Phía Đông: Cơ hội và thách thức

Với lợi thế về kết nối hạ tầng, quy hoạch mới, liền kề một số quận trung tâm hiện hữu nên BĐS cửa ngõ phía Đông TPHCM có nhiều thuận lợi để phát triển, thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên khu vực này cũng đối diện với không ít thách thức: ngập nước, kẹt xe trầm trọng trên một số trục đường…

Bùng nổ đầu tư

Trong giai đoạn 2012-2020, khu Đông TPHCM có 11 dự án hạ tầng với tổng kinh phí thực hiện lên tới gần 250.000 tỷ đồng. Nổi bật là các tuyến vành đai 2, 3, 4 và tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên dài gần 20km đi qua các quận 1, 2, 9, Bình Thạnh, Thủ Đức (TPHCM) và huyện Dĩ An (Bình Dương).

Giới chuyên môn nhận định, tuyến metro số 1 sẽ đóng vai trò cực kỳ quan trọng với sự phát triển của khu này. Từ quận 1 hay Bình Thạnh đi về cửa ngõ phía Đông như quận 2, 9 để từ đó di chuyển tiếp đi Vũng Tàu, Đà Lạt hay các tỉnh Đông Nam bộ, cao nguyên… Người tham gia giao thông có thể chọn nhiều phương án di chuyển như cầu Sài Gòn, hầm vượt sông Sài Gòn hay cầu Thủ Thiêm, từ quận 7 có thể qua cầu Phú Mỹ…

Từ trung tâm quận 1 chui qua hầm vượt sông Sài Gòn cả một vùng đất bao la hiện ra. Nếu như cách đây 3-4 năm phần lớn là cỏ hoang, nhà cửa người dân còn lụp xụp của vùng ngoại ô nghèo khó… nay những công trình, dự án BĐS mọc lên làm thay đổi từng ngày vùng đất này. Trục đường Mai Chí Thọ bắt đầu từ cửa hầm được xem là “xương sống” của khu đô thị mới Thủ Thiêm, kết nối với các khu vực lân cận vào các trục giao thông chính như đường cao tốc TPHCM-Long Thành-Dầu Giây, Đồng Văn Cống, Nguyễn Thị Định…

Dọc trục đường Mai Chí Thọ những dự án tên tuổi như The Sun Avenue, Sala, cụm căn hộ tái định cư Đức Khải với hàng ngàn căn hộ. Hàng loạt dự án mới trong khu vực đang ào ạt đưa ra thị trường như Masterri Thảo Điền, Lexington, Tropic Garden, Citi Home (quận 2), La Astoria, Mega Village (quận 9), Jamona Resort (Thủ Đức)... Theo khảo sát của CBRE, năm 2015 số lượng căn hộ đưa ra của khu vực này chiếm 44% trong tổng số 22.000 căn hộ chào bán tại TPHCM.

Sản phẩm khu Đông rất đang dạng, phong phú từ sản phẩm cho đến giá cả. Ông Trần Văn Thành, Chủ tịch HĐQT CTCP Nhà Việt Nam, cho biết vấn đề đô thị hóa khu Đông manh nha và phát triển hơn 10 năm nay.

Tuy nhiên, tốc độ xây dựng mới thực sự khởi sắc những năm gần đây, còn trước đó phần lớn doanh nghiệp “xí” đất rồi để đó, thậm chí nhiều dự án chủ đầu tư đã xây dựng hạ tầng nhưng rất ít khách hàng đến xây nhà để ở. Nguyên nhân do khó khăn đi lại bởi chưa kết nối với khu trung tâm, thiếu dịch vụ... Việc chuyển nhượng tại các dự án chủ yếu để đầu cơ, đầu tư lâu dài.

Kẹt xe và ngập nước

Trục đường Nguyễn Hữu Cảnh nối trung tâm quận 1, qua cầu Sài Gòn hàng ngày thu hút hàng chục ngàn người từ cửa ngõ phía Đông và các chung cư Sài Gòn Pearl, The Manor và sắp tới Vinhomes Tân Cảng vào trung tâm làm việc.

Tuy nhiên, hàng chục năm nay con đường này là nỗi ám ảnh của mọi người mỗi khi mưa xuống hay triều cường, con đường này biến thành sông. Những cơn mưa vừa qua gây ngập nặng tại các con đường vừa mới hoàn thành như ngã ba cầu vượt Cát Lái trên Xa lộ Hà Nội, chân cầu Thủ Thiêm, đường Lương Định Của... Giám đốc một doanh nghiệp đầu tư BĐS cho biết các dự án được phê duyệt “cốt” nền cách đây 10 năm hầu như đã lạc hậu. Nay chủ đầu tư muốn thay đổi không dễ nên cứ để, vì vậy chuyện ngập ở các khu đô thị vẫn còn là chuyện dài.

Bên cạnh đó, khu Đông cũng phải đối diện với tình trạng kẹt xe. Đó là sự quá tải của cảng Cát Lái làm trục đường Xa lộ Hà Nội, Đồng Văn Cống “chết cứng” vài giờ liền. Theo một cán bộ của Sở Quy hoạch-Kiến trúc TPHCM, về nguyên tắc ở những trung tâm giao lưu hàng hóa lớn như khu vực Cát Lái, TPHCM phải có đường sắt đảm nhận chính nhiệm vụ vận chuyển hàng hóa.

Tuy nhiên, vướng mắc theo Quy hoạch Phát triển hệ thống cảng biển Việt Nam đến năm 2030, khu cảng Cát Lái chỉ là khu cảng đầu mối khu vực. Khu cảng Cái Mép-Thị Vải tại Bà Rịa-Vũng Tàu với điều kiện tự nhiên về luồng lạch tốt mới là khu cảng đầu mối khu vực và quốc tế. Do vậy, nếu có nhu cầu đầu tư một tuyến đường sắt thì phải là khu cảng Cái Mép-Thị Vải.

Bên cạnh đó, đầu tư cho đường sắt đòi hỏi chi phí cao, thời gian thu hồi vốn kéo dài. Vì vậy, đầu tư xây dựng đường sắt là chiến lược phát triển dài hơi. Trong khi đó, các tuyến luồng đi vào khu cảng Cát Lái nông, không đủ điều kiện để phục vụ nhu cầu phát triển cảng biển lớn sau này. Cảng biển khu vực Cát Lái là cảng biển container lớn nhất nước, chiếm 70% tổng lượng container thông qua các cảng biển Việt Nam. Trung bình mỗi ngày có 10.000 lượt xe container và xe tải ra vào chở hàng hóa. Do đó bài toán kẹt xe ở khu vực này vẫn đang là thách thức lớn mặc dù nhiều đường lớn đã mở.