Nhà ở xã hội: Siết và nới

NƠXH được xem là sự cố gắng rất lớn của Chính phủ và các Bộ ngành, địa phương để giải quyết vấn đề an sinh cộng đồng. Trước thực trạng nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân vẫn tỷ lệ nghịch với nhau, Bộ Xây dựng đang cụ thể hóa quyết tâm thúc đẩy loại hình nhà ở này bằng nhiều nội dung đề xuất trong hệ thống chính sách.

Ít ngày sau khi Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phát biểu trên truyền hình đầu Xuân về định hướng, giải pháp nhằm đẩy mạnh Chương trình phát triển NƠXH ngay trong năm 2015, người dân và DN lập tức đón nhận thông tin khá tích cực từ Dự thảo liên quan.

Mở lối cho người mua

Tuần cuối tháng 2, những người chưa thể lo được chốn an cư giữa lòng đô thị "đất chật người đông" như Hà Nội hay Tp.HCM có lý do để vui mừng vì đón nhận nhiều thông tin mới, tích cực trong Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý NƠXH.

Trước hết, Dự thảo (đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến rộng rãi) dành nguyên một chương quy định về vấn đề vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội.

Cụ thể, để hỗ trợ bài toán tài chính cho người nghèo cần mua nhà, Dự thảo nêu: cá nhân, hộ gia đình vay vốn để mua NƠXH, thực hiện gửi tiền tiết kiệm tại ngân hàng trong thời gian tối thiểu 6 tháng cho đến khi có số dư tiền gửi đủ đáp ứng phần vốn tự có, cùng với số tiền vay tối đa tại ngân hàng theo quy định để đảm bảo thanh toán tiền mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; có nguồn thu nhập và có khả năng trả nợ theo cam kết với ngân hàng…

Bên cạnh đó, mức vốn vay khi mua, thuê mua NƠXH tối đa bằng 70% giá trị hợp đồng mua - bán hoặc hợp đồng cho thuê mua. Lãi suất vay sẽ do Thủ tướng Chính phủ quyết định từng thời kỳ theo đề nghị của Hội đồng quản trị Ngân hàng. Thời hạn vay tối đa 15 năm. Đồng thời, cá nhân, hộ gia đình vay trả gốc và lãi định kỳ hàng tháng, số tiền trả nợ gốc mỗi tháng bằng số tiền vay chia đều cho số tháng phải trả nợ gốc…

Mới nhất, Bộ Xây dựng đã đề xuất trong Dự thảo về khung diện tích cho phép của căn hộ. Theo đó, tiêu chuẩn thiết kế căn hộ nhà chung cư được nới về diện tích (tối thiểu 25m2, tối đa 90m2) so với nội dung quy định tại Nghị định 188/2013 (30-70m2).

Nhiều đại diện DN tỏ ra hồ hởi với nội dung này theo quan điểm: "giảm diện tích tối thiểu xuống 25m2 sẽ giúp người nghèo dễ mua nhà hơn" (-ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội), hay "mở rộng diện tích tới 90m2 có thể đáp ứng được gia đình đông người, bởi họ có thể vay tiền mua một lần rồi yên tâm ở nhiều năm để lo trả nợ" (ông Lê Ngọc Ước, Giám đốc Công ty Kinh doanh BĐS Viglacera)…

Tuy nhiên, dư luận người cần nhà ở bức thiết có phần trái ngược. Làm việc ở Hà Nội gần 10 năm trong một đơn vị sự nghiệp và hưởng lương Ngân sách, anh Nam bình phẩm: Đề xuất tối thiểu 25m2 là thừa vì đa phần người mua NƠXH đều là hộ gia đình trẻ 3 người nên không thể "chui" vào tổ chim như vậy. Còn rộng tới 90m2, e chỉ DN hưởng lợi. Vì đơn giá vẫn như cũ, nhưng tổng giá trị sẽ tăng lên theo diện tích. Khác chăng, là gánh nặng trả nợ lại đè bẹp giấc mơ an cư…

Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, đến hết năm 2014, cả nước đã hoàn thành đầu tư xây dựng 102 dự án NƠXH. Còn hiện tại, đang tiếp tục triển khai 150 dự án, trong đó có 91 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 55.830 căn hộ…

Diễn biến trong phân khúc NƠXH từng ghi nhận khá phức tạp trong năm qua. Cách đây chưa lâu, nhiều chuyên gia đầu ngành cảnh báo nguy cơ thừa cung NƠXH do số lượng lớn các DN xin chuyển đổi công năng từ NƠTM sang NƠXH để hưởng ưu đãi chính sách.

Cuối tháng 9/2014, cơn lốc "đăng ký chuyển sang NƠXH" thể hiện Hà Nội có 6 dự án (khoảng 8.000 căn); Tp.HCM là 16 dự án (hơn 12.000 căn)… Nhưng số lượng dự án kiểu này được nhà băng "gật đầu" mở hầu bao chỉ lác đác ở cả hai đầu thị trường Bắc – Nam.

Lối thoát cho DN?

Điều này được giải thích bởi nguồn cung nhà ở thị trường BĐS đang bão hòa và đa phần DN không đáp ứng điều kiện vốn tham gia dự án (tối thiểu 30%).

Đương nhiên, tốc độ giải ngân chưa thể tích cực của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng gián tiếp phản ánh tình trạng "đèn đỏ" của nhiều dự án NƠTM thanh khoản kém, chưa được phê duyệt hồ sơ chuyển đổi công năng.

Thực tế thị trường chung cư ở Hà Nội cho thấy, mẫu số chung cho đầu ra sản phẩm căn hộ chính là diện tích vừa phải, giá hợp lý và tiến độ tốt. Đặc biệt, những dự án NƠTM chú trọng phát triển căn hộ diện tích dưới 90m2 luôn thuộc tốp "cháy hàng" ngay khi công bố (như Helios Tower, NewSkyLine Văn Quán hay HomeCity Trung Kính thời điểm hiện tại).

Trở lại đề xuất về diện tích lên tới 90m2 cho căn NƠXH, đã có ý kiến từ DN cho rằng Dự thảo đang đi ngược quy luật thị trường. Nhà phân phối, giới chủ đầu tư hay đại bộ phận người mua nhà, đều "ưa" căn diện tích vừa phải (căn 60-80m2 luôn bán tốt nhất, ghi nhận trong giao dịch thứ cấp).

Trong khi đó, những sản phẩm thương mại có diện tích từ 90 tới ngót 120m2 thường khó bán vì tổng giá trị cao, bất chấp đủ phương thức chiết khấu từ chủ đầu tư.

Vậy, NƠXH có hấp dẫn và "dễ mua hơn" cho người nghèo? Trung bình giá trị khoảng 600-800 triệu đồng/căn, diện tích dao động 40-70m2, người cần nhà ở Thủ đô vẫn đỏ mắt kiếm tìm. Nếu cho phép lên tới 90m2 – loại căn hộ phổ cập trong nhiều dự án, đương nhiên sẽ giúp DN giải quyết bài toán vốn - tỷ suất lợi nhuận khi được "khoác áo" NƠXH.

Một lần nữa, rổ cung lại báo hiệu "thừa ảo", nhưng sản phẩm thực, đáp ứng đúng nhu cầu an cư - hầu bao lưng lửng của thị dân sẽ được cải thiện cả về chất lẫn lượng?!