theo phương pháp lắp ghép, tuy nhiên do nhà máy sản xuất các miếng lắp ghép không nằm ở thành phố nên cộng thêm chi phí vận chuyển, giá thành các miếng lắp ghép bị nâng lên. Nếu TPHCM đầu tư, xây dựng được các nhà máy này, đây sẽ là cơ hội cho việc giảm giá thành xây dựng các công trình nhà ở phục vụ người thu nhập thấp.