“Rót” vốn vào bất động sản cao cấp cần phải tính toán kỹ

Chính sách thay đổi và cơ hội hội nhập đã giúp thị trường bất động sản (BĐS) khởi sắc trở lại trong năm 2015, đặc biệt là phân khúc nhà cao cấp.

Tuy nhiên, cần phải tính toán kỹ càng khi đầu tư vào phân khúc này. Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle Việt Nam đã chia sẻ như vậy trong cuộc trò chuyện với Đầu tư Chứng khoán. Nhìn lại một năm vừa qua, có vẻ như thị trường BĐS đã có một năm “được mùa”.

* Ông nhận định thế nào về điều này?

Có thể nói, sau giai đoạn 4-5 năm “ngủ đông”, thị trường BĐS năm 2015 đã ghi nhận tín hiệu hồi phục rất rõ nét. Ở đây, tôi muốn nhấn mạnh đến niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà đã quay trở lại.

Một trong những điểm nhấn phải kể đến đó là 2 bộ luật, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực vào tháng 7/2015 đã tác động nhanh chóng và tích cực lên thị trường BĐS Việt Nam.

Bên cạnh đó, hàng loạt các Hiệp định thương mại tự do (FTA) như TPP, EU và AEC được ký kết đã tạo ra động lực khiến lượng thanh khoản của hầu hết các phân khúc đều gia tăng đáng kể trong năm này, vượt qua cả giai đoạn đỉnh điểm của thị trường BĐS trước đây.

Trong đó, đáng chú ý nhất là phân khúc căn hộ cao cấp khi liên tục vượt qua dự đoán của nhiều chuyên gia. Chỉ tính riêng tại Hà Nội, số lượng sản phẩm từ phân khúc cao cấp tăng đột biến, chiếm từ 30-32% tổng giao dịch. Còn tại TP. HCM, những dự án cao cấp cũng chiếm tỷ lệ khá lớn trong tổng giao dịch thành công.

Phân khúc này theo thống kê của chúng tôi có thể sẽ còn tiếp tục sôi động, đặc biệt là lượng mở bán trong thời gian tới. Chỉ riêng tại TP. HCM, giai đoạn 2016-2018 tới đây, hàng loạt các dự án như Sunrise City-North Towers, Lexington Residence, Masteri Thảo Điền, The Gold View,… sẽ tung ra thị trường hàng chục nghìn căn.

* Ông vừa đề cập phân khúc cao cấp sẽ còn sôi động trong thời gian sắp tới. Lý do gì theo ông khiến nhiều DN “chạy đua” đầu tư phân khúc này?

Chúng ta đều biết, việc đầu tư cho phân khúc nào là bài toán kinh doanh của chủ đầu tư. Họ có quỹ đất rộng, vị trí đẹp, đương nhiên họ muốn có tỷ suất sinh lời cao. Do đó, khi nhu cầu về nhà ở gia tăng, các chủ đầu tư sẽ muốn tối ưu hóa khả năng sinh lời của mình bằng việc bán các sản phẩm có hàm lượng giá trị cao, thay vì hàm lượng giá trị thấp trên cùng một khu đất.

Đây chính là một trong nhiều lý do khiến nhiều DN chạy theo phân khúc này. Ngoài ra, còn là do các hoạt động hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà được dự báo tích cực trong thời gian tới sẽ thúc đẩy lượng giao dịch trong năm 2016.

Bên cạnh đó, dữ liệu từ tổ chức Real Capital Analytics (RCA) cũng ghi nhận sự quan tâm nhiều hơn từ một số quỹ đầu tư tư nhân nước ngoài đang phân bổ nguồn vốn sang Việt Nam, nhằm cố gắng tăng sự hiện diện trên thị trường Việt Nam.

Theo dự báo của nhiều chuyên gia, khoảng 70% trong tổng số khoảng 80.000 căn hộ ra thị trường trong thời gian tới thuộc phân khúc cao cấp. Liệu sức cầu có tương xứng với lượng cung này hay không?

Điều này cũng là một lưu ý cho các nhà đầu tư BĐS để họ có thể đưa ra lời giải chính xác cho bài toán hoạt động kinh doanh của mình. Ở đây, tôi muốn để cập về hai đối tượng khách hàng tiềm năng.

Với người mua trong nước, hẳn họ phải có mức thu nhập ít nhất là từ trung bình trở lên, hoặc thậm chí phải cao hơn thì mới có thể mua được. Tuy nhiên, nhìn bình quân toàn thị trường, số lượng này chưa phải là lớn do mức thu nhập của đa phần người dân Việt Nam dù đã cải thiện, nhưng chưa thực sự cao.

Với đối tượng người nước ngoài, hiển nhiên đây có thể là đối tượng rất tiềm năng, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập các FTA sẽ kéo theo sự dịch chuyển về nhà xưởng, văn phòng, nơi cư trú dành cho các chuyên gia, công nhân từ nước ngoài. Hiện tại, rất nhiều công ty từ Hàn Quốc và Nhật Bản liên hệ với chúng tôi để tìm kiếm địa điểm mở rộng hoạt động sản xuất hoặc thậm chí chuyển hẳn các nhà máy, nhà xưởng sang Việt Nam.

Mặc dù vậy, người nước ngoài thường thích đi thuê hơn là mua đứt. Khi đó, trong cơ cấu đầu tư phân khúc cao cấp, chắc chắn phải tính tới câu chuyện căn hộ cho thuê dành cho đối tượng nhà đầu tư nước ngoài. Theo phân tích của chúng tôi, hiện các nhà đầu tư có thể được hưởng tỷ suất sinh lời 6-7% đối với BĐS nhà ở và 9-11% đối với BĐS thương mại, nhưng còn tùy thuộc vào vị trí, thời gian hoàn thành và chất lượng xây dựng của dự án, cũng như thời gian ký kết của khách thuê. Theo đó, nhà đầu tư phải phân tích và xem xét kỹ càng, không chạy theo số đông mà bỏ qua nhiều phân khúc tiềm năng khác.

* Ông có kỳ vọng gì khi trong thời gian tới, Việt Nam sẽ gia nhập nhiều FTA và có nhiều thay đổi trong chính sách?

Với những thay đổi trong chính sách chung và việc mở rộng cánh cửa cho nhà đầu tư nước ngoài nói riêng, thị trường BĐS Việt Nam đã sẵn sàng bước sang một giai đoạn mới, ổn định hơn. Nhờ đó, niềm tin vào thị trường đã quay trở lại sau một giai đoạn hoài nghi.

Tương tự, đối với câu chuyện ký kết thỏa thuận FTA với các nước như Hàn Quốc, Nhật Bản, EU,… hay TPP, Việt Nam muốn gửi tới các nhà đầu tư quốc tế rằng, Việt Nam đã sẵn sàng mở cửa và tạo điều kiện cho họ có thể tham gia và kinh doanh trên quốc gia này một cách dễ dàng, minh bạch và cạnh tranh công bằng. Khi tất cả cùng tin rằng, giai đoạn sóng gió của thị trường đã qua, hiển nhiên thị trường sẽ đón nhận những kết quả tích cực. Tôi hy vọng vào một tương lai tươi sáng của thị trường BĐS Việt Nam!