Thị trường bất động sản đang cần gì?

Các gói tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) đã không còn nhận được sự quan tâm sốt sắng của dư luận vì hiệu quả của các gói này bị đánh giá thấp. Vậy thị trường BĐS đang cần gì để thoát khỏi tình trạng khó khăn, tồn đọng hiện nay?

Gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng khi ra đời (tháng 6-2013) được xem như liều thuốc “cấp cứu” cho thị trường BĐS đang tồn đọng quá nhiều. Song thực tế tiến độ giải ngân quá chậm, kết quả đạt được vẫn còn ở mức hạn chế, thậm chí kể cả khi Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã phải nhiều lần đề xuất những điểm nhằm nới lỏng điều kiện cho vay, tăng đối tượng tiếp cận, tăng thời hạn vay.

Gói cho vay hỗ trợ nhà ở của Ngân hàng Nhà nước được triển khai từ 1-6-2013 dành cho người mua nhà ở xã hội hoặc nhà thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng mỗi m2; DN là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Trong đó dành tối đa 30% để cho vay đối với DN, 70% cho người mua nhà vay. Điều chỉnh nhiều, hiệu quả ít

Đến nay, sau hơn 1 năm triển khai, gói hỗ trợ này mới đi được 1/10 chặng đường. Cụ thể, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến hết ngày 31-8-2014, gói tín dụng hỗ trợ mới chỉ giải ngân hơn 3.000 tỷ đồng (đạt tỷ lệ hơn 10%), với hơn 7.000 hộ gia đình, cá nhân vay gần 2.000 tỷ đồng và 26 dự án với tổng dư nợ trên 1.000 tỷ đồng.

Nguyên nhân chính dẫn đến tiến độ giải ngân chậm được cho là do điểm nghẽn thủ tục rườm rà, nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu. Quan trọng hơn, theo các chuyên gia kinh tế thì các ngân hàng (NH) hầu như không mặn mà với gói hỗ trợ này. Vậy nên dù có không chỉ 1 mà đến 2 gói hỗ trợ song kết quả đạt được là rất thấp. Tiền phải được rót vào các DN để thúc đẩy các dự án, để có sản phẩm bán ra thị trường, nhưng do thiếu thực tế nên chính sách ban hành ra không giải quyết được vấn đề, tiền không chảy được vào chỗ cần.

Đánh giá về hiệu quả của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đối với thị trường BĐS, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, sở dĩ gói hỗ trợ triển khai chậm, không hiệu quả là do ngay từ đầu giải pháp triển khai đã tỏ ra không phù hợp. Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, việc cho vay chỉ để mua nhà ở xã hội hoặc nhà thương mại diện tích nhỏ là điều cứng nhắc, gây khó khăn, bất tiện cho người dân. Điều kiện để được mua nhà ở xã hội là khắt khe, chưa kể dự án có giá phù hợp nhưng vị trí không phù hợp, vậy nên dù có tiền cho vay nhưng  do nguồn cung phù hợp khan hiếm nên chịu không tiêu được.

Ông Trần Như Trung, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho rằng, gói tín dụng ra đời vào thời điểm thị trường còn rất xấu và được xem như một mũi tên trúng hai đích. Thế nhưng việc triển khai đã có vấn đề ngay từ đầu, khi người ta dùng công cụ hành chính để giải quyết vấn đề của thị trường, dẫn đến ách tắc và hiệu quả của gói hỗ trợ đến giờ phút này là “ì ạch”. “10% là quá sức tưởng tượng, bởi để có được con số này đã phải qua nhiều lần điều chỉnh. Nếu coi đó là việc “chữa cháy” thì đúng là có kết quả, nhưng nếu theo định hướng của chương trình thì chúng ta phải thành thật với nhau rằng khó khăn quá thì nên dừng lại. Cả thị trường đang thiếu tín dụng, chủ đầu tư đang thiếu tiền, nhiều dự án đình trệ mà chừng đó thời gian chỉ tiêu được có 10%. Thực tiễn cho thấy phương pháp luận có vấn đề”, ông Trần Như Trung phân tích.

Nhiều chưa hẳn đã “tinh”

Có thể nói hiện các gói hỗ trợ tín dụng cho thị trường BĐS đã không còn được chú ý, mặn mà, mặc dù đang có những dự kiến về việc nới lỏng hơn nữa điều kiện cho vay. Cụ thể, mới đây, thông tin về gói tín dụng mới, đối tượng là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang có thể vay với hạn mức lên tới 2 tỷ đồng, thời gian dự kiến vay tối đa là 10 năm với lãi suất dao động từ 6 – 7,5%/ năm. Vậy một câu hỏi được đặt ra là thị trường BĐS cần gì, các gói tín dụng làm thế nào để đạt hiệu quả như mong muốn?

Có hai luồng quan điểm khác nhau về vấn đề này. Thực tế hiện nay thị trường đang ứ đọng nhiều ở phân khúc trung và cao cấp. Vì vậy, theo TS.Phạm Sỹ Liêm gói hỗ trợ với các điều kiện dự kiến nới lỏng hơn sẽ giúp giải tỏa đình trệ, góp phần giải phóng được phân khúc này, thúc đẩy thị trường. Song ông cũng kiến nghị cần phải thay đổi cách thức thực hiện vì “đây là giải pháp thúc đẩy thị trường thì hãy để thị trường tự giải quyết”.

Tuy vậy, có không ít ý kiến phản đối. Nổi tiếng với câu nói “Không nên cứu BĐS bằng tiền” ngay từ khi gói 30.000 tỷ đồng mới ra đời, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành tiếp tục giữ quan điểm này. Theo ông Đực, thời gian qua thị trường BĐS tại TP.HCM vẫn có sự sôi động, nhưng không phải nhờ gói 30.000 tỷ đồng mà là do các DN tự thân vận động. “Nếu triển khai thêm gói hỗ trợ mới thì đây lại là sai lầm tiếp theo. Thay vì mở tiếp gói mới, chúng ta nên tập trung cho gói 30.000 tỷ vốn có mục đích rất tốt, chỉ bị trục trặc về các thủ tục, biện pháp thực hiện”, ông Nguyễn Văn Đực đề xuất.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, ông Trần Như Trung cho rằng phải xác định xem chúng ta đang gặp vấn đề ở đâu để gỡ. “Phải xác định thị trường BĐS gặp khó do kinh tế vĩ mô đang kém, cầu yếu, vì thế phải “sửa” kinh tế vĩ mô trước. Khi ấy, thu nhập người dân tăng cao thì thị trường mới ấm lên. Cụ thể ở thị trường BĐS, chúng ta phải khắc phục từng khúc mắc cụ thể ở từng dự án một cách bài bản. Ví dụ, với dự án nhà ở xã hội nên hỗ trợ cho vay theo tổng thanh toán, ví dụ cho vay với căn hộ từ 750 triệu đến 1,05 tỷ đồng. Còn với những căn hộ thương mại giá 5 tỷ đồng thì giữ nguyên lãi suất theo thị trường. Chúng cần áp dụng công cụ thị trường”, ông Trung kiến nghị.

Giống như một cô gái đẹp nhưng “kém duyên”, bức tranh hỗ trợ thị trường BĐS đa dạng, nhiều màu sắc, song dường như vẫn thiếu điểm nhấn để tạo nên giá trị thực sự. Sự hỗ trợ là cần thiết, nhất là trong điều kiện thị trường BĐS đang khủng hoảng. Song trước khi ban hành chính sách, những nhà hoạch định cần nghiên cứu thực tế và những bài học về tính hiệu quả của các gói hỗ trợ đã triển khai để tránh đi vào “vết xe đổ”, lãng phí thời gian và tiền của.
 

Tính đến cuối tháng 8-2014, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 82.295 tỷ đồng, giảm 12.163 tỷ đồng (xấp xỉ 13%) so với tháng 12-2013. Trong đó lượng tồn kho căn hộ chung cư khoảng 17.228 căn, tương đương 26.076 tỷ đồng; nhà thấp tầng khoảng 13.657 căn, tương đương 23.151 tỷ đồng; đất nền nhà ở gần 8,8 triệu m2, xấp xỉ 28.523 tỷ đồng; đất nền thương mại hơn 1,6 triệu m2, tương đương 4.545 tỷ đồng.

Lượng giao dịch BĐS thành công trên thị trường tăng liên tiếp trong 7 tháng đầu năm 2014. Riêng Hà Nội có khoảng 5.100 giao dịch thành công, tăng gấp đôi cùng kỳ năm 2013, con số này tại TP.HCM là 4.500 giao dịch, tăng 30% so với cùng kỳ.

(Nguồn: Bộ Xây dựng)