Nỗ lực "phá băng" cho bất động sản

Thị trường bất động sản đang nỗ lực chuyển mình sau một thời gian dài “ngủ đông”. Các ngành chức năng vẫn tiếp tục có những động thái nâng đỡ thị trường. Nhiều người cũng đã bắt đầu tham gia vào thị trường, dù có thể chỉ ở mức độ tìm hiểu thông tin.

Lại có thêm một gói hỗ trợ mới?

Nỗ lực của các ban ngành chức năng trong việc giúp thị trường bất động sản vượt qua khó khăn đã có từ một năm nay. Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước là hai đơn vị được giao nhiệm vụ chính.

Trong báo cáo trình Thủ tướng vào tháng 3 về kết quả triển khai thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng sẽ nêu lên những vướng mắc và các biện pháp nhằm khắc phục, hoàn thiện và thực hiện hiệu quả các chính sách phù hợp đối với thị trường quan trọng này.

Trong lần báo cáo này, Bộ Xây dựng cũng tổng hợp đánh giá tình hình triển khai gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng, những vướng mắc chủ yếu và các giải pháp để khắc phục. Gói hỗ trợ lãi suất dành cho các đối tượng ưu tiên vay mua, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ là chính sách được kỳ vọng sẽ giúp “phá băng” thị trường nhưng đã không thành do tiến độ thực hiện không như dự tính.

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 1/2014, ngân hàng thương mại nhà nước cho các cá nhân vay được tổng cộng 2.324,3 tỉ đồng. Hơn nửa năm triển khai mà chỉ giải ngân được chừng đó là quá ít, nên thực tế đã không giúp đỡ gì nhiều cho thị trường.

Các doanh nghiệp địa ốc từng rất trông chờ vào gói hỗ trợ này và đã phải nhận về sự thất vọng, để rồi không kỳ vọng nhiều vào nguồn vốn ngân hàng theo ngả “chính sách” nữa.

Cũng giống như chuyện từ một năm trước, các ngân hàng thương mại nhà nước đã được chỉ đạo phải dành một lượng vốn tối thiểu 3% tổng dư nợ để cho các đối tượng thu nhập thấp và cán bộ công chức thuê, mua nhà, nhưng cũng chỉ “nói cho vui” vậy thôi. Chẳng ngân hàng nào cho vay được chừng đó tiền cho mục đích trên và cũng chẳng có cơ chế nào buộc các ngân hàng phải thực hiện đúng quy định đó cả.

Thế nên, việc Chính phủ mới đây có quyết định “buộc các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và các định chế tài chính phải dành một lượng vốn tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ để cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội và người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng” có lẽ cũng không gây ra biến động gì lớn đối với thị trường bất động sản. Dù rằng nếu thực hiện theo đúng tinh thần này thì khoản tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản sẽ vượt xa gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng và dĩ nhiên sẽ có tác động lớn đến thị trường.

Vẫn biết là những chính sách chỉ mang tính hỗ trợ, nhưng trong bối cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp cũng không thể “để ngoài tai” những thông tin tốt. Mới đây nhất là kỳ vọng vào một gói tín dụng mới lên đến 100 ngàn tỉ đồng, được cho là sẽ dành để hỗ trợ thị trường bất động sản.

Theo đó, gói tín dụng này sẽ tập trung vào lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng quan trọng và một phần sẽ dành cho đối tượng được ưu đãi là những người có thu nhập trung bình, giúp họ được vay vốn giá rẻ để mua nhà. Nếu điều này xảy ra, sẽ giúp giảm hàng tồn kho bất động sản, tăng thanh khoản cho thị trường…

Dù “gói tín dụng 100 ngàn tỉ đồng” đã được xác định là không có thực, nhưng ít ra, những thông tin như vậy cũng đem đến niềm hy vọng mong manh cho các doanh nghiệp địa ốc, rằng các ngành chức năng vẫn đang rất quan tâm đến thị trường và đang có những động thái tích cực nhằm giúp thị trường hoạt động tốt hơn.

Khi các ngân hàng vào cuộc

Nếu như Bộ Xây dựng chỉ đưa ra các đề xuất về nguồn vốn thì Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại thực sự có khả năng “cấp cứu” các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc. Hầu như doanh nghiệp nào trong lĩnh vực này cũng đang là con nợ của các ngân hàng và cũng có những dự án đang “kẹt” vốn trầm trọng.

Nếu được ngân hàng cho tái cơ cấu các khoản vay, được ân hạn trả nợ gốc, giãn thời hạn vay, không phải trả lãi phạt chậm,… thì các doanh nghiệp sẽ có thêm thời gian để vượt khó. Điều này đặc biệt đúng với những dự án bất động sản đang xây dựng dở dang, có nợ tiền ngân hàng và phải ngưng xây dựng vì doanh nghiệp không còn tiền nữa.

Nếu ngân hàng cho doanh nghiệp vay thêm tiền để tiếp tục thực hiện trong bối cảnh thị trường chưa hồi phục, khi xây dựng xong mà không bán được sản phẩm thì doanh nghiệp sẽ không có tiền để trả cả nợ cũ lẫn nợ mới. Giải pháp cho khoanh nợ, chờ thị trường hồi phục, mới rót thêm tiền cho doanh nghiệp thực hiện dự án được cho là phù hợp trong bối cảnh hiện nay.

Dĩ nhiên, ngân hàng phải chọn dự án tốt và doanh nghiệp có tiềm năng hồi phục để áp dụng việc khoanh nợ, giãn nợ này.

Thị trường bất động sản thường nghịch chiều với lạm phát. Việc lạm phát thấp thời gian qua, rồi lãi suất tiền gửi tiết kiệm liên tục giảm là thông tin tốt với thị trường. Nếu lãi suất huy động của các ngân hàng tiếp tục giảm, một số người gửi tiền sẽ chuyển sang các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản. Mặt khác, lãi suất huy động giảm sẽ giúp kéo theo lãi suất cho vay giảm và một khi mặt bằng lãi suất cho vay xuống dưới 10%/năm, sẽ có nhiều người quyết định vay tiền để mua nhà.

Quyết định mua nhà của những người có nhu cầu về nhà ở cũng đang nhận được sự hưởng ứng từ phía các ngân hàng thương mại. Nếu như việc triển khai gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng của năm ngân hàng thương mại nhà nước trong chương trình có hơi hướng gượng ép và lợi nhuận dành cho ngân hàng là không đáng kể, thì khi cho các cá nhân có nhu cầu vay mua nhà, các ngân hàng sẽ được chủ động hơn.

Chính vì vậy, thời gian qua, nhiều ngân hàng đã đẩy mạnh các chương trình cho vay mua nhà ở với lãi suất ưu đãi, dao động từ 9 – 12%/năm, thời gian cho vay dài và hỗ trợ cho vay tới 80 – 100% giá trị. Có ngân hàng ngoài việc tăng hạn mức vay và tốc độ giải ngân nhanh, còn kéo dài thời gian vay vốn tối đa lên đến ba mươi năm…

Với việc các ngân hàng thương mại đang nỗ lực giảm lãi suất cho vay, cộng với việc mức lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội chỉ còn 5%/năm, người ta hy vọng sẽ có nhiều người hơn đến với thị trường bất động sản và tính thanh khoản của thị trường cũng sẽ được cải thiện trong tương lai không xa.