Nhà tồn kho khó “gắn” nhà ở xã hội

Hiện nay tất cả các giải pháp tháo gỡ tồn kho địa ốc đều tập trung vào cú hích nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ghi nhận từ thực tế nhà ở xã hội khó gánh nổi đống nhà tồn kho bị ế!

Nhà tồn kho có diện tích lớn

Theo Nghị quyết 02 của Thủ tướng Chính phủ, một trong những giải pháp tháo gỡ hàng tồn kho bất động sản (BĐS) là cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, diện căn hộ được giải quyết có diện tích nhỏ hơn 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m². Tuy nhiên, thống kê từ thực tế sẽ không giải quyết được nhiều loại căn hộ này.

Báo cáo với Thủ tướng Chính phủ ngày 18-12-2012, UBND TPHCM nêu: Hàng tồn kho ước có 14.490 căn hộ chung cư, trên 10.000 căn từ 60m² - 90m²/căn. Sở Xây dựng TPHCM cũng vừa ghi nhận nhà tồn kho hầu hết có diện tích lớn.

Theo báo cáo từ các chủ đầu tư của 28 dự án chung cư đã xây xong nhưng chưa bán được, hàng tồn kho là 1.365 căn, trong đó căn hộ có diện tích từ 60m² trở lại chỉ có 81 căn, 60 - 90m² là 756 căn và 528 căn có diện tích trên 90m². Dự án của chung cư Mỹ Đức, phường 21 quận Bình Thạnh do Công ty cổ phần Xây dựng SC5 làm chủ đầu tư tồn kho 128 căn, diện tích 60-90m²/căn. Chung cư Trường Thọ và chung cư Phước Bình, do Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức làm chủ đầu tư, có số căn hộ tồn kho diện tích 90m² là 86 căn…

Trong danh sách xin chuyển từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hầu hết là dự án đã xây xong nhưng bán không hết. Khu dân cư Lan Phương tại phường Tam Bình, Thủ Đức do Công ty TNHH Sản xuất thương mại Lan Phương làm chủ đầu tư, đã xây xong và đăng ký bán 125 căn hộ sang nhà ở xã hội, diện tích căn hộ từ 81m², 108m² trở lên. Chủ đầu tư cũng xin chuyển khoảng 1.092 căn hộ phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội, hiện tại chưa xây dựng.

“Bi kịch” nhất có lẽ là Công ty cổ phần Xây dựng và khai thác công trình giao thông 584, đang loay hoay với 996 căn hộ đã xây xong tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh. Trước đây, chủ đầu tư xin chuyển từ nhà chung cư sang bệnh viện, mặc dù UBND TPHCM đã chấp thuận nhưng không thực hiện được, nay lại xin chuyển sang nhà ở xã hội, diện tích các căn hộ 79-111m²/căn. Chủ đầu tư của 3 dự án khác cũng xin chuyển sang nhà ở xã hội, trong đó dự án tại quận Tân Phú “lốc B thi công tới tầng 8, tiến độ rất cầm chừng vì thiếu vốn”- nhận xét của Sở Xây dựng. Dự án này có diện tích căn hộ “mềm” hơn: 50m²; 60,5m² và 72m²/căn.

Báo cáo với Thủ tướng tại cuộc họp đã nói ở trên, UBND TPHCM nhận định: “Nhà tồn kho hầu hết có diện tích lớn, không phù hợp với khả năng thanh toán của người dân”. Vì sao căn hộ to nhiều? Theo các doanh nghiệp, tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam nhà ở cao tầng do Bộ Xây dựng ban hành năm 2004: Các căn hộ nhà ở cao tầng được phân thành ba loại: nhỏ, trung bình và lớn. Tỷ lệ giữa số lượng các loại căn hộ là 1:2:1. Ví dụ dự án chung cư có 3 loại căn hộ, loại A có diện tích 50- 70m², loại B: 75- 90m², loại C: 95 - 120m². Như vậy, loại diện tích căn hộ nhỏ chỉ chiếm 1/4, phần còn lại diện tích vừa và lớn.

“Tồn kho chủ yếu là căn hộ vừa và lớn, nếu ấn định căn hộ loại 70m² trở xuống sẽ giải quyết không đáng kể” - ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, nhận định.

Mơ hồ lãi vay mua nhà

Một trong những nội dung thu hút sự chú ý hiện nay chính là lãi suất cho vay mua nhà. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã 4 lần lấy ý kiến về việc soạn thảo các quy định này. Dự thảo mới nhất, người tiêu dùng vay trong 10 năm và được áp dụng lãi suất vay 6% trong 3 năm, đến 15-4-2016. Sau thời điểm này, khách hàng tiếp tục được hưởng chính sách lãi suất hỗ trợ theo công bố của NHNN. Các đối tượng vay vốn để thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại (diện tích nhỏ hơn 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m²) là thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang.


Tuy nhiên, nhiều ý kiến tỏ ra hoài nghi về thời gian ưu đãi cho vay. Một căn hộ 60m², nếu căn cứ theo đề xuất của Sở Xây dựng TPHCM, nếu 12 triệu đồng/m² sẽ có giá 720 triệu đồng. Khách hàng trả trước 30%, số tiền còn lại khoảng 500 triệu đồng. Nếu tính trọn gói trong 3 năm phải trả lãi và gốc, mỗi tháng phải trả trên 15 triệu đồng, chắc chắn đối tượng đó không phải là “thu nhập thấp”! Còn sau 3 năm “tiếp tục được hưởng chính sách lãi suất hỗ trợ” - như dự thảo, hóa ra là ẩn số, liệu có phải gánh lãi suất cao ngất như đã từng xảy ra những năm vừa qua?

Góp ý của Hiệp hội Bất động sản TPHCM nêu: “Việc NHNN không nói rõ lãi suất mới sau 15-4-2016 như thế nào sẽ khiến người tiêu dùng không yên tâm và không dám vay. NHNN nên quy định, sau 15-4-2016, nếu lãi suất mới thấp hơn 6%, người tiêu dùng được hưởng theo mức lãi suất mới, nếu lãi suất mới cao hơn 6% thì người tiêu dùng vẫn được hỗ vay với mức 6%. NHNN nên quy định rõ về vấn đề này chứ không nên thả nổi như thế”.

Vì sao không ưu đãi lãi suất vay để dân mua nhà ở xã hội ?

Sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố dự thảo thông tư hướng dẫn cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ, nhiều ý kiến tỏ ra thất vọng khi dự thảo này không quy định cho vay lãi suất ưu đãi 6%/năm với trường hợp mua nhà ở xã hội. Mục tiêu của Nghị quyết 02 là tạo cơ chế hỗ trợ người vay để kích thích thị trường bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Vậy tại sao dự thảo thông tư hướng dẫn của NHNN lại có vẻ “ngược chiều” như vậy?

Theo dự thảo của NHNN, gói hỗ trợ cho vay nhà ở (với mức lãi suất 6%/năm trong 3 năm đầu) được dành cho khách hàng là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp vay “để thuê, thuê mua nhà ở xã hội”; thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m²…

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết, theo quy định tại Nghị định 71 của Chính phủ, các loại hình nhà ở xã hội bao gồm cả nhà ở để thuê, thuê mua và nhà để bán. Như vậy, dự thảo của NHNN về cho vay có hỗ trợ đã bỏ sót đối tượng là người vay để mua nhà ở xã hội. Nhiều người dân khi được hỏi ý kiến cũng cho rằng, việc dự thảo quy định cho người vay mua nhà ở thương mại được vay vốn ưu đãi, còn người có nhu cầu mua nhà ở xã hội lại không được vay ưu đãi, là bất hợp lý.

Trao đổi với phóng viên Báo SGGP, ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng (NHNN), cho biết dự thảo trên nhằm hướng dẫn và cụ thể hóa Nghị quyết 02 của Chính phủ về cơ chế hỗ trợ cho vay nhà ở. Tuy nhiên, Nghị quyết 02 chỉ quy định đối tượng được hỗ trợ là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp vay “để thuê, thuê mua nhà ở xã hội”; thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m². “Vì thế, dự thảo thông tư của NHNN không thể đưa thêm đối tượng được hỗ trợ là người mua nhà ở xã hội, bởi như vậy là trái với Nghị quyết 02 của Chính phủ” - ông Mạnh nói.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo SGGP, Luật Nhà ở năm 2005 chỉ quy định nhà ở xã hội dành để “thuê, thuê mua” chứ không quy định về “mua nhà ở xã hội”. Cụ thể, theo khoản 1, Điều 45 của Luật Nhà ở: “Nhà nước có cơ chế, chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội để các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của luật này thuê, thuê mua”. Điều 53 và Điều 54 quy định, đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.

Theo ông Nguyễn Viết Mạnh, chính vì luật quy định như vậy nên khi ban hành Nghị quyết 02, Chính phủ chỉ đề cập việc hỗ trợ các đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội chứ không đề cập tới trường hợp mua nhà ở xã hội: “Tuy nhiên, tôi không hiểu tại sao luật quy định như vậy nhưng trong Nghị định 71 lại quy định về mua nhà ở xã hội. Đây là cơ sở pháp lý để Bộ Xây dựng kiến nghị đưa vào chương trình hỗ trợ đối tượng mua nhà ở xã hội. Nhưng luật và nghị quyết của Chính phủ đã quy định nên chúng tôi không thể làm khác”.

Bình luận về vấn đề này, TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nói cần phải phân biệt nhà ở xã hội và nhà giá thấp: “Nhà ở xã hội chỉ cho thuê và thuê mua với giá thấp. Nhà để bán không gọi là nhà ở xã hội mà gọi là nhà ở thương mại”.

Với quan điểm đó, đối với dự thảo của NHNN, ông Liêm tỏ ra băn khoăn: “Tôi không hiểu tại sao lại phải cho vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội? Nếu cần thì chỉ trợ cấp một phần tiền thuê thôi, chẳng hạn đối với sinh viên hay công nhân. Theo tôi, nên đổi cho vay thành trợ cấp một phần tiền thuê, thuê mua nhà ở xã hội”.

Dự kiến, trong tuần này thông tư hướng dẫn về cho vay hỗ trợ nhà ở sẽ được NHNN ban hành. Tuy nhiên, ông Nguyễn Viết Mạnh cho biết, nếu Chính phủ có ý kiến chỉ đạo, NHNN sẽ điều chỉnh lại quy định trên để chủ trương của Chính phủ thật sự phát huy hiệu quả khi triển khai. “Trường hợp sau này luật hoặc nghị quyết của Chính phủ cho phép mua nhà ở xã hội, NHNN sẵn sàng sửa đổi thông tư, chỉ cần thêm một dòng thôi là có thể đưa người mua nhà ở xã hội vào đối tượng được hỗ trợ”.