Quy định mới về đền bù giải tỏa tại TP.HCM: Vẫn vướng!

Ngày 24/3, quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi được UBND TP.HCM ban hành bắt đầu có hiệu lực.

Quy định có nhiều điểm mới cập nhật một số vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng tại TP.HCM trong thời gian qua đã khiến tiến độ của các dự án xây dựng cở sở hạ tầng chậm. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng quy định mới vẫn còn vướng mắc. 

Nhiều cập nhật mới

Điểm đáng lưu ý là điều kiện để được bồi thường được đề cập trong quy định mới về đền bù giải tỏa tại TP.HCM đã được xem xét một cách thấu đáo. Người dân bị nhà nước thu hồi đất chỉ cần có một trong các điều kiện theo quy định sẽ được bồi thường đất.

Theo đó, người bị thu hồi đất chỉ cần có một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời…

Từ nay, giá đất để tính bồi thường là giá đất do UBND TP.HCM quy định tại thời điểm thu hồi đất theo mục đích đang sử dụng của đất bị thu hồi, được công nhận theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất do UBND thành phố quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường (trong điều kiện bình thường) thì chủ tịch UBND quận, huyện sẽ chỉ đạo Ban bồi thường giải phóng mặt bằng thuê đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá xác định giá đất để tính bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Sau khi có kết quả của đơn vị tư vấn, UBND quận, huyện sẽ xem xét, đề xuất đơn giá đất để tính bồi thường lên cơ quan chức năng và UBND  thành phố sẽ đưa ra quyết định cuối cùng.

Giao mặt bằng sớm: Có lợi!

Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp trong các đầu tư dự án có quỹ đất ở- trong trường hợp dự án còn quỹ đất để giao- sẽ được nhiều lợi thế.

Theo đó, sau khi đã thực hiện theo quy định thì đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi từ 5.000m2/hộ đất nông nghiệp trở lên, có thể sẽ được giao thêm một nền đất ở hoặc một căn hộ chung cư theo quy hoạch của dự án được duyệt. Tổng cộng diện tích được giao không quá hai lần hạn mức giao đất ở (theo quy định) hoặc không quá hai căn hộ chung cư.

Trong trường hợp dự án không đủ quỹ đất để giao theo quy định thì hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại quận huyện có đất bị thu hồi sẽ được ưu tiên đầu tiên.

Đối tượng sớm di dời, bàn giao mặt bằng trước hoặc đúng thời hạn cũng sẽ chiếm lợi thế. Tiếp đến là hộ, gia đình, cá nhân có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi lớn và hộ gia đình chính sách.

Trường hợp không thể xét chọn theo các tiêu chuẩn trên thì Hội đồng bồi thường của dự án sẽ tổ chức bốc thăm ngẫu nhiên, công khai có mặt của các hộ bị thu hồi đất nông nghiệp trong dự án.

Ngoài ra, đối với các tổ chức, hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ nhà, đất chấp hành tốt chủ trương, chính sách và kế hoạch bồi thường, di chuyển và giao mặt bằng đúng thời hạn sẽ được hưởng chế độ ưu tiên trong chính sách tái định cư của dự án và được thưởng bằng tiền với mức 5 triệu đồng/hộ (tổ chức).

Trường hợp chỉ thu hồi một phần diện tích đất ở hoặc một phần đất nông nghiệp thì tính bằng 50% mức thưởng của trường hợp thu hồi toàn bộ nhà, đất.

Tuy nhiên, trường hợp di chuyển và giao mặt bằng sau thời hạn quy đinh thì không được thưởng.

Vướng mắc còn bỏ ngỏ

Liên quan đến việc thuê đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định xác định giá đất để tính bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, nhiều ý kiến cho rằng đây là điểm mới được tiếp thu trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, một số ý kiến băn khoăn: Liệu giá của đơn vị tư vấn đưa ra có được xem là kết quả cuối cùng? Nếu UBND TP.HCM quyết định mức giá có lợi cho người dân, mọi chuyện sẽ “thuận buồm xuôi gió”. Thế nhưng trong trường hợp, mức giá mà UBND TP.HCM quyết định thấp hơn mức giá mà đơn vị tư vấn đề xuất liệu người dân có dễ dàng chấp nhận?.

Ngoài ra, quy định đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp thuộc các dự án đầu tư, (trong trường hợp dự án không đủ quỹ đất để giao theo quy định) mà không thể xét chọn theo các tiêu chuẩn còn phụ thuộc quá nhiều vào yếu tố “hên xui”. Người dân bị thu hồi đất sẽ không được hưởng lợi ích mà dự án mang lại trong khi đây cũng là một trong những “động lực” thúc đẩy người dân chấp hành nghiêm túc việc thu hồi đất của nhà nước.

Trong quy định về tái định cư đối với các hộ dân bị thu hồi toàn bộ nhà, đất đủ điều kiện tái định cư nhưng có hoàn cảnh thực sự khó khăn về chỗ ở mới và tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ không đủ thanh toán giá trị nhà, ở đất ở trong khu tái định cư nảy sinh điểm bất hợp lý.

Theo quy định này, Hội đồng bồi thường của dự án sẽ xem xét giải quyết trả chậm, trả góp phần giá trị chênh lệch về nhà ở, đất ở với thời hạn tối đa là 15 năm (các khoản nợ được tính theo lãi suất tiền gởi tiết kiệm không kỳ hạn của ngân hàng thương mại trên số dư nợ).

Thế nhưng số tiền lần đầu nộp lại được quy định phải bằng tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về nhà ở và đất đã nhận (nếu tái bố trí bằng căn hộ hoặc bằng tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nếu tái bố trí bằng nền đất).

Điều này sẽ hết sức khó khăn cho các hộ dân vừa bị thu hồi đất vì sau khi nộp số tiền lần đầu, các hộ dân sẽ khó có khả năng dư vốn để tái đầu tư, ổn định, trang trải cuộc sống mới sau giải tỏa. Nhiều ý kiến cho rằng, nên chăng để lại cho các hộ dân một số tiền để “làm vốn”.

Người sử dụng đất bị nhà nước thu hồi đất theo quy định mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: bồi thường bằng nhà ở (căn hộ chung cư), bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.

Trong trường hợp việc bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND TP.HCM công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường. Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.

Ngược lại, trong trường hợp việc bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra: Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường. Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.