Nghịch lý của thị trường đất đai (phần 2)

Nhà báo Bùi Văn: Để nông dân yên tâm trong việc bị đền bù giải toả, thay vì nhận tiền mà nhận cổ phần trong công ty phát triển hạ tầng, đây là một phương án nghe trên lý thuyết rất hay. Tuy nhiên, trong thời gian vừa rồi ở khu công nghiệp Hiệp Phước có đưa ra phương án nông dân giao đất cho khu công nghiệp thì được trở thành một dạng cổ đông của khu công nghiệp, nhưng mà trước khi có chính sách đó những người ở thành phố đã chạy về mua hết đất của nông dân rồi.
 
Nông dân thấy có người trả giá cao là bán ngay. Cuối cùng nông dân vẫn là người nhận tiền và những cổ đông của Hiệp Phước là những người không phải là nông dân.

Ông Đào Thế Anh: Chúng tôi nghĩ là tham gia vào hệ thống cổ phần như thế thì không đủ động lực, cũng như nhiều nhà máy bán cổ phần cho công nhân nhưng số cổ phần rất ít chia cho nhiều người thì người ta cũng không có quyền gì quyết định trong chiến lược của nhà máy. Trường hợp này cũng tương tự, nông dân thì không có thông tin về nhà đất. Người thành phố họ nắm rõ thông tin thì họ túm vào mua trước, điều đó cũng rất là bình thường thôi.

Chúng ta không có hệ thống để tuyên truyền sâu rộng. Cái nữa cũng liên quan đến vấn đề đất đai chúng tôi đang muốn đề đạt hiện nay là giúp cho nông dân thành tổ chức hay HTX hoặc hiệp hội. Ở Trung Quốc, nông dân muốn làm được như thế phải thành lập HTX về nhà đất của nông dân sau đó họ có thể góp vốn, vay vốn đầu tư.

Hiện nay, chúng ta đang đề nghị xây dựng những thể chế tăng tính tham gia của cộng đồng địa phương không chỉ trong việc quản lý đất đai mà cả đất nông nghiệp, quy hoạch làm thế nào hiệu quả hơn. Nếu người nông dân họ không có lợi ích trong đó người ta không tham gia thì nó sẽ có chiều hướng tiêu cực.

Nhà báo Bùi Văn: Vâng thế anh nghĩ cái chuyện một nhà đầu tư hay một nhà đầu cơ, người tiết kiệm mua miếng đất 1 triệu đồng đến mấy năm sau lên giá 10 triệu đồng thì trong khả năng hiện nay của mình có thống kê được số đó, có kiểm soát được con số đó không? Trước tiên là phải kiểm soát được rồi mới tính đến chuyện đánh thuế thì khả năng mình có thế kiểm soát được không?

Ông Đỗ Đức Đôi: Hiện nay là chúng ta có thống kê nhưng chưa kiểm soát được với lý do sự quản lý của địa phương còn rất kém. Chúng ta chỉ kiểm soát được những người tự nguyện và đã được cấp giấy, những người không cấp giấy, mua bán tay hiện nay chúng tôi không quản lý được. Do vậy một trong những vấn đề hiện nay là chúng ta phải củng cố hồ sơ.

Như ở Thái Lan người ta không cần có giấy tờ hợp lý cũng được đăng ký. Người mua thì chỉ cần đến đăng ký cái này tôi vừa mua, không cần biết hợp pháp hay không hợp pháp. Mà có tự nguyện đăng ký như thế thì chúng ta mới quản lý được. Khi người ta bán đi là ta đánh thuế thu nhập được cái đó. Người ta tạo cho người dân cái quyền tự động, mua bao nhiêu được đăng ký bấy nhiêu, tôi không bắt buộc anh phải đăng ký đúng khai man cũng được, nhưng khi anh bán đi tôi tính theo giá thị trường để tôi thu thuế của anh.

Cái đấy mới là được, và từ cái chính sách thuế như thế buộc người dân phải tự giác khai đúng cái giá người ta mua. Chúng ta không thể dùng công cụ khác của Nhà nước để ép buộc được.

Nhà báo Lương Thị Bích Ngọc: Có phải sự hỗ trợ đã tạo ra khoảng tối? Và như anh Trần Đình Thiên đã nói là khi còn có hai giá thì sẽ tạo ra những sự mua bán không minh bạch?

Ông Đỗ Đức Đôi: Tính tới chuyện cho nông dân góp vốn vào doanh nghiệp, cùng doanh nghiệp, với doanh nghiệp. Chứ ko phải là thu hồi nữa, mà phải cho họ góp vốn làm ăn cùng doanh nghiệp, bằng chính mảnh đất của mình. Như vậy thì họ cũng còn đó cái nguồn thu của mình.

Như vậy là nông dân vẫn được sản xuất trên chính mảnh đất của mình trong khi doanh nghiệp vẫn đạt được mục đích sử dụng đất. Theo tôi vđề đó ta nên xem thử thế nào, Trung Quốc họ làm thế thì thấy cũng thành công, ở nhiều nơi của họ.

Nhà báo Lương Thị Bích Ngọc: Hỗ trợ chỉ là giải pháp ngắn hạn. Theo anh thì bao giờ mình có giải pháp thị trường hoàn toàn, không phải giải pháp trước mắt, ngắn hạn, để việc mua bán đất được minh bạch và công bằng?

Ông Đỗ Đức Đôi: Chúng ta mới chuyển đổi sang cơ chế thị trường, và còn nhiều thứ phải học hỏi, nhưng không phải bài học nào cũng áp dụng ngay được. Chúng ta chưa chấp nhận định giá tư nhân. Bộ Tài chính vẫn xét giá đất. Bộ Tài nguyên thì quản lý đất. Bộ Xây dựng quản lý nhà xây trên đất. Nên giấy cũng còn nhiều.

Chúng ta cần có một luật BĐS, một hệ thống quản lý BĐS duy nhất, như Chính phủ từng mong muốn.

Với cương vị nhà quản lý, chúng tôi mong muốn Chính phủ mới sẽ nhanh chóng thực hiện được việc đưa về một mối quản lý và đảm bảo vừa tăng trưởng mà lại không mất lòng tin của người dân.

Ông Đào Thế Anh: Tôi cho rằng từ hỗ trợ là không phù hợp. Đất của họ ở chỗ tốt thì được giá cao là đúng chứ cần gì phải hỗ trợ họ. Họ được quyền tham gia định giá mảnh đất đó cho phù hợp.

Ông Trần Đình Thiên: Theo tôi, những dịch vụ bảo đảm quyền khách hàng mà các doanh nghiệp như Phú Mỹ Hưng hay Vista tạo ra cho khách hàng là rất có giá, cũng góp phần vào tăng giá trị đất. Đơn giản vì họ tạo được niềm tin cho người dùng đất. Do vậy, các nhà làm chính sách nên lưu ý: làm sao để ta tạo được niềm tin, giảm thiểu rủi ro ở các vùng đất mà mình định kéo nhà đầu tư về. Như vậy thì kéo được chỗ đông về chỗ vắng, tạo hợp lý hơn về cùng cầu.

Ông Đỗ Đức Đôi: Cũng từ ví dụ Phú Mỹ Hưng, tôi muốn nói rằng giá cao là do cầu lớn mà cung còn quá ít. Vậy khi thấy cầu còn mạnh mà cung còn yếu thì Nhà nước phải có chính sách để hỗ trợ tăng cung. Chứ sao lại thu hồi đất khi họ chưa kịp triển khai? Sao không tìm hiểu để giúp họ khắc phục khó khăn, nhanh chóng tăng cung cho thị trường BĐS.

Đặc biệt cần lưu ý, ta cần hỗ trợ nhiều doanh nghiệp trong nước đang có tham vọng vươn lên cạnh tranh với nước ngoài trong thị trường BĐS. Cần hỗ trợ họ để tăng cung cho thị trường BĐS.

Nhà báo Bích Ngọc: Giải pháp để trả đất về giá trị thực, hỗ trợ nhà đầu tư như thế nào để họ không phải phụ thuộc nhiều vào địa phương?

Ông Đỗ Đức Đôi: Cơ chế thị trường của ta cần phải rút ra bài học phân tích sâu sắc khi có một quyết sách mới, nếu chúng ta không làm triệt để được điều đó chắc chắn khi thực hiện chúng ta sẽ có vướng mắc.

Hiện tại, chúng ta chưa chấp việc định giá của tư nhân. Việc tạo một cơ chế thống nhất quản lý đất đai, một đầu mối tài nguyên đất thì chúng ta lại chưa thực hiện được. Thời gian ngắn chúng ta phải khắc phục, nếu chúng ta không khắc phục được sẽ dẫn đến mất lòng tin với nhân dân mà mất lòng tin thì chúng ta không thực hiện được.

Nhà báo Bùi Văn: Giá trị đầu tư chất xám của Phú Mỹ Hưng làm cho họ đầu tư mang lại lợi nhuận cao. Nhưng cũng có những người lợi nhuận rất cao nhưng không bị đánh thuế, ví dụ một miếng đất ở quận 9, một công ty xây dựng hạ tầng bán ra một triệu, với giá đó chắc chắn đã có lãi rồi, nhưng có người mua 1 triệu sau đó vài năm bán lại 10 triệu. Khoản lợi nhuận 9 triệu này thứ nhất là hoàn toàn hợp pháp, thứ hai là không ai kiểm soát cả, thứ ba là hoàn toàn không chịu thuế gì.

Theo tôi được biết, hồi năm 2003 Chính phủ đã 2 lần trình UB Thường vụ Quốc hội đề xuất đánh thuế vào khoản lợi nhuận 9 triệu này nhưng không được chấp thuận. Quan điểm của anh Thiên nói đây là khoản địa tô chênh lệch.
 
Nếu 9 triệu này rơi vào DN phát triển hạ tầng thì DN sẽ bị đánh thuế, nhưng 9 triệu này rơi vào tay cá nhân các nhà đầu tư (có thể gọi là tiết kiệm hay cũng có thể gọi là đầu cơ) nhưng hoàn toàn không bị đánh thuế. Nông dân bị giải toả nhận đền bù 75 ngàn đồng/m², đến lúc họ nhìn thấy được bán lại giá 1 triệu, nhìn thấy đây là giá trị của điện, đường, trường, trạm, hệ thống cống dẫn... họ thấy không có gì ấm ức cả. Nhưng mà khi giá lên đến 10 triệu thì họ cảm thấy ấm ức vì hồi trước nhận 75 ngàn là quá thấp. Quan điểm của Bộ TN - MT như thế nào?

Ông Đỗ Đức Đôi: Chúng ta không nên đánh thuế quá cao vào nhà đầu tư, chúng ta phải tìm công cụ hợp lý. Những người bỏ vốn đầu tư mà người ta kiếm lời, mà kiếm lời chính đáng thì có thể chúng ta chấp nhận. Cơ chế thị trường lúc rẻ người ta mua vào lúc đắt bán ra là chuyện bình thường. Nhưng mà cái thu nhập đó do kinh doanh mang lại Quốc hội chúng ta bàn rất nhiều rồi, ta đánh thuế thu nhập.
 
Thuế thu nhập phải đánh thuế luỹ tiến. Hiện nay, một trong những vấn đề đó là thị trường tài chính của chúng ta còn non yếu, chúng ta giao dịch trong thị trường bằng tiền mặt là chính, không quản lý qua tài khoản. Cơ sở nào để anh nói là tháng này tôi thu nhập nhiều hơn, không có cơ sở. Như vậy, không chỉ bằng công cụ đất đai, công cụ thuế, tôi cho rằng chúng ta cần hoàn thiện hệ thống quản lý tài chính. Đặc biệt là giảm bớt chi tiêu bằng tiền mặt và trả lương tất cả công chức qua tài khoản, như vậy chúng ta mới đánh thuế thu nhập được. Và một điểm nữa là tất cả các khoản thu nhập đều chuyển qua tài khoản.

Nhà báo Bùi Văn: Hiện tượng nhà đầu tư phát triển hạ tầng, họ có thương hiệu thì một miếng đất giao cho họ giá đất có thể lên tới 50 triệu/m2 nhưng cũng mảnh đất tương tự giao cho nhà đầu tư khác thì chỉ 5 triệu/m2. Vậy khi giao đất cho nhà đầu thì chúng ta chọn theo tiêu chí nào hay đánh thuế luỹ tiến cho cho những nhà đầu tư có lợi nhuận cao?

Ông Trần Đình Thiên: Tôi cho rằng để thu thuế cho đúng thì phải minh bạch thông tin. Thứ hai là đánh thuế như thế nào? Bản chất của đầu cơ là lợi dụng tình thế để sinh lợi cho mình. Nên coi giao dịch kiểu đầu cơ cũng như giao dịch bình thường, cần đánh thuế bình thường thôi. Chúng ta không thể thấy họ lãi ghê quá mà lại vội vàng đánh thuế thật mạnh, khác với giao dịch khác. Chúng ta đừng dùng biện pháp hành chính để phang thị trường một đòn thật nặng cho tịt ngòi, thế là không được.

Ông Đỗ Đức Đôi: Chúng ta phải tìm cách minh bạch để hạn chế đầu cơ thôi, chứ đừng đánh thuế mạnh việc đầu cơ. Không vì việc là người ta giàu lên nhờ cơ hội nào đó mà mình lại đánh, thế là không đúng chủ trương dân giàu nước mạnh. Không nên vì một cơn sốt mà uống thuốc liều mạnh ngay, dễ chảy máu não.

Nhà báo Bùi Văn: Hiện nay nhiều nhà đầu tư giỏi, họ làm cho đất có giá hẳn lên. Vậy khi chọn nhà đầu tư để giao đất thì chọn tiêu chí như thế nào? Có nên khuyến khích người giỏi dùng đất?

Ông Đỗ Đức Đôi: Đúng là nên khuyến khích nhà đầu tư mang lại lợi nhuận cao. Và thực tế thì chúng ta cũng đã làm thế. Khi xét hồ sơ, thường ta ưu tiên tạo điều kiện khuyến khích những người đã thành công ở các khu khác để giao đất cho họ. Càng có nhiều nhà đầu tư giỏi càng tốt, làm cho giá trị đất tăng lên. Tôi khẳng định, hiện nay ta không hề có chính sách nào cản trở các nhà đầu tư giỏi dùng đất. Như Vincom chẳng hạn, họ là nhà đầu tư giỏi và ta phải tạo điều kiện cho họ, giao đất vàng cho họ cũng tốt chứ sao.

Ông Đào Thế Anh: Đúng là nên khuyến khích nhà đầu tư giỏi. Nhà nước cần nhấn mạnh và kiểm tra chất lượng để chọn ra nhà đầu tốt.

Nhà báo Bùi Văn: Nhiều nhà đầu tư vẫn cứ nhận đất rồi để đó. Quy trình chọn nhà đầu tư của mình giờ tốt chưa?

Ông Đỗ Đức Đôi: Chúng ta đều có quy hoạch đô thị đất đai. Nhưng bao nhiêu phần trăm làm đúng và chúng ta có biện pháp gì? Theo tôi ngoài việc lựa chọn nhà đầu tư đúng thì ta nên đẩy mạnh giám sát để chất lượng sử dụng tốt, để thương hiệu của doanh nghiệp tăng lên mà người dân cũng không mất lòng tin. Chúng ta xem, nếu các nhà đầu tư nào chưa đủ năng lực, liệu ta có giúp đỡ họ được không để cùng giải quyết vấn đề tăng cung? Vậy thì mới làm cho doanh nghiệp, nhân dân và Nhà nước cùng gắn bó với nhau trong việc giải quyết thấu đáo vấn đề sốt nóng của thị trường nhà đất.

Nhà báo Bùi Văn: Kính thưa quý độc giả VietNamNet. Do thời gian có hạn, Buổi bàn tròn trực tuyến với chủ đề "Nghịch lý của thị trường đất đai" xin được kết thúc tại đây. Xin trân trọng cảm ơn tất cả những ý kiến đóng góp, câu hỏi quý độc giả đã gửi về cho chúng tôi. Một lần nữa, xin được cảm ơn ba vị khách mời đã tham gia buổi Bàn tròn trực tuyến.

>> Nghịch lý của thị trường đất đai (phần 1)

Theo Vietnamnet