Nhà ở xã hội tại đô thị - chín người mười ý

Buổi tọa đàm về đề tài: “Mô hình nào cho nhà ở xã hội tại đô thị?” do TBKTSG tổ chức hôm 17-12-2015 ghi nhận nhiều ý kiến hiến kế của các chuyên gia, doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Bình Dương xóa “tâm lý ba lô”

Ông Nguyễn Hồng Hải, Kiến trúc sư trưởng Tổng công ty Becamex IDC, một trong hai diễn giả chính của buổi tọa đàm, đã dùng hình ảnh cái ba lô trên vai người lao động nhập cư để nói về “sự thành công bước đầu” của chương trình phát triển nhà ở xã hội của tỉnh Bình Dương.

Theo ông Hải, trước đây, hầu hết người lao động từ các tỉnh, thành khác đến Bình Dương làm việc đều vác ba lô về quê vào các dịp lễ, Tết. Nhưng nay, với chính sách giá nhà ở xã hội rẻ, trên dưới 100 triệu đồng/căn hộ, nhiều người nhập cư đã mua nhà để an cư lạc nghiệp, gắn bó với Bình Dương.

Chính quyền Bình Dương cho rằng, sự phát triển của đô thị này đang trông cậy vào lực lượng lao động nhập cư (chiếm trên 80%) nên cần phải tạo điều kiện cho họ ổn định cuộc sống. Do đó, từ năm 2011 tỉnh này đã giao cho Becamex IDC (doanh nghiệp nhà nước) thực hiện dự án phát triển 64.000 căn hộ nhà ở xã hội để “biến” lao động nhập cư thành người bản địa.

Ông Hải cho rằng, nếu lao động nhập cư có tâm lý vác ba lô rời Bình Dương bất cứ lúc nào thì kinh tế địa phương vốn phụ thuộc nhiều vào các khu công nghiệp sẽ khó phát triển ổn định. Cho nên, Becamex IDC tiếp cận nhà ở xã hội bằng cách tìm hiểu đời sống và nhu cầu, mong muốn về nhà ở của lao động nhập cư.

Thực tế, sau khi khảo sát và chứng kiến người lao động nhập cư sống trong những căn nhà trọ oi bức, chật hẹp (chưa đến 10 mét vuông) quanh các khu công nghiệp do người dân tự xây, Becamex IDC đã lên phương án thiết kế căn hộ rộng 30 mét vuông (20 mét vuông phía dưới và 10 mét vuông gác lửng).

“Nếu lao động nhập cư có tâm lý vác ba lô rời Bình Dương bất cứ lúc nào thì nền kinh tế vốn phụ thuộc nhiều vào các khu công nghiệp của tỉnh này sẽ khó phát triển ổn định”.

Ban đầu, lãnh đạo tỉnh cho rằng căn hộ 30 mét vuông quá nhỏ, nhưng vì giá cả vừa túi tiền người lao động nhập cư và chỗ ở cũng không đến nỗi nào nên chấp nhận. Ông Hải nói: “Thiết kế chúng tôi coi trọng từng cen ti mét vuông, tiết kiệm từng viên gạch... để có được không gian sống tốt nhất với giá thành rẻ nhất”.
Câu hỏi khó trả lời

Thực tế, từ đầu năm 2015, sau khi xây xong 5.000 căn nhà ở xã hội, Becamex đã bán và bàn giao ngay cho người lao động nhập cư.

Đến nay, theo ông Hải, dự án nhà ở xã hội ở Bình Dương đã “cho thấy thành công bước đầu” khi tạo ra được một hệ sinh thái cộng đồng tương đối hợp lý. Nhưng quan trọng hơn, theo ông Hải, cư dân trong các dự án nhà ở xã hội ở Bình Dương cũng có thể tiếp cận được các tiện ích công cộng của đô thị [thành phố mới Bình Dương] như cư dân của các dự án nhà ở cao cấp khác.

Được biết, mô hình xây nhà ở xã hội giá rẻ, đáp ứng được nhu cầu của người lao động nhập cư ở Bình Dương đang được một số địa phương tham quan, học tập. Tuy nhiên, theo ông Phạm Thái Sơn, Đại học Việt Đức, các tỉnh, thành khác rất khó áp dụng mô hình này vì Bình Dương có tính đặc thù.

Tại tọa đàm, ông Phạm Thái Sơn thắc mắc: “Làm thế nào để có một căn hộ 30 mét vuông giá chỉ khoảng 100 triệu đồng? Và, về mặt tài chính, các dự án nhà ở xã hội của Becamex IDC lời - lỗ thế nào?”.

Ông Hải cho biết “rất khó trả lời” câu hỏi này, bởi vì việc phát triển nhà ở xã hội nằm trong tổng thể phát triển đô thị Bình Dương. Nghĩa là, ngoài việc phát triển nhà ở xã hội, Becamex còn phát triển hạ tầng các khu công nghiệp - đô thị - làm đường, trường học, bệnh viện... Thực tế, dự án nhà ở xã hội đã giúp giữ chân người lao động tại các khu công nghiệp và đáp ứng được nhu cầu nguồn nhân lực cho các nhà đầu tư nên giá trị vô hình của dự án khó có thể tính toán chi li được.

“Tư nhân làm không nổi”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết hiện nay tại TPHCM 88% nhà trọ cho công nhân và sinh viên thuê là do người dân tự làm, với điều kiện sinh hoạt không đảm bảo. Tuy nhiên, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở giá rẻ của người lao động nhập cư ở TPHCM như Bình Dương (giá đất bằng 0) là rất khó, vì giá đất cao, vì còn tùy thuộc quy hoạch phát triển đồng bộ...

Tại tọa đàm, Giám đốc Công ty Kinh doanh nhà Bình Dân, ông Lê Ngọc Tú, nói thẳng: “Nhà ở xã hội chỉ Nhà nước (doanh nghiệp nhà nước) làm chứ tư nhân làm không nổi”. Ông kể doanh nghiệp của ông có mua một khu đất gần 10.000 mét vuông gần chợ đầu mối Thủ Đức. Ban đầu ông tính phân lô bán nền, nhưng vì chính sách thay đổi, ông phải lập dự án nhà ở...

Nhưng khi lập dự án thì tiền sử dụng đất phải đóng cho Nhà nước quá cao. Thế là ông Tú xin chuyển làm dự án nhà ở xã hội (để khỏi đóng tiền sử dụng đất). Tuy nhiên, sau nhiều năm, dự án của ông Tú bị mắc kẹt vì... quy định của pháp luật. Cụ thể, những căn nhà ở xã hội của ông Tú có giá khoảng 660 triệu đồng (64 mét vuông), trong đó chi phí xây dựng 260 triệu đồng và chi phí tiền đất là 400 triệu đồng. Thế nhưng, theo quy định, chi phí 400 triệu đồng tiền đất không được tính vào giá thành nhà ở xã hội; trong khi thực tế doanh nghiệp bỏ tiền ra mua đất theo giá thị trường.

Tương tự, ông Võ Thanh Hà, Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu xây dựng, cũng than phiền về các thủ tục hành chính trong các dự án nhà ở xã hội. Ông cho biết có doanh nghiệp thuộc hiệp hội thi công xong một công trình nhà ở xã hội ở quận 6 từ năm 2010 nhưng mãi đến tháng 6-2015 này mới thanh quyết toán được. “Các thủ tục thanh quyết toán quá phức tạp nên doanh nghiệp phải chịu lãi suất suốt năm năm qua”, ông nói.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, hiện nay toàn thành phố chỉ có khoảng 50 dự án nhà ở xã hội trong khi có đến 1.200 dự án nhà ở thương mại. Từ con số này, ông Phạm Thái Sơn, Đại học Việt Đức, đặt câu hỏi: Vì sao có nhiều chính sách (như miễn thuê đất, hỗ trợ hạ tầng...) nhưng sức hút của các dự án nhà ở xã hội đối với các nhà đầu tư không cao?

Rồi ông tự trả lời việc TPHCM không có quỹ đất trong kế hoạch phát triển nhà ở xã hội cũng là một lý do. “Tất nhiên, lợi nhuận các dự án nhà ở xã hội bị khống chế ở mức 10%, trong khi lợi nhuận các dự án thương mại không bị khống chế cũng là một nguyên nhân”, ông nói.

Ở góc độ người mua, theo ông Sơn, nguyên nhân khiến người mua chưa “mặn” với nhà ở xã hội là vì chính sách quy định quá cứng nhắc về điều kiện, đối tượng người được mua; cũng như có quá ít sản phẩm nhà ở xã hội cho họ lựa chọn.

Nhà xã hội nên vận hành theo cơ chế nào?

Ông Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TPHCM, cho rằng mục tiêu của các chương trình xây dựng nhà ở xã hội là “ai cũng có nhà ở, hạn chế nhà ổ chuột và sự phân hóa giàu nghèo cũng như đảm bảo cảnh quan môi trường đô thị”. Tuy nhiên, chính vì có sự ưu đãi trong việc đầu tư nhà ở xã hội nên thủ tục hành chính mới rườm rà, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo ông Cương, để các dự án nhà ở xã hội phát triển, Nhà nước chỉ cần “bao cấp” về đất đai còn tất cả các vấn đề còn lại nên để nó vận hành theo cơ chế thị trường. Bày tỏ quan điểm ngược lại, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long, cho rằng nhà ở xã hội thuộc trách nhiệm của Nhà nước. “Doanh nghiệp tư nhân chỉ tham gia vào thị trường nhà ở vừa túi tiền”, ông nói.

LS. Trương Thị Hòa, nói: “Quan điểm của tôi trong vấn đề nhà ở xã hội là không xin-cho mà đó là trách nhiệm của Nhà nước. Vì theo Hiến pháp 2013 thì quyền có chỗ ở là quyền con người, quyền công dân”. Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Lương Thịnh, chuyên gia tư vấn đầu tư xây dựng, cho rằng trách nhiệm của Nhà nước trong câu chuyện nhà ở xã hội là phải tìm nguồn vốn và có quy hoạch khả thi để thực hiện các dự án nhà ở xã hội.

TS. Huỳnh Thế Du, Chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright, diễn giả chính của buổi tọa đàm(*), cũng cho rằng “cần có chính sách hợp lý đối với nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý”. Theo ông, chính sách phát triển đô thị không bỏ mặc “một nửa đô thị giàu và một nửa đô thị nghèo” đã giúp cho đa số người dân đều có nhà ở. Thực tế thị trường nhà tự xây giá rẻ - người dân tự xây, sau đó Nhà nước đầu tư hạ tầng - đã vận hành rất phù hợp với điều kiện phát triển hiện nay. Và đó cũng là một mô hình cho phát triển nhà ở xã hội.