Thị trường bất động sản: Tăng cầu do đầu cơ?!

Nhu cầu của thị trường là có thực, nhưng nguyên nhân tăng giá bất động sản “chóng mặt” như thời gian vừa qua được đánh giá chủ yếu do đầu cơ và những lỗ hổng trong quản lý. Một chu kỳ bất động sản thường kéo dài 4 năm. Điều đó có nghĩa là phải ít nhất đến năm 2010 mới có thế tính đến chuyện bình ổn giá, còn trong năm 2008 giá đất sẽ còn nhiều bất ngờ.

Theo TS Nguyễn Nam Hà: Bất động sản vẫn chưa thể hạ hỏa vì, những vị trí đắc địa ngày càng khan hiếm trong khi nguồn vốn có nhu cầu chờ rót vào lĩnh vực này càng cao. Nếu như trước đây sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài chưa nhiều, lượng vốn đầu tư chủ yếu là do các doanh nghiệp trong nước thì hiện tại làn sóng đầu tư nước ngoài đang tập trung đổ vào thị trường BĐS.

Bên cạnh đó nhiều tập đoàn, tổng công ty lớn cũng thành lập các công ty con đầu tư và phát triển lĩnh vực BĐS đã tạo nên một diện mạo mới. Thế mạnh của các doanh nghiệp trong nước chính là sở hữu các khu đất tại những vị trí đẹp còn các doanh nghiệp nước ngoài lại có mạng lưới quan hệ rộng và tính chuyên nghiệp cao và hơn cả là tiềm lực tài chính.

“Cháy” vị trí đắc địa

Năm 2007, đã có hơn 20 tỉ USD đầu tư trực tiếp vào Việt Nam và tiếp tục tăng mạnh trong năm 2008 sẽ kéo theo nhu cầu về văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp rất lớn, chính vì chính vì vậy giá chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê sẽ vẫn tăng vì những vị trí đất đẹp không còn nhiều, cung không đáp ứng đủ cầu.

Riêng phân khúc văn phòng, mặt bằng cho thuê đã có sự phát triển vượt trội. Thị trường bán lẻ tại Việt Nam đang là 1 trong 4 thị trường hấp dẫn nhất thế giới với mức lưu chuyển hàng hóa đạt khoảng 750.000 tỷ đồng và sẽ tiếp tục tăng khoảng 20% trong những năm tới. Chính những ưu thế đó đang đẩy giá thuê mặt bằng tăng cao. Theo dự báo, năm 2008, trinh bình giá thuê mặt bằng bán lẻ ở các vị trí đẹp sẽ lên tới 200 USD / m2 / tháng.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia kinh tế vẫn cho rằng, nguyên nhân chủ yếu làm cho giá thị trường tăng cao vẫn là do nạn đầu cơ nhà đất. Một số doanh nghiệp thấy giá lên cao thì “găm hàng” bằng việc đẩy lùi tiến độ dự án. Những nhà đầu tư có tiền thì mua vào để đó chờ giá lên.

Một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cho biết, doanh nghiệp của anh đang tìm một mảnh đất ở khu vực đường Phạm Hùng, một trong những vị trí được coi là đất vàng của thủ đô. Sau một thời gian tìm kiếm anh được các đối tác chào vài miếng đất theo đúng nhu cầu nhưng giá đều vênh lên rất cao. Có miếng đất diện tích khoảng 4ha nhưng tiền chênh lệch lên tới 300 tỷ đồng (tiền không có hóa đơn, chứng từ).

Phương thức được đưa ra là hai bên sẽ thành lập một liên doanh, sau đó, theo thời gian thỏa thuận trước, bên bán sẽ nhận tiền bằng cách rút hết vốn. Như vậy nếu hai đối tác có thể bắt tay với nhau thì chi phí vô hình cũng đã được đẩy lên rất cao và người được lợi nhất vẫn là đơn vị đang có quyền sử dụng mảnh đất.

Năm 2006, thị trường bất động sản Việt Nam có điểm số minh bạch thấp nhất thế giới. Năm 2007, Luật Kinh doanh Bất động sản đã đi vào thực tế, nhưng tính minh bạch chưa được cải thiện bởi nguyên nhân gây sốt giá căn hộ là do thiếu tính thông tin, tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ trục lợi, thao túng thị trường.

Thưc tế cho thấy, hiện nay đối với một số khu vực đất đẹp của thủ đô nhiều đơn vị có quyền sử dụng đất lại không có đủ năng lực để triển khai dự án, hoặc cố tình chưa triển khai trong khi đó những nhà đầu tư có nhu cầu thực sự thì lại không có đất. Quỹ đất đẹp ít nhưng lại không sử dụng hiệu quả, quỹ đất mới chưa được quy hoạch, cùng những lỗ hổng trong quản lý đã gây ra tình trạng lãng phí và là một trong những nguyên nhân quan trọng đẩy giá đất lên cao đồng thời tạo cơ hội cho vụ lợi.

Thu hồi những khu đất sử dụng không hiệu quả là biện pháp cần thiết nhưng thực tế chưa được triển khai triệt để. Chủ trương chống đầu cơ đất đai đã được đưa ra cách đây hơn chục năm nhưng tình trạng đầu cơ đất đai chưa hề thuyên giảm.

Cuối năm 2007 UBND tỉnh Hà Tây đã ra một quyết định được coi là mạnh tay khi thu hồi đất của 7 doanh nghiệp thuê đất tại 3 KCN Yên Sơn, Ngọc Liệp và Quốc Phần lớn các doanh nghiệp đã thuê đất từ năm 2000 - 2001 đến nay vẫn bỏ đất hoang. Đây có lẽ là biện pháp mà nhiều địa phương sẽ phải thực hiện đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh để góp phần trong việc giảm bớt sức nóng của thị trường BĐS

Mất cân đối trong cơ cấu đầu tư

Đầu tư vào bất động sản lúc này được coi là thời cơ rất tốt nhưng bản thân thị trường bất động sản cũng đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Đầu tư BĐS liên quan đến vốn. BĐS luôn đòi hỏi nguồn vốn đầu tư rất lớn, chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng vốn đầu tư của toàn xã hội, nên sự thăng trầm của thị trường BĐS luôn tác động trực tiếp vào thị trường vốn và thị trường tiền tệ.

Thực lực tài chính của các doanh nghiệp VN chỉ có thể làm được 1 đến 2 dự án hoàn thiện còn lại là lấy ngắn nuôi dài. Thời gian vừa qua rất nhiều người phải mua nhà trên giấy. Hiện tại các doanh nghiệp bất động sản quay về hai phương án đầu tư chủ yếu là: thứ nhất liên doanh liên kết với các đối tác là ngân hàng. Thứ hai là chứng khoán hóa các dự án đầu tư. Chính vì vậy nguy cơ lớn nhất đó là giá trị thanh khoản, nếu một số khu vực đóng băng sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền đến nhiều lĩnh vực

Có thể dễ dàng nhận thấy sự thiên lệch trong lĩnh vực BĐS, hình thức xây dựng, kinh doanh đối với nhà ở, dịch vụ phát triển rất mạnh, đa dạng nhưng đối với các thể loại khác như công nghiệp, nông nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội lại rất yếu trong khi đó nhu cầu thực sự của những người có thu nhập thấp mới chiếm tỷ trọng cao.

Sở dĩ có tình trạng như vậy là do đầu tư văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp thấp hơn và tỷ suất lợi nhuận cũng cao hơn khu dân cư do không phải đầu tư hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng giao thông. BĐS cũng chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Lượng vốn đầu tư đổ vào thị trường bất động sản hiện nay rất cao, gồm cả vốn của chủ đầu tư dự án, vốn vay ngân hàng, vốn huy động trước của người mua, vốn đầu cơ và tích trữ trong nhà đất. Sự thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản đang dẫn tới những biểu hiện mất cân đối trong định hướng luồng vốn đầu tư vào các khu vực kinh tế, phá vỡ quy hoạch và định hướng phát triển vùng miền. Tạo khoảng cách phát triển giữa các vùng miền ngày càng xa.

Điều nguy hiểm là nguồn vốn đã chôn quá nhiều vào bất động sản không chỉ làm thị trường này thiếu lành mạnh mà còn gây bất lợi cho nền kinh tế. Nguồn vốn đáng lý ra phải được đầu tư vào sản xuất, kinh doanh nghiên cứu, phát triển công nghệ tạo ra của cải vật chất.

Theo TS Nguyễn Nam Hà, giám đốc bất động sản tập đoàn đầu tư Việt Phương: Đối với thị trường bất động sản vai trò điều tiết của nhà nước cần được thể hiện thông qua việc quy hoạch và dụng quỹ đất, thuế và hỗ trợ tài chính.

Thứ nhất: Cần soát quy hoạch, cân đối lại thật cụ thể đối với cung - cầu để có biện pháp xử lý. Thu hồi các diện tích đất sử dụng không hiệu quả và quy hoạch quỹ đất dành cho người có thu nhập thấp.

Thứ hai: Đánh thuế cao đối với những trường hợp đầu cơ, cụ thể là đánh thuế lũy tiến từng phần theo thời gian đối với trường hợp có đất nhưng bỏ hoang không sử dụng…

Thứ ba: Thiết lập chính sách hỗ trợ tài chính rõ ràng hiệu quả và tích cực đối với người có mức thu nhập trung bình và thấp.