Sàn BĐS và minh bạch dự án

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đang được đưa ra lấy ý kiến sửa đổi theo hướng không bắt buộc phải mua bán căn hộ qua sàn giao dịch đang gây ra nhiều tranh cãi. Không chỉ bởi sàn giao dịch BĐS đang không còn đất sống, mà điều này còn cho thấy để có sự công khai minh bạch trên thị trường BĐS là rất khó khăn.

Chạy theo thị trường?

Theo dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến, sẽ không bắt buộc cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Nhà nước chỉ khuyến khích cá nhân, tổ chức thực hiện giao dịch nhà, đất thông qua sàn. Theo Bộ Xây dựng, quy định mới này nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay.

Cụ thể, luật hiện hành quy định việc bán, cho thuê nhà đất phải thông qua sàn giao dịch để giúp thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch hơn. Tuy nhiên, việc bắt buộc giao dịch này đã làm tăng thêm thủ tục, thêm chi phí cho người mua, thuê nhà đất. Đặc biệt, điều này chỉ cần thiết khi cung không đáp ứng cầu và thị trường sốt nóng. Trong thời điểm thị trường trầm lắng như hiện nay, bắt buộc giao dịch qua sàn là không phù hợp.

Dự án phải công khai ngay tại cơ quan quản lý khắp các tỉnh, thành. Ngay cả những người trong nghề như chủ đầu tư, các sàn giao dịch cũng phải sẵn sàng công khai việc mình làm, giải trình với bất kỳ ý kiến, nhu cầu của thị trường, cũng như tính hiệu quả, hiệu suất của các sàn. GS. Đặng Hùng Võ

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến giữa năm 2013, cả nước có 1.012 sàn giao dịch BĐS được thành lập, trong đó Hà Nội 469 sàn, TPHCM 397 sàn. Tuy nhiên, dù đông đảo và được kỳ vọng rất cao, thực trạng “hữu danh vô thực” của các sàn giao dịch BĐS liên tục được đề cập đến từ nhiều năm qua.

Vai trò mờ nhạt, thành lập để đối phó quy định, gánh nặng chi phí… khiến nhiều doanh nghiệp kêu trời. Việc các chủ đầu tư đua nhau lập sàn giao dịch để bán chính dự án của mình đã khiến vai trò công khai, minh bạch của các sàn giao dịch BĐS không còn mang nhiều ý nghĩa.

Chưa hết, những quy định tưởng chừng như chặt chẽ để giúp công khai, minh bạch thông tin, như phải niêm yết 7 ngày, phải đăng báo, hay bốc thăm, đấu giá nếu có nhiều người cùng mua 1 căn hộ… đã trở thành gánh nặng không chỉ với doanh nghiệp mà còn cho chính các sàn.

Theo ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Thái Minh Quang, quy định việc giao dịch phải qua sàn là phù hợp. Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường BĐS trầm lắng, giao dịch chủ yếu là các sản phẩm đã hoàn thành, đã mua đi bán lại nhiều lần lại gây lãng phí thời gian và phiền hà cho các bên giao dịch.

Bên cạnh sự “thở phào” của nhiều doanh nghiệp nếu quy định bắt buộc giao dịch qua sàn được bỏ qua, nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng luật đang tiếp tục chạy theo thị trường. “Bỏ bắt buộc phải giao dịch qua sàn có thể coi là hợp lý trong thời điểm hiện nay và thực tế sẽ không ảnh hưởng nhiều, thậm chí còn tạo điều kiện cho các sàn chuyên về dịch vụ có thể phát triển đúng nghĩa.

Nhưng nếu thị trường tốt hơn, công cụ nào để quản lý sự công khai, minh bạch thông tin? Hay lúc đó lại quay lại bắt buộc? Nhà nước cần phải tính đến những điều này khi sửa luật” - một chuyên gia BĐS nhận định.

Cách nào đo sự minh bạch?

Trên thực tế, sàn giao dịch BĐS chỉ là một minh chứng cho thấy sự minh bạch trên thị trường BĐS là điều vô cùng khó khăn. Bất chấp những nỗ lực của các cơ quan quản lý, người dân không dễ để có được những thông tin chi tiết về các dự án, đồng thời cũng rất mơ hồ về sự biến đổi trên thị trường.

Thậm chí, trong thời gian qua, câu hỏi BĐS đã chạm đáy chưa cũng không có câu trả lời thỏa đáng, bởi từ trước đến nay giá BĐS bị thổi lên quá nhiều, không theo bất kỳ quy luật kinh tế nào. Những vấn đề như giá trị thực của BĐS là bao nhiêu, giá thành xây dựng thực tế hiện nay như thế nào... cũng luôn gây ra những tranh cãi triền miên.
 

Ngay cả những doanh nghiệp kinh doanh BĐS chuyên về dịch vụ và nghiên cứu thị trường có tiếng cũng không thể có những báo cáo đồng nhất trên cùng một địa bàn hoạt động. Mới đây, Công ty CBRE Việt Nam và Savill Việt Nam đã gây xôn xao khi công bố bản báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý III-2013 với hàng loạt điểm đối ngược.

Thí dụ, CBRE cho rằng tình trạng bán tháo dự án đã có dấu hiệu dừng lại, giá bình ổn hơn, trong khi Savill cho rằng tình hình không có gì tiến triển so với quý trước. Hoặc số liệu về nguồn cung mới ra thị trường của 2 đơn vị này cũng có sự khác biệt rõ rệt… Không khó để thấy rằng ngoài việc mỗi doanh nghiệp có một cách tính toán riêng, việc lùng nhùng, kém minh bạch trên thị trường BĐS đã khiến không chỉ các đơn vị dịch vụ mà ngay cả những thống kê của cơ quan nhà nước cũng có độ vênh rõ rệt.

Câu chuyện minh bạch không còn dừng ở việc quản lý, giám sát của các cơ quan chức năng hay trông chờ vào một công cụ cứng nhắc là sàn giao dịch, mà còn phải gắn với việc dám chịu trách nhiệm của chủ đầu tư. Điều này càng khẳng định công khai, minh bạch là yếu tố chính để BĐS có thể phát triển bền vững.