Nhà ở xã hội: Vì đâu nên nỗi?

Kiểm toán Nhà nước (KTNN) vừa công bố kết quả kiểm toán Chương trình nhà ở xã hội (NoXH) của Hà Nội với nhiều nhận định không vui. Sự èo uột của một chính sách từng gây kỳ vọng lớn, đồng thời lại tạo thêm sức ì gây nhiều tai tiếng cho một chính sách khác là gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, đang khiến loại hình nhà ở này bị đặt nhiều câu hỏi lớn.

Ì ạch và sai phạm

Theo KTNN, việc triển khai chương trình xây dựng NoXH theo kế hoạch và mục tiêu đến năm 2015 so với mục tiêu đưa ra ban đầu của TP Hà Nội khá chậm, chỉ đáp ứng được khoảng 36,7% nhu cầu, tương đương với 15.500/42.232 căn hộ. Dự kiến đến cuối năm 2015 cũng chỉ hoàn thành được 38% mục tiêu giai đoạn.

Công tác kiểm tra, kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước cũng còn nhiều vấn đề khi chưa phát hiện và xử lý kịp thời một số sai sót trong việc xác định đối tượng mua nhà, hay xây dựng giá bán của chủ đầu tư. Kết quả kiểm tra và báo cáo về thông tin nhân khẩu đến 30-4-2014 tại 9 dự án NoXH đã đưa vào sử dụng, cho thấy các dự án đều có vi phạm về mục đích sử dụng căn hộ: 319 căn hộ do đối tượng khác sử dụng (chiếm 6,5%); 441 căn hộ chưa có người sử dụng (chiếm 9%); 5 căn hộ đã sử dụng không phải mục đích để ở (chiếm 0,1%)…

Bên cạnh đó, một số dự án thực hiện quy hoạch chưa kịp thời, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật chưa được xây dựng đồng bộ. Điển hình là dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại ô đất CT1, CT2 khu Đô thị mới Đại Mỗ; dự án tại ô đất có ký hiệu CT thuộc dự án xây dựng khu chức năng đô thị Tây Mỗ; dự án tại ô đất có ký hiệu B4-CT1 và B5-CT2 thuộc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực Bắc Cổ Nhuế, Chèm; dự án tại khu tái định cư Kiến Hưng…

Cũng theo KTNN, cơ chế xác định giá bán chưa đảm bảo sự phù hợp giữa giá bán với thu nhập và khả năng thanh toán của đối tượng được mua nhà. Tại 9 dự án được kiểm toán, giá trị các khoản ưu đãi của Nhà nước khoảng 641 tỷ đồng, góp phần giảm từ 10-36% giá bán nhà. Dù vậy, thu nhập của các hộ dân vẫn không đủ để chi trả cho mức giá bán hiện tại.

Tăng sức ì cho gói 30.000 tỷ đồng

Trên thực tế, những nhận định của KTNN về thực trạng NoXH hoàn toàn không mới. Sự ì ạch của loại hình nhà ở này đã được đặt câu hỏi từ lâu khi số dự án đưa vào sử dụng chỉ đếm trên đầu ngón tay, chủ đầu tư không mặn mà, nguồn vốn eo hẹp, giá bán cao khiến có thời điểm người dân chủ động xin trả nhà…

Tuy nhiên, cho đến nay sau nhiều nỗ lực, bài toán về NoXH vẫn chưa thực sự tìm được lời giải, thậm chí đang có dấu hiệu bị quên lãng trong bối cảnh thị trường BĐS bắt đầu tăng trưởng nóng. Trả lời về sự chậm trễ này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng nguyên nhân do đây là chiến lược phát triển dài hạn, loại hình NoXH cần rất nhiều tiền, trong khi ngân sách nhà nước không có để đầu tư mà cần phải xã hội hóa.

Một mâu thuẫn nữa là đầu tư vào NoXH không thực sự hấp dẫn với các nhà đầu tư. Rõ ràng, tình thế cho NoXH hoàn toàn không mấy dễ chịu, nếu không muốn nói là chính sách này sẽ còn ì ạch dài lâu.

Không chỉ không đáp ứng được kỳ vọng và mục tiêu ban đầu, sự chậm trễ của NoXH còn được xem là yếu tố kéo tụt tốc độ giải ngân của gói 30.000 tỷ đồng. Cho đến giữa tháng 6-2015, gói tín dụng này mới chỉ giải ngân được hơn 20%.

Nguyên nhân chính theo thừa nhận của lãnh đạo Bộ Xây dựng là nguồn cung nhà ở giá thấp, NoXH còn quá ít. Tại các địa phương, đặc biệt tại các TP lớn, trọng điểm như Hà Nội, TPHCM số lượng dự án NoXH, dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích căn hộ nhỏ, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc dưới 1,05 tỷ đồng/căn chưa đáp ứng nhu cầu của người dân trên địa bàn.

Như vậy, bài toán mắc kẹt chính sách có lẽ không phải bàn cãi. Sự loay hoay vướng mắc giữa 2 chính sách lớn này được đánh giá là một vòng tròn luẩn quẩn chưa biết sẽ được gỡ rối từ đâu. Trong khi đó, có một nghịch cảnh là khi người dân, cơ quan chức năng đang cùng ngồi chờ nguồn cung NoXH tăng lên, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chân chia nhỏ giá bán căn hộ giá cao thành các gói riêng biệt để đưa giá xuống ngang tầm giá bán cho NoXH, nhà ở thu nhập thấp để có thể được vay vốn 30.000 tỷ đồng.

Trao đổi với ĐTTC về vấn đề này, một chuyên gia BĐS đã thẳng thắn cho rằng sự biến tướng này không có gì lạ khi một bên thừa tiền muốn cho vay, một bên lại có nhu cầu vay và chủ đầu tư ở giữa đã nhanh trí hợp thức hóa.

“Sự bế tắc trong phát triển nguồn cung NoXH cùng với sự khắc nghiệt trong chính sách cho vay gói 30.000 tỷ đang khiến cả 2 chính sách này đều không được như kỳ vọng, thậm chí bị lợi dụng. Muốn giải quyết ngọn ngành, chắc chắn 1 trong 2 chính sách trên phải tìm được cơ chế hợp lý hơn” - vị chuyên gia nhận định.