Quy định dành đất cho nhà ở xã hội là cần thiết

Mới đây, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành, đã đưa ra quan điểm nên tách biệt những tầng lớp dân cư có thu nhập khác nhau, nôm na là người giàu và người nghèo không nên ở chung trong các khu phố. Ông cũng cho rằng Nhà nước nên bỏ quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích cho nhà ở xã hội.

Là người nghiên cứu về kinh tế đô thị, tôi hiểu quan điểm theo thị trường tự do này. Tuy nhiên, nhìn dưới góc độ chính sách công và vai trò của Nhà nước, việc quy định dành diện tích cho nhà ở xã hội để tạo ra cấu trúc đô thị mà ở đó các tầng lớp dân cư sống cùng nhau về mặt không gian là cần thiết.

Sự phân cực tự nhiên của các đô thị

Buôn bán ai cũng muốn “một mình một chợ”, nhưng trên thực tế thường là “buôn có bạn, bán có phường”; những loại hàng hóa hay hoạt động kinh tế giống nhau thường tập trung gần nhau chứ ít khi rải rác khắp nơi. Giảm chi phí và tăng lợi ích dẫn đến nguồn lực được sử dụng hiệu quả hơn là lý do tạo ra sự quy tụ hay tập hợp này.

Một vấn đề quan trọng khác là việc phân bố các mặt hàng hay các hoạt động kinh tế không phải ngẫu nhiên mà theo nguyên tắc tạo ra giá trị. Những vị trí đắc địa thường dành cho những mặt hàng có giá trị cao hay được ưa chuộng. Ví dụ, trang sức và mỹ phẩm cao cấp thường được đặt ngay tầng một (trệt) của các trung tâm mua sắm.

Nhìn rộng ra các đô thị, dưới tác động của các lực thị trường, việc phân bố và phân cực ở các thành phố cũng theo nguyên tắc trên. Khu trung tâm dành cho các hoạt động thương mại mang lại giá trị cao; những hoạt động kinh tế giống nhau thường tụ lại với nhau; và những người có mức thu nhập khác nhau sẽ ở những nơi khác nhau, trong khi những người có cùng nhóm thu nhập thường quây quần bên nhau.

Sự phát triển đô thị ở Việt Nam dưới tác động của thị trường tự do đi kèm với sự can thiệp vừa phải của Nhà nước đã tạo ra một cấu trúc xã hội hài hòa và việc sử dụng đất khá hợp lý ở trình độ phát triển hiện tại.

Cách phân bố và phân cực này nhìn theo góc độ thị trường tự do là hiệu quả nhất. Những người ủng hộ thị trường tự do phản đối sự can thiệp của Nhà nước nhằm làm thay đổi cấu trúc tự nhiên này vì cho rằng như vậy sẽ không hiệu quả, làm giảm tổng phúc lợi xã hội.

Ví dụ, những người có thu nhập cao có nhu cầu đi ô tô riêng muốn đường rộng và chấp nhận chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cao, trong khi những người có thu nhập thấp không cần như vậy và chỉ có thể chi trả rất thấp. Nếu gộp cả hai nhóm thì các dịch vụ hay cơ sở hạ tầng được tạo ra sẽ không đáp ứng nhu cầu của bên nào cả nên nguồn lực không được sử dụng hiệu quả.

Thêm vào đó, khi pha trộn, những người có thu nhập thấp có thể gây những tác động tiêu cực đến những người có thu nhập cao và ngược lại hàng ngày nhìn cảnh giàu sang của người khác thấy mình thua kém cũng không vui vẻ gì. Do vậy, tốt nhất là để nhóm nào sống riêng nhóm đó.

Lập luận nêu trên được rất nhiều người ủng hộ. Quan trọng hơn là thực tế đang xảy ra ở rất nhiều nơi mà rõ nhất là ở Mỹ. Sự phân nhóm rất rõ nét theo đơn vị thị trấn hay thành phố nhỏ. Có nhiều thị trấn toàn là người có thu nhập cao và ngược lại.

Hệ lụy của phân cực

Quan điểm phân cực theo thị trường tự do nêu trên sẽ ổn nếu những người khá giả hơn sẵn sàng nộp thuế và chấp nhận một phần đáng kể số thuế mình nộp được dành để đầu tư cho những người khó khăn hơn, bất lợi hơn trong xã hội. Nói một cách văn vẻ là tuy chúng ta mỗi người mỗi nơi nhưng vẫn quan tâm và chia sẻ với nhau để làm cho xã hội cùng tốt lên.

Tuy nhiên, giả định trên là trái với quy luật của thị trường tự do nên thực tế không phải như vậy. Ai cũng chỉ lo cho mình nên thị trường tự do đã tạo ra những thành phố phân cực đến mức cực đoan với một nửa được quy hoạch và phát triển ngăn nắp dành cho người giàu và nửa còn lại là nhà ổ chuột của người nghèo.

Chính quyền đô thị ở những nơi như vậy thường do những người khá giả chi phối chỉ tập trung đáp ứng nhu cầu của những người quyết định lá phiếu của mình. Nguồn lực chỉ tập trung vào những nơi được quy hoạch, trong khi nửa còn lại thì “sống chết mặc bay”.

Nghiêm trọng hơn là khi nhu cầu nhà ở gia tăng, những khu ổ chuột được tái phát triển dành cho người nghèo và những người đang sinh sống ở đó bị đẩy đến những chỗ bất lợi hơn.

Quá trình phát triển như vậy là hết sức bất công nên công lý khó được thực thi. Bất ổn và các tệ nạn xã hội nghiêm trọng xảy ra triền miên làm cho cuộc sống của tất cả dân chúng luôn ở trạng thái không an toàn, đầy bất trắc. Lúc này, những người có thu nhập cao lại tự bảo vệ mình bằng cách xây dựng các hàng rào và thuê lực lượng bảo vệ cho khu dân cư của mình. Các cộng đồng biệt lập lại tạo ra cách biệt về xã hội trầm trọng hơn.

Trên thực tế, điều này đang xảy ra ở rất nhiều đô thị trên thế giới. Điển hình là các đô thị ở châu Mỹ Latinh và châu Phi. Nhiều đô thị ở châu Á cũng đang gặp phải vấn đề này.

Những tác động tích cực của sử dụng đất hỗn hợp

Trong cuốn sách “Sự sống và cái chết của các thành phố lớn ở Mỹ”, Jacobs (1961), người tiên phong trong tiếp cận kinh tế - xã hội cho phát triển đô thị đã chỉ ra rằng sự kết hợp cân bằng giữa sống và làm việc trong một khối đô thị có thể tạo ra các khu phố sống tốt, an toàn và bền vững, và việc sử dụng đất đa dạng là rất quan trọng và cần thiết cho một đô thị lành mạnh.

Các nghiên cứu thực nghiệm chỉ ra rằng tác động tích cực, nhất là đối với những người có hoàn cảnh khó khăn, sẽ được tạo ra thông qua sự tương tác giữa các nhóm xã hội. Việc tạo điều kiện cho các hộ gia đình có cơ hội di chuyển đến các khu phố ít nghèo hơn giúp giảm hành vi tội phạm và bạo lực của thanh thiếu niên.

Hơn thế, các khu vực có các thành phần hộ gia đình đa dạng ảnh hưởng tích cực đến giá nhà đồng thời cũng có nhiều nhà với giá cả phải chăng dành cho những người thu nhập thấp.

Nhìn ngay tình huống các đô thị Việt Nam, nhất là hai siêu đô thị sẽ thấy rằng sự pha trộn giữa các tầng lớp dân cư đã tạo ra một xã hội hài hòa mà ở đó các tệ nạn (nhất là tội phạm có tổ chức) ít hơn hẳn so với nhiều thành phố ở mức độ phát triển tương tự hoặc cao hơn.

Hơn thế, việc sử dụng đất hỗn hợp giúp giảm thời gian đi lại của người dân. Do vậy, tuy diện tích đất dành cho giao thông rất ít và thiếu vắng hệ thống vận tải công cộng công suất lớn, nhưng tình trạng tắc nghẽn giao thông vẫn không đến mức trầm trọng như nhiều nơi khác.

Sự phát triển đô thị ở Việt Nam dưới tác động của thị trường tự do đi kèm với sự can thiệp vừa phải của Nhà nước đã tạo ra một cấu trúc xã hội hài hòa và việc sử dụng đất khá hợp lý ở trình độ phát triển hiện tại. Đây là một điểm rất tích cực.

Định hướng chính sách trên thế giới

Từ rất lâu, sự hài hòa và đa dạng xã hội đã trở thành mối quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu, các nhà quy hoạch và hoạch định chính sách. Việc sử dụng đất cho nhiều mục đích đa dạng trong các khu phố nhỏ đã trở thành chính sách quy hoạch đô thị nổi bật ở nhiều nước, đặc biệt là các nước châu Âu và Úc. Ở Mỹ, dù quan điểm theo thị trường tự do luôn rất mạnh, nhưng quan điểm về sự can thiệp của nhà nước để tạo ra cấu trúc đô thị hỗn hợp cũng không kém cạnh gì. Điển hình nhất là chính sách về nhà ở xã hội và sự pha trộn các tầng lớp dân cư mới đây ở New York - cái nôi của thị trường tự do.

Theo kế hoạch được đưa ra vào tháng 5-2015, trong 10 năm tới New York sẽ tạo ra 200.000 đơn vị nhà ở cho những hộ gia đình có thu nhập thấp (affordable housing). Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không phải là số lượng nhà mà trọng tâm của chương trình là tạo ra các cộng đồng đáng sống đa dạng mà ở đó các tầng lớp dân cư chung sống cùng nhau.

Những nghiên cứu và khuyến nghị về nhà ở và phát triển đô thị bền vững của các tổ chức phát triển quốc tế như Chương trình định cư và con người Liên hiệp quốc (UN-Habitat) và Ngân hàng Thế giới cũng thường xuyên lưu ý về vấn đề phân cực và khuyến nghị tạo ra các cộng đồng dân cư hài hòa và sử dụng đất hỗn hợp, để tránh những hệ lụy tiêu cực của phát triển tự nhiên theo thị trường tự do.