Thị trường bất động sản năm 2015: Đã đến lúc... mở hầu bao

Những con số thống kê năm 2014 từ Bộ Xây dựng đưa ra đã cho thấy thị trường bất động sản (BĐS) đang có xu hướng đi lên rõ rệt, có thể nhìn thấy một triển vọng sáng sủa trong năm mới 2015. Cụ thể, số giao dịch thành công tại Hà Nội và TP.HCM khoảng 25.000 căn, cao gấp khoảng 3 lần so với năm trước, dư nợ cho vay đạt mức cao nhất từ 2011 đến nay khoảng trên 290 nghìn tỷ… Trong năm nay, hàng loạt chính sách mới đi vào cuộc sống, thị trường BĐS càng có thêm cơ hội bứt phá.

Có thể lạc quan

Theo nhận định của nhiều chuyên gia thì năm 2015, thị trường BĐS sẽ tăng trưởng rõ nét chứ không chỉ dừng lại ở dấu hiệu phục hồi, trong đó nguyên nhân quan trọng là các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường của Chính phủ đã phát huy tác dụng. Bên cạnh đó, niềm tin của khách hàng đối với thị trường đã dần được khôi phục, nhiều người có nhu cầu không còn tâm lý chờ đợi giá giảm tiếp, mà đã quyết định mua nhà.

Theo các chuyên gia thì thị trường sẽ tiếp tục hồi phục nhưng giá cả sẽ tương đối ổn định, khả năng sốt nóng là không có. Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, một người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS cho rằng năm 2015 thị trường sẽ ấm hơn và lượng giao dịch nhiều hơn không chỉ ở phân khúc giá thấp mà cả ở phân khúc giá trung bình và cao cấp. Ông Đặng Hùng Võ phân tích yếu tố thu nhập của người dân và chỉ ra rằng có tới 20% số hộ tại đô thị cần có tín dụng ưu đãi mới tiếp cận được nhà giá rẻ, 80% không cần tín dụng ưu đãi; 40% người dân cần tín dụng ưu đãi mới có thể tiếp cận nhà phân khúc giá trung bình và chỉ có 20% có thể tiếp cận loại nhà ở này mà không cần tín dụng ưu đãi… Điều này cho thấy, phân khúc nhà giá rẻ vẫn chiếm tỷ lệ cao, tuy nhiên, tỷ lệ cụ thể còn phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng.

Cùng đưa ra nhận định về việc phân khúc nhà bình dân sẽ chiếm ưu thế, ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM phân tích rằng hiện nay nhu cầu người dân mua nhà dạng này rất nhiều, mỗi năm khoảng 50.000-70.000 căn. Nhiều doanh nghiệp đã nắm bắt được nhu cầu của người dân, chuyển từ phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, trung cấp sang nhà trung bình, cấp thấp với giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn được khách hàng đón nhận. Hơn nữa, hiện nay lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm cộng với sự cởi mở của gói tín dụng 30.000 tỉ đồng, không khống chế diện tích và đơn giá nữa mà khống chế giá trị sản phẩm 1,05 tỉ đồng/căn, điều kiện cho vay thông thoáng hơn sẽ tạo cơ hội cho nhiều người dân tiếp cận với nguồn vốn vay lãi suất ưu đãi, hợp lý. Đó là những yếu tố hỗ trợ cho sự phát triển của phân khúc nhà ở trung bình trong năm 2015, hứa hẹn xuất hiện thêm nhiều dự án nhà ở giá thấp phục vụ cho nhu cầu của người dân.

Về phân khúc nhà ở cao cấp, các chuyên gia cũng có chung nhận định là sẽ sôi động hơn, thậm chí ở phân khúc đất nền còn có khả năng tăng giá. Luật Nhà ở cho phép Việt kiều và người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, cùng với đó là sự sàng lọc, chỉ còn những doanh nghiệp mạnh, uy tín, đảm bảo chất lượng và tiến độ tham gia vào những dự án này sẽ đem lại những tín hiệu lạc quan cho phân khúc này.

Người mua nhà được bảo vệ

Phát biểu trong một hội thảo mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây Dựng cho rằng những chính sách đi vào cuộc sống trong năm 2014, 2015 như Luật đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi sẽ có tác động rất lớn đến thị trường BĐS. Theo ông Hà, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi giúp cho việc đầu tư có kế hoạch hơn, đầu tư phải đáp ứng đúng nhu cầu của người dân, không đầu tư một cách tràn lan. Trước đây, chúng ta đầu tư thiên về thị trường, rồi sau đó là lại thiên về đầu tư nhà ở cao cấp, ít quan tâm đến nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp.

Một quyết định quan trọng khác góp phần bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, theo đó các doanh nghiệp bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh, đây là một quyết định mới và là một quyết định rất quan trọng đối với chủ đầu tư, và nó cũng có những tác động rất tốt cho thị trường. Nếu như năm 2011 bán nhà hình thành trong tương lai rất khó vì người dân không dám bỏ tiền, và chỉ nhìn vào những dự án đã sắp hoàn thiện thì nay, khi người dân thấy rằng tiền bỏ ra được bảo vệ thì việc họ xuống tiền mua nhà cũng sẽ được đẩy mạnh hơn. Tuy nhiên, cũng có nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng quy định mới gây khó cho doanh nghiệp, bởi ngoài tiền sử dụng đất, bồi thường, nay đóng tiền ký quỹ, chi phí bảo lãnh cho ngân hàng, doanh nghiệp sẽ bị “chôn” một khoản vốn không nhỏ. Dù vậy, Bộ Xây dựng vẫn cho rằng quy định này là cần thiết để bảo vệ người mua nhà, buộc chủ đầu tư có trách nhiệm hơn. Khi dự án được ngân hàng bảo lãnh, thì dù chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng theo hợp đồng, ngân hàng có trách nhiệm trả tiền lại cho khách.

Các quy định mới, đặc biệt là quy định nâng mức vốn pháp định tối thiểu của doanh nghiệp kinh doanh BĐS lên mức 20 tỷ đồng cũng sẽ loại trừ được các nhà đầu tư, phát triển kém năng lực, uy tín, góp phần giảm cung ảo - những dự án trên thực tiễn khó hoàn thành hoặc độ trễ rất dài. Khi Luật này đi vào cuộc sống, cũng có nghĩa là nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ phải tự rời thị trường, sẽ chỉ còn các doanh nghiệp đủ mạnh. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã phát biểu cho rằng: Một doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà chỉ có vốn pháp định vài tỷ, thì chỉ đủ sức “ôm” vài căn chung cư cao cấp hoặc 1-2 biệt thự liền kề, nên mức 20 tỷ đồng là ngưỡng thấp nhất. Hiện doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ đồng chiếm khoảng 60%. Sau 1 năm kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (tức 1-7-2016), nếu doanh nghiệp không có đủ khả năng bổ sung vốn thì đương nhiên không thể vào “sân chơi” BĐS được.

Kênh đầu tư dài hạn

Trong khi giá vàng đang có nhiều biến động, lãi suất tiết kiệm ở mức thấp thì BĐS gần như đã chắc chắn kết thúc giai đoạn giảm giá, đang được nhiều chuyên gia đánh giá là kênh đầu tư tốt cho trung và dài hạn. Các yếu tố như tín dụng tiếp tục được đẩy mạnh với lãi suất cho vay trong xu thế giảm, thị trường đang phục hồi rõ rệt sẽ tăng sức thu hút nhà đầu tư trong, ngoài nước. Cùng với đó, hạ tầng giao thông tại Hà Nội và TP HCM đang được đầu tư mạnh sẽ tạo động lực tăng giá BĐS ở một số vị trí.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, chưa có nhiều nhà đầu tư dám mạnh tay đổ tiền vào BĐS, đa phần vẫn có tâm lý nghe ngóng và dự đoán trong năm 2015 tâm lý này cũng vẫn còn. Sở dĩ vậy, theo các chuyên gia, là vì hiện tại các nhà đầu tư vẫn còn nghi ngại do quá nhiều dự án mới được chào bán làm tăng nguồn cung khiến thị trường khó tăng giá mạnh. Đồng thời, đầu tư vào BĐS ở thời điểm này sẽ khó thấy được lợi nhuận trong ngắn hạn, trong khi giá trị BĐS còn phụ thuộc khá lớn vào khả năng triển khai dự án và quản lý khi đi vào sử dụng. Vì vậy, các nhà đầu tư sẽ rất cẩn trọng trong việc lựa chọn những dự án để chuyển tiền vào.

Bên cạnh đó, vẫn còn một số yếu tố cản trở thị trường địa ốc tăng mạnh như: Kinh tế vẫn còn khó khăn, sức cầu còn yếu, niềm tin của người dân đã cải thiện nhưng chưa nhiều. Xét về nguồn lực thì thị trường BĐS Việt Nam chưa có nguồn vốn đầu tư lớn, bền vững và dài hạn. Vì vậy sự phục hồi nguồn đầu tư vào BĐS là có, nhưng khó diễn ra trên diện rộng mà sẽ chỉ tập trung vào những khu vực có mức tăng trưởng kinh tế tốt, hạ tầng và môi trường sống thuận lợi. Những khu vực ở xa, chưa kết nối đầy đủ hạ tầng và tiện ích sinh sống sẽ khó tăng trưởng, thậm chí tiếp tục suy giảm. Giá thành sẽ không phải là ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư nữa, phân khúc căn hộ trung cấp tại vị trí tốt, của các chủ đầu tư uy tín dự kiến sẽ được nhiều nhà đầu tư lựa chọn hơn so với những căn hộ giá rẻ ở khu vực xa trung tâm.