Sóng đầu cơ xuất hiện

Việc đầu tư vào BĐS của những DN uy tín, đặc biệt là với những dự án có khả năng cho thuê đang có lợi hơn rất nhiều. Lợi tức được tính bằng tổng giá thuê thu nhập được trong một năm sau khi trừ chi phí quản lý chia cho giá mua. Mức này có khi lên đến khoảng 7,5% mỗi năm.

Theo số liệu thống kê, quý I/2014, giao dịch căn hộ chung cư đã cải thiện đáng kể so với cùng kỳ. Tại TP. Hồ Chí Minh, từ nửa cuối năm 2013 đến đầu năm nay số lượng giao dịch căn hộ trung và cao cấp tăng trưởng rất tốt trên thị trường sơ cấp. Các giao dịch này chủ yếu diễn ra tại các dự án quận 2 và quận 7, đặc biệt là các dự án đã và chuẩn bị bàn giao nhà.

Một điểm đáng chú ý nữa là những dự án có giá khoảng 2-3 tỷ đồng/căn, thuộc chủ đầu tư có uy tín được giao dịch rất nhanh chóng.

Lý giải cho sự “trôi chảy” này của thị trường BĐS, nhiều chủ đầu tư cho rằng, nguyên nhân là giá căn hộ đã mềm hơn. Thêm vào đó, lãi suất đang giảm, vay tiền ngân hàng dễ hơn... Vì vậy, đây là thời điểm nên mua nhà phù hợp.

Từ đây, với hệ thống sản phẩm phù hợp với nhiều phân khúc khách hàng, đặc biệt những dự án nằm ở vị trí chiến lược tại các quận tại TP. Hồ Chí Minh là sự lựa chọn của nhiều người.

Nhiều DN BĐS bắt đầu hưởng lợi từ xu hướng này. Novaland Group là một điển hình. Dự án Lexington của DN này, từ khi mở bán (tháng 12/2013) đến nay, đã có hơn 350 căn hộ được đặt mua trên tổng số 1.300 căn hộ của toàn bộ dự án. Với đà này, Novaland cho biết tiếp tục công bố mở bán đợt 3 với các căn hộ thuộc tháp A của Lexington.

Các dự án khác của Novaland cũng đang ghi điểm tốt. Chẳng hạn, The Prince Residence (quận Phú Nhuận) có giá từ 2,3 tỷ đồng/căn, đã bán gần hết các căn hộ 1-2 phòng ngủ. Hiện Novaland đang mở bán đợt cuối cùng (những căn 3 phòng ngủ). Dự án Tropic Garden (quận 2) đã bàn giao nhà giai đoạn 1 và đang tiếp tục triển khai xây dựng giai đoạn 2 với giá từ 2,3 tỷ đồng/căn.

Đặc biệt, dự án Icon 56 (quận 4) giá từ 2 tỷ đồng/căn và Galaxy 9 (quận 4) có giá từ 1,5 tỷ đồng/căn đều có lượng đặt mua rất lớn và số lượng căn hộ trống còn lại rất ít.

Song nếu xét về đối tượng mua, một phần đáng kể giao dịch thành công thuộc về nhà đầu tư thứ cấp. Đây là khác biệt đáng chú ý so với giai đoạn trước, khi thị trường trầm lắng, giao dịch chủ yếu đến từ người có nhu cầu ở thực sự.

Bằng chứng là nhiều căn hộ 1 phòng ngủ tại dự án Lexington, giá từ 1,3 tỷ đồng/căn, phần lớn được đặt mua để đáp ứng nhu cầu thuê, mua căn hộ của các chuyên gia, kiến trúc sư, giảng viên, bác sĩ tại các bệnh viện, trường học quốc tế liền kề… Nhà đầu tư cho biết, lý do họ quyết định mua vì hiệu suất đầu tư gấp đôi so với mua nhà phố.

Một khách hàng có kinh nghiệm đầu tư lâu năm tính toán: Đầu tư khoảng 4 tỷ đồng mua một căn nhà ở khu vực quận 2 để cho thuê có thể thu về từ 15 - 20 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, cùng mức đầu tư này có thể sở hữu 3 căn hộ tại Lexington, với giá cho thuê mỗi căn từ 10 triệu đồng/tháng sẽ lợi gấp đôi.

Hơn nữa, hệ thống giao thông thuận tiện và cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh của khu vực An Phú sẽ càng tạo thêm giá trị cho dự án này, có khả năng đẩy giá căn hộ lên trong thời gian tới, khi thị trường BĐS hồi phục.

Thừa nhận điều này, ông Trương An Dương, Giám đốc Nghiệp vụ - Tư vấn BĐS và Kinh doanh nhà ở Savills cho biết, giao dịch thứ cấp luôn luôn quan trọng đối với thị trường BĐS. Các giao dịch này thường giúp thị trường xác định được giá bán, cũng như hỗ trợ thanh khoản.

Cho nên, chuyện thị trường BĐS sôi động là thật. Nhưng xem ra, phần khởi sắc nhất lại nằm ở giao dịch đầu cơ.

Như những dự án hiện đang chào bán của Novaland, qua thống kê có đến 30% là khách đầu tư với mục đích cho thuê chứ không phải để ở. Nhà đầu tư cho rằng, giá thuê tại các khu vực này đang rất tốt là lợi thế.

Chẳng hạn, căn hộ Sunrise City (quận 7) có giá cho thuê từ 17 - 35 triệu đồng/tháng; The Prince Residence (quận Phú Nhuận) giá mua chỉ 2,3 tỷ đồng nhưng giá cam kết cho thuê của chủ đầu tư từ  20 - 45 triệu đồng/tháng; Tropic Garden (quận 2) cũng có giá cho thuê từ 19 - 30 triệu đồng/tháng…

Theo anh Trần Hữu Thanh, chủ căn hộ tại Sunrise City, xu hướng đầu tư rồi cho thuê căn hộ không mới. Khi Công ty Phú Mỹ Hưng bắt đầu làm dự án ở quận 7, chủ đầu tư ngay lập tức thiết lập thị trường mua để cho thuê lại. Thời gian gần đây, việc này mở rộng ra hơn các khu vực khác như quận Bình Thạnh, quận 2…

Nguyên nhân là do có nhiều dự án được đưa vào hoạt động với cơ sở vật chất, tiện ích đầy đủ không thua gì các dự án căn hộ dịch vụ. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ dịch vụ lại không tăng nhiều. Do vậy, khi thấy những dự án cao cấp nằm trong trung tâm lại có giá mềm, những người có sẵn tiền nhàn rỗi đều tranh thủ gom hàng, trước mắt cho thuê, còn lâu dài chờ giá lên.

Hơn nữa, những nhà đầu tư thứ cấp thường rất nhạy với thị trường. Họ nhận thấy, nguồn vốn FDI vào Việt Nam vẫn tăng đều. Do đó, nhu cầu khách thuê vẫn đang gia tăng khi người nước ngoài đến Việt Nam làm việc nhiều hơn, đặc biệt từ các nước châu Á.

“Việc đầu tư vào BĐS của những DN uy tín, đặc biệt là với những dự án có khả năng cho thuê đang có lợi hơn rất nhiều”, vị khách trên nói. Theo một nhà đầu tư, lợi tức được tính bằng tổng giá thuê thu nhập được trong một năm sau khi trừ chi phí quản lý chia cho giá mua. Mức này có khi lên đến khoảng 7,5% mỗi năm.